Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2006 по делу N А56-54715/2005 То обстоятельство, что договор аренды земельного участка был признан судом недействительным, не может служить основанием для признания незаконным предшествующего судебному акту решения регистрирующего органа о регистрации права собственности арендатора на объект незавершенного строительства, возведенный им на данном земельном участке.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 ноября 2006 г. по делу N А56-54715/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2006 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2006 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Черемошкиной В.В., Марченко Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кобзевой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО “Т.А.К.Т.“ (регистрационный номер 13АП-7697/2006) на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 25.05.2006 г. по делу N А56-54715/2005 (судья Новикова Т.В.),

по заявлению первого заместителя прокурора Ленинградской области в интересах ФГОУВПО “Санкт-Петербургская государственная академия физической культуры им. П.Ф.Лесгафта“

заинтересованные лица: ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ЗАО “Т.А.К.Т.“

3-е лицо КУГИ Санкт-Петербурга,
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области

о признании недействительным решения государственной регистрации права собственности

при участии:

от заявителя: Бобкова Г.Г. (удостоверение N 120612 от 28.10.2005 г.). Белолипецкий А.А. (доверенность N 02-239 от 17.03.2006 г.)

от заинтересованных лиц:

1. Антипинская М.В. (доверенность N 134 от 10.10.2006 г.)

2. Быковская Е.А. (доверенность N 12-к от 01.11.2006 г.), Космачевский А.А. (доверенность N 12-к от 01.11.2006 г.), Воронин И.Е. (протокол N 14 от 08.11.2005 г.)

от 3-го лица:

1. не явился, уведомлен

2. Щеголева Я.А. (доверенность N 090 от 26.09.2006 г.)

установил:

заместитель прокурора Ленинградской области обратился с заявлением в интересах Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования “Санкт-Петербургская государственная академия физической культуры имени П.Ф.Лесгафта“ (далее - Академия, в настоящее время Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования “Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф.Лесгафта“, далее - Университет) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества “Т.А.К.Т.“ (далее - ЗАО “Т.А.К.Т.“, Общество) на объект незавершенного строительства - здания кафе, не введенного в эксплуатацию, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Токсово, ул. Лесгафта, дом 31 (запись внесенная 08.07.2005 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 47-48-13/020/2005 - 411).

Проведение регистрации права прокурор считает с нарушением положений статей 13, 17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон).

По мнению прокурора, ответчиком не дана правильная оценка договору аренды от 01.10.1999 г., заключенному между Академией и ЗАО “Т.А.К.Т.“; согласно которому объекты, произведенные арендатором в соответствии с Проектом физкультурного спортивно-оздоровительного центра “Парк спорта им. П.Ф.Лесгафта - Орлиная
гора“, зачитываются в счет арендной платы за пользование имуществом и земельным участком.

Заявлением N 8/23-714-05 от 09.03.06 г. прокурор уточнил исковые требования и просит признать недействительным решение Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2006 г. требования прокурора удовлетворены. Суд не согласился с позицией ГУФРС и ЗАО “Т.А.К.Т.“ о том, что постановление администрации муниципального образования “Всеволожский район Ленинградской области“ N 2324 от 17.12.1999 г. и договор аренды от 01.10.1999 г. между Университетом и ЗАО “Т.А.К.Т“ подтверждает право ЗАО “Т.А.К.Т.“ на пользование земельным участком для целей строительного объекта Постановление N 2324 признано судом подтверждающим право пользования земельным участком для целей строительства Университета, а не ЗАО “Т.А.К.Т.“

ЗАО “Т.А.К.Т.“ обратилось с апелляционной жалобой на решение суда, в обоснование своей позиции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных прокурором требований податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства. В рамках заявленного прокурором требования не подлежал рассмотрению спор о самом зарегистрированном праве и основаниях его возникновения. Недействительность договора аренды не может являться основанием для признания недействительным нормативного акта регистрационного органа, принятого в период, предшествующий признанию сделки недействительной.

Поскольку законность зарегистрированного права ЗАО “ТАКТ“ на объект недвижимости не является предметом настоящего спора, решение суда о том, что возведенный объект является самостоятельной постройкой принято с нарушением норм материального права.

Зарегистрированные объекты недвижимости не могут быть признаны самостоятельной постройкой по причине отсутствия разрешения на строительство. Ни заявитель, ни образовательное учреждение не доказали, что оспариваемым решением нарушены права образовательного учреждения.

Податель апелляционной жалобы считает, что спорный вопрос
не подлежал рассмотрению судом первой инстанции в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение считает неправомерным. ЗАО “Т.А.К.Т.“ должно быть привлечено в качестве ответчика. Прокурор с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает основания государственной регистрации недействительными, а решение обоснованным и законным. По мнению прокурора, решение о государственной регистрации права собственности нарушает право пользования земельным участком, признание недействительным решения о государственной регистрации восстановит нарушенное право.

В судебном заседании представителем Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области заявлено ходатайство об изменении названия на Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба).

Представитель Университета и представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области поддерживают позицию прокурора и считают решение законным и обоснованным.

Представитель Регистрационной службы поддерживает подателя апелляционной жалобы, считает, что наличие записи в реестре не влияет на право пользования земельным участком.

Представитель ЗАО “Т.А.К.Т.“ считает, что решение не соответствует действующему законодательству, просит решение отменить.

Рассмотрев материалы дела в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выслушав пояснения участвующих в деле лиц. апелляционный суд установил недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, что привело к принятию неправильного решения.

По существу спора апелляционным судом установлено следующее.

С учетом изменения исковых требований, прокурор просит признать недействительным в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение Федеральной регистрационной службы о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Как установлено Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 1048/03 от 08.07.2003 г. по смыслу статьи 2 Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а
не само свидетельство о регистрации.

Оспаривание зарегистрированного права не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика его правообладателя.

Указанное положение Постановления не исключает право лица обратиться с иском о признании недействительным незарегистрированного права, а решения о его государственной регистрации по правилу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Учитывая то обстоятельство, что правообладатель привлечен к участию в деле не как ответчик, а как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, участвующие в деле лица заявили об отсутствии у них на настоящий момент правовых притязаний на объект недвижимости, суд установил, что предметом заявления является именно решение регистрирующего органа, но не зарегистрированное право. При отсутствии безусловных оснований для отмены судебного акта, у апелляционного суда отсутствуют полномочия для предложения прокурору изменить исковые требования. Кроме того, как следует из правовой позиции прокурора, такая формулировка требований является принципиальной и намерение ее изменения у прокурора отсутствует.

Статья 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусматривает право прокурора обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, при рассмотрении заявленных требований подлежат исследованию и оценке следующие обстоятельства: нарушение регистрирующим органом требований закона; создание оспариваемым решением препятствия для осуществления предпринимательской
и иной экономической деятельности Университета. Совокупность перечисленных обстоятельств апелляционным судом не установлена.

Обращаясь с настоящим заявлением, прокурор указывает на нарушение Регистрационной службой требований статей 13, 25 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон), статей 433, 606, 614, 222 Гражданского кодекса