Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2003 N Ф04/4147-1390/А45-2003 Суд удовлетворил иск арендатора о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, имевшего место в связи с произведенными истцом неотделимыми улучшениями в помещении, поскольку арендатор произвел с согласия арендодателя реконструкцию и ремонт нежилого помещения в то время, когда договор аренды не был зарегистрирован и, следовательно, заключен.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 2 сентября 2003 года Дело N Ф04/4147-1390/А45-2003

(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) “Агрон-М“ обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с требованием о взыскании с закрытого акционерного общества (ЗАО) “Компа“ 475000 руб. неосновательного обогащения, которое имело место в связи с произведенными истцом в качестве арендатора неотделимыми улучшениями в арендуемом ранее помещении по улице Красный проспект, 218/2 г. Новосибирска.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на статьи 1102 и 1105 Гражданского кодекса РФ.

В отзыве на исковое заявление ответчик против требований истца возражал, ссылаясь на пункт 3
статьи 623 Гражданского кодекса РФ, в силу которой произведенные арендатором без согласия арендодателя неотделимые улучшения возмещению не подлежат. Указывал, что неотделимые улучшения произведены истцом в октябре - декабре 2001 г., т.е. до того, как договор аренды был зарегистрирован в учреждении юстиции, следовательно, обязательственных отношений между сторонами до регистрации договора не существовало. Кроме того, ответчиком оспаривался адрес помещения, в котором производился ремонт: ул. Красный проспект, 218/2, в то время как ему в аренду сдавалось помещение по ул. Красный проспект, 218.

Решением от 19 марта 2003 г. суд первой инстанции в иске отказал, посчитав, что истец не доказал факт того, что ответчик воспользовался результатом строительных работ и что в результате производства этих работ стоимость спорного нежилого помещения возросла. Суд посчитал необходимым для подтверждения исковых требований представление таких документов, как проектно-сметная документация, документы согласования и разрешения на проведение этих работ истцом и акт госкомиссии, и которые истцом в ходе судебного разбирательства не представлены.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводами арбитражного суда о недоказанности исковых требований и постановлением от 18 июня 2003 г. отменила решение суда первой инстанции. Апелляционная инстанция сочла доказанным истцом факт выполнения неотделимых улучшений в арендуемом нежилом помещении и, напротив, указала на недоказанность возражений ответчика, который не представил надлежащих доказательств о том, что неотделимые улучшения в спорном помещении произведены не истцом, а иным лицом и в иное время. Что касается необходимости представления истцом дополнительных документов, то суд апелляционной инстанции посчитал это необязательным, поскольку возникший между сторонами спор основан не на исполнении подрядного договора и заказчиком спорных работ являлся истец-арендатор, а не ответчик-арендодатель.

В настоящей
кассационной жалобе ответчик оспаривает правомерность выводов апелляционной инстанции и настаивает на отмене постановления от 18.06.2003 с оставлением в силе решения от 19.03.2003.

По мнению ответчика, истец должен был представить арбитражному суду и не представил такие документы, как проект и рабочая документация, задание на проектирование, согласование с архитектором, разрешение ГАСН на проведение работ, постановление мэрии, акт госкомиссии, новый паспорт БТИ, вневедомственную экспертизу и справки о стоимости выполненных работ.

Обращал внимание суда кассационной инстанции на то обстоятельство, что в смете цена реконструкции спорного помещения указана 470448 руб., а истцом предъявлена ко взысканию сумма 475000 руб.

Ссылался на незаключенность сделки, заключенной между ООО “Агрон-М“ и ООО “Центрпроектстрой“ по подрядным работам.

Отрицал сам факт произведенных истцом неотделимых улучшений и указывал, что ремонтные работы в спорном помещении производились (по заключению эксперта) в 1999 - 2000 годах, т.е. до того, как спорное помещение было сдано в аренду истцу и им был подписан договор подряда с ООО “Центрпроектстрой“. Считает, что материалы дела содержат доказательства того, что ремонт помещения производился бывшим до истца арендатором ООО “Авто-И“, договор с которым представлен суду.

Оспаривает выводы суда апелляционной инстанции о том, что сданное в аренду истцу нежилое помещение расположено по адресу: ул. Красный проспект, 218/2, - и что представленное ответчиком заключение эксперта не является надлежащим доказательством.

Ссылается на балансы ООО “Агрон-М“, в которых не указана увеличенная стоимость имущества и не отражена задолженность этого общества перед подрядчиком.

Кроме того, сообщает о том, что в результате затопления спорные помещения нуждаются в капитальном ремонте.

На кассационную жалобу представлен отзыв, в котором истец указывает на необоснованность доводов жалобы ответчика и отсутствие оснований для
отмены постановления апелляционной инстанции.

