Решения и определения судов

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2004 N Ф03-А51/04-1/4003 Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 27 декабря 2004 года Дело N Ф03-А51/04-1/4003“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2004 года. Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного учреждения Управление Пенсионного фонда РФ по Советскому району г. Владивостока на решение от 16.08.2004 по делу N А51-4205/04-23-88 Арбитражного суда Приморского края по иску государственного учреждения Управление Пенсионного фонда РФ по Советскому району г. Владивостока к обществу с ограниченной ответственностью “Электробытсервис“ об обязании государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Государственное учреждение Управление Пенсионного фонда РФ по Советскому району г.
Владивостока (далее - ГУ УПФ, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Приморского края на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ с иском об обязании ООО “Электробытсервис“ (арендодатель) зарегистрировать подписанный ими договор аренды нежилых помещений, расположенных в г. Владивостоке, улица Давыдова, 5, сроком более года в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с непредставлением ответчиком необходимых для такой регистрации учредительных и правоустанавливающих документов, а также технического паспорта объекта.

Решением суда от 16.08.2004 истцу в иске отказано на том основании, что условие договора аренды нежилого помещения о выкупе арендатором, являющимся учреждением, этого помещения ничтожно как противоречащее ст. 296 ГК РФ, предусматривающей наделение учреждений собственником, правом оперативного управления на имущество.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного решения проверяется в кассационной инстанции в порядке ст. 273, 284 АПК РФ по кассационной жалобе истца, полагающего его отменить как необоснованное и незаконное, требования истца об обязании государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества удовлетворить.

При этом заявитель ссылается на неприменение норм действующего законодательства, позволяющего государственным учреждениям производить закупки имущества для государственных нужд за счет целевых бюджетных средств, которое становится федеральной собственностью и по распоряжению уполномоченного государственного органа передается государственному учреждению в оперативное управление.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, находит принятое по делу решение суда недостаточно обоснованным, а потому подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение для доисследования и оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.12.2002 между ООО “Электробытсервис“ (арендодатель) и ГУ Управление Пенсионного фонда
РФ по Советскому району г. Владивостока (арендатор) подписан возмездный договор аренды N 8 нежилого помещения общей площадью 803,2 кв. м в г. Владивостоке, улица Давыдова, 5 сроком действия с 01.01.2003 до 31.12.2007, во исполнение которого арендодатель передал арендатору указанное помещение в пользование по актам приема-передачи от 08.01.2003 и от 16.05.2003, то есть договор исполнен.

В соответствии с п. 6.1 указанного договора арендатор имеет преимущественное право выкупа арендуемых нежилых помещений с соблюдением норм Федерального закона РФ от 06.05.1999 N 97-ФЗ “О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд“ и Указа Президента РФ N 305 от 08.04.1997. Условия выкупа оговариваются сторонами в дополнительном соглашении к указанному договору.

Поскольку договор аренды нежилого помещения заключен на срок, превышающий один год, то в силу ст. 651 ГК РФ он считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Арендатор, полагая, что арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды, так как не предъявлял по его запросу необходимые для государственной регистрации документы о праве собственности на нежилое помещение, технический паспорт объекта и свои учредительные документы, заявил иск об обязании ответчика зарегистрировать договор на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Суд при оценке законности заключенной сделки по договору пришел к выводу о несоответствии его условия о преимущественном праве выкупа арендатором - бюджетным учреждением - арендуемых помещений ст. 296 ГК РФ, отказав в удовлетворении требования регистрации такого договора.

Такой вывод суда не соответствует ст. 180 ГК РФ, в соответствии с которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена
и без включения недействительной ее части.

Вместе с тем суд не исследовал и не оценил обстоятельства возможности заключения сторонами сделки по аренде помещения без его выкупа, а следовательно, действительности этой части сделки, а также обстоятельства уклонения ответчика от регистрации договора аренды.

Вывод суда о ничтожности условия договора о преимущественном праве выкупа арендатором - государственным учреждением - арендуемых помещений правомерен, поскольку в силу ФЗ “О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд“ N 97-ФЗ от 06.05.1999 размещение заказа на приобретение имущества для государственных нужд производится только с соблюдением правил проведения открытого конкурса поставщиков.

При новом рассмотрении дела суду следует доисследовать и оценить указанные в иске обстоятельства заключения сторонами договора аренды помещения и уклонения ответчика от его регистрации и с учетом этого разрешить спор.

При этом суду необходимо предложить истцу привлечь в качестве второго ответчика по делу - учреждение юстиции по регистрации прав в порядке ст. 47 АПК РФ, а ответчику представить правоустанавливающие документы на предмет договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 16.08.2004 по делу N А51-4205/04-23-88 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.