Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.11.2003 N Ф04/5756-657/А81-2003 Дело о признании недействительным отказа в регистрации сделки и обязании учреждения юстиции произвести регистрацию сделки направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не учел, что договор купли-продажи квартиры заключен под отлагательным условием в целях обеспечения возврата денег по займу и вступит в силу, если долг по договору займа заемщиком не будет возвращен.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 10 ноября 2003 года Дело N Ф04/5756-657/А81-2003

(извлечение)

Кредитный потребительский кооператив граждан (далее - КПКГ) “Партнер“ обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - учреждение юстиции по государственной регистрации прав) о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки и обязании учреждения юстиции по регистрации прав произвести регистрацию сделки.

Заявленные требования мотивированы тем, что стороны заключили договор купли-продажи квартиры под отлагательным условием, в качестве
которого выступает неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей заемщиком - Ратнер Н.В. - по договору займа, заключение такого договора купли-продажи в качестве способа обеспечения обязательства не противоречит пункту 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что договор купли-продажи является смешанным и содержит элементы как купли-продажи, так и залога, не согласен с выводом учреждения юстиции по регистрации прав, что договор купли-продажи является притворной сделкой, поскольку воля сторон была направлена на переход права собственности на квартиру в случае неисполнения обязательств по договору займа.

До судебного заседания в качестве третьего лица была привлечена Ф.И.О.

Решением от 05.06.2003 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того, что действия сторон были направлены не на куплю-продажу квартиры, а на применение мер по обеспечению исполнения обязательства в виде залога недвижимого имущества - квартиры, принадлежащей Ратнер Н.В.; вывод учреждения юстиции по регистрации прав о том, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, которая прикрывает другую сделку - залог недвижимого имущества, которая по форме и содержанию не соответствует требованиям законодательства, сделан правомерно; несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства является основанием для отказа в государственной регистрации.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.09.2003 того же суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КПКГ “Партнер“ просит принятые по делу судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить. Заявитель жалобы полагает, что договор купли-продажи квартиры направлен на продажу квартиры, однако лишь при наступлении строго определенного отлагательного условия - неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств
заемщика по договору займа; при вступлении договора купли-продажи в силу сумма займа, уже переданная заемщику, выступает покупной ценой по договору купли-продажи, и покупатель соответственно считается надлежащим образом исполнившим свою обязанность по уплате стоимости квартиры; общее правило о порядке оплаты товара покупателем, предусмотренное частью 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменено сторонами договора купли-продажи по их соглашению; вывод суда о притворности договора несостоятелен; акт приема-передачи не составлялся, поскольку права собственности заявителя на квартиру на момент подачи документов для государственной регистрации еще не возникло. В судебном заседании представитель поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение юстиции по государственной регистрации прав считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, в удовлетворении кассационной жалобы просит отказать по доводам, изложенным в отзыве. В судебном заседании представитель поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Отзыв на кассационную жалобу третьим лицом не представлен.

Кассационная инстанция, в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, между заявителем и Ратнер Н.В. был заключен договор займа N 122 от 06.02.2003. В целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры N 27 по адресу: г. Салехард, ул. Горького, 3. Условиями договора купли-продажи установлено, что он вступает в силу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей Ратнер Н.В. по договору займа.

КПКГ “Партнер“ обратился к учреждению юстиции по регистрации прав о регистрации договора купли-продажи на основании статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В регистрации договора купли-продажи квартиры было отказано. При этом учреждение юстиции по регистрации прав руководствовалось абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, основанием отказа явилось несоответствие заключенной сделки действующему законодательству, фактически оплата не была произведена, целью договора являлась не продажа квартиры, а обеспечение договора займа.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, КПКГ “Партнер“ обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Делая вывод о правомерности отказа в регистрации договора купли-продажи, суд исходил из притворности сделки купли-продажи квартиры, поскольку данный договор, по мнению суда, фактически прикрывает договор залога, так как направлен на обеспечение договора займа. Вместе с тем предметом заявленных требований является оспаривание отказа в государственной регистрации, в том числе по мотиву того, что учреждение юстиции по государственной регистрации прав пришло к выводу о притворности данной сделки. В связи с этим суд должен был дать оценку правомерности отказа по данному основанию исходя из полномочий регистрирующего органа. Судом такая оценка не дана.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, а также другими способами, предусмотренными законом и договором. Таким образом, кроме перечисленных Гражданским кодексом Российской Федерации, как законом, так и договором могут быть предусмотрены иные способы обеспечения обязательств.

В рассматриваемом деле КПКГ “Партнер“ и Ратнер Н.В. в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа предусмотрели условную продажу. Условная продажа - это сделка, совершенная под отлагательным условием. В качестве такового выступает неисполнение должником обязательства уплаты денег
по договору займа в определенный срок. Причем обеспеченное условной продажей обязательство прекращается зачетом. Возможность условной продажи предусмотрена диспозицией статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, а о возможности зачета говорится в статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, вывод суда о том, что оплата по данному договору не произведена, является неправомерным.

Согласно статье 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу, если долг по договору займа заемщиком не будет возвращен. Поэтому факт наличия договорных обязательств по договору купли-продажи квартиры поставлен в зависимость от факта неуплаты денежного долга. Судом данный вопрос не исследован.

При таких обстоятельствах дело подлежит направлению на новое рассмотрение. При принятии нового решения распределить судебные расходы, в том числе государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 05.06.2003 и постановление апелляционной инстанции от 02.09.2003 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-1331/2605Г-03 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.