Принявший участие в рассмотрении кассационной жалобы представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал и ссылался на обстоятельства, названные в ней. Представил дополнения к кассационной жалобе, где настаивал на незаконности выводов апелляционной инстанции, посчитавшей ненадлежащим доказательством заключение строительной экспертизы, оспаривал указание этого суда на неопределенность объекта, который исследовался экспертом, полагал, что представленный истцом договор подряда от 19.10.2001 нельзя считать заключенным, т.к. в нем не содержится существенного условия о сроке выполнения ремонтных работ, следовательно, названный договор не может быть отнесен к надлежащим и допустимым доказательствам доводов истца о произведенных им ремонтных работах.

Представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал и просил суд учесть, что воля сторон при заключении договора аренды была направлена на создание условий для пребывания ООО “Агрон-М“ в арендованном помещении и целью этой аренды являлось оборудование помещения под развлекательный центр. Такие условия создавались посредством проведения реконструкции и ремонта арендуемой площади. Спорные отношения между сторонами возникли после того, как истец произвел ремонт, до этого момента со стороны арендодателя (ответчика) претензий к арендатору (истцу) не поступало, хотя стороны находились в договорных отношениях более года (с августа 2000 г. по март 2002 г.).

Законность постановления апелляционной инстанции проверена в соответствии со статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Судом апелляционной инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства по делу, изучены и оценены представленные сторонами доказательства и на основе их принято правильное решение о правомерности исковых требований.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 01.08.2000 между ЗАО “Компа“ (арендодатель) и ООО “Агрон-М“ (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей
площадью 481,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 218. Помещение сдавалось в аренду сроком по 01.02.2003 под молодежный развлекательный центр, и позднее дополнительным соглашением к названному договору аренды арендодатель дал арендатору свое согласие на реконструкцию сдаваемого в аренду помещения за счет арендатора.

На основании полученного разрешения арендатор 19.10.2001 заключил договор подряда с ООО “Центрпроектстрой“ и названный подрядчик в течение двух месяцев произвел реконструкцию и ремонт нежилого помещения под молодежный развлекательный центр. Срок выполнения работ (2 месяца с момента подписания договора) определен сторонами в пункте 2.1 договора, что опровергает доводы ответчика об отсутствии в названном договоре подряда срока выполнения работ.

Заказчиком (арендатором) и подрядчиком составлена локальная смета на сумму 470448 руб., подписан акт приема-передачи выполненных работ от 19.12.2001 и за выполненные работы произведен расчет двумя векселями на общую сумму 475000 руб., о чем сторонами составлен акт приема-передачи от 25.03.2002.

После того, как истец произвел ремонт арендуемого им у ответчика помещения, арендодатель ЗАО “Компа“ обратился в арбитражный суд с иском о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения по Красному проспекту, 218 г. Новосибирска и арбитражный суд решением от 05.06.2002 признал спорный договор аренды незаключенным (дело N А45-6950/2002-КГ31/273).

Затем арендодатель обратился с другим иском в арбитражный суд и заявил требование о взыскании с арендатора суммы неосновательного обогащения и выселении последнего из занимаемого им помещения. Решением от 23.12.2002 арбитражный суд требования о взыскании суммы иска удовлетворил и прекратил производство по делу в части выселения арендатора из нежилых помещений, поскольку истец отказался от иска в этой части в связи с тем, что арендатор сам освободил арендуемые
площади.

С настоящим иском о взыскании суммы неосновательного обогащения обратился арендатор (истец), который считает, что поскольку договор аренды признан арбитражным судом незаключенным, то ответчик обязан возместить ему стоимость неотделимых улучшений, которые им произведены в ходе реконструкции и ремонта нежилого помещения по Красному проспекту, 218/2, под молодежный развлекательный центр.

Рассматривая заявленные истцом требования и проверяя законность решения суда первой инстанции об отказе в иске, суд апелляционной инстанции имел основание указать на правомерность исковых требований.

Представленные истцом доказательства подтверждают его доводы о том, что реконструкцию и ремонт в нежилых помещениях по Красному проспекту, 218/2, истец производил с согласия ответчика и в то время, когда договор аренды еще не был признан арбитражным судом незаключенным.

Также истцом доказан факт произведенных им улучшений в арендуемом помещении, и оснований подвергать сомнению представленные суду доказательства у арбитражного суда не имелось. Истцом представлены договор подряда от 19.10.2001, локальная смета на ремонтные работы по молодежному развлекательному центру с перечнем использованных на производство этих работ материалов и указанием стоимости подлежащих выполнению работ, акты приема-передачи выполненных по спорному объекту работ от 19.12.2001 и приема-передачи векселей подрядчику за выполненные им работы от 25.03.2002.

Представленные доказательства являются достаточными для подтверждения факта выполнения истцом на спорном объекте неотделимых улучшений и размера истраченных им на это сумм.

В то же время ответчик, отрицая факт произведенного истцом ремонта, ссылался на условия договора аренды, согласно которым произведенные арендатором без согласия арендодателя неотделимые улучшения возмещению не подлежат, оспаривал факт заключения с истцом сделки с подрядчиком, ссылался на то обстоятельство, что на момент проведения ремонта сделка по аренде не была зарегистрирована в учреждении юстиции, оспаривал
адрес нежилого помещения, в котором истец производил ремонт, считал, что в подтверждение состоявшегося ремонта истец должен был представить проектную и рабочую документацию на реконструкцию спорного помещения, задание на проектирование, согласование с архитектором, разрешение ГАСН на проведение работ, постановление мэра, акт госприемки и т.д. Кроме того, ответчиком представлено заключение эксперта.

На стадии рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ответчик к названным доводам добавил новые и ссылался на те обстоятельства, что фактически реконструкция и ремонт произведены не истцом, а другим, бывшим до него, арендатором спорных помещений.

Что касается ссылки ответчика на отсутствие арендных отношений в момент, когда истцом производился ремонт, то данный довод ответчика несостоятелен, поскольку на тот момент (октябрь - декабрь 2001 г.) стороны состояли в договорных отношениях и исполняли принятые на себя по договору аренды обязательства. В том числе по ремонту помещений и по регистрации договора аренды.

Нельзя согласиться с обоснованностью доводов ответчика, касающихся адреса спорного помещения, поскольку в материалах настоящего дела приложено распоряжение мэрии Заельцовского района г. Новосибирска от 13.03.2001 N 288, которым нежилому зданию по Красному проспекту присвоен номер 218/2, складу - N 218/3.

О том, что ответчик знал об изменении нумерации нежилого помещения, свидетельствует дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2000, которым ответчик дал согласие на реконструкцию части помещения по Красному проспекту, 218/2.

Нельзя признать правомерными требования ответчика о представлении ему дополнительных доказательств по произведенному истцом ремонту, поскольку в правоотношениях с подрядчиком ответчик не участвовал, на что правомерно указал суд апелляционной инстанции.

Что касается представленного ответчиком заключения строительной экспертизы ОАО “Новосибирский Промстройпроект“ за 14 - 20 января 2003 г., то оно не может
рассматриваться в качестве надлежащего доказательства доводов ответчика о том, что ремонт не производился, а если и производился, то силами другого арендатора.

Экспертиза производилась по заявке ответчика, и перед ней не были поставлены вопросы, на которые эксперт должен был дать ответ, в заключении не определены исследуемые площади, неправильно указан адрес (Красный проспект, 218, в то время как с марта 2001 г. спорный объект имеет номер 218/2), не содержится сведений о том, кем занималось и использовалось исследуемое помещение, на основании каких нормативных актов эксперт производил техническое обследование состояния несущих и ограждающих конструкций. Предъявление таких требований к экспертизе основано не на специальных познаниях, а на общих принципах Арбитражного процессуального кодекса РФ, который устанавливает, что представленные сторонами доказательства должны быть надлежащими и относиться к рассматриваемому арбитражным судом спору.

Предложенное же ответчиком экспертное заключение не содержит каких-либо сведений о спорном объекте, которые бы арбитражный суд мог использовать для принятия решения.

Не нашли своего подтверждения также доводы ответчика о том, что на спорном объекте ремонт производился прежним до истца арендатором - ООО “Авто-И“ (договор аренды от 01.02.2000), т.к. доказательств этого в суд не представлено.

В судебном заседании кассационной инстанции и.о. директора ООО “Агрон-М“ представлены для обозрения заверенные налоговым органом бухгалтерские балансы истца, в которых по строкам 130, 475, 610 и 612 отражены сведения о затратах данного общества по ремонтным работам и убытках организации на эту сумму, сведения о займе по двум векселям, которые истцом использованы для расчета с подрядчиком.

В настоящее время ответчиком с кассационной жалобой представлен акт о затоплении подвального помещения по Красному проспекту, 218/2, от 18.02.2003, согласно которому в
результате затопления спорного помещения, ранее арендуемого истцом, сложный подвесной потолок из гипсокартона площадью 750 кв. м пришел в негодность и требует замены, нарушена структура окрашенных поверхностей и произошло частичное шелушение окрашенных стен и потолка. Данное обстоятельство еще раз косвенно подтверждает доводы истца о проведенном им ремонте спорного помещения.

Названные судом кассационной инстанции обстоятельства показывают, что апелляционной инстанцией принято правильное решение о взыскании заявленной суммы неосновательного обогащения, т.к. истец доказал факт произведенных им в спорном помещении ответчика неотделимых улучшений, и поскольку между сторонами отсутствовали обязательственные отношения, то ответчик обязан в силу правил статьи 1102 Гражданского кодекса РФ возместить истцу стоимость этих улучшений.

В соответствии с правилами статей 110 и 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по настоящей кассационной жалобе в сумме 5550 руб. взыскивается в доход бюджета с ответчика, о чем суду первой инстанции выдать исполнительный лист.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьями 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление от 18.06.2003 по делу N А45-68/2003-КГ30/19 Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Суду первой инстанции выдать исполнительный лист на взыскание в доход бюджета с ЗАО “Компа“ 5550 руб. государственной пошлины по настоящей кассационной жалобе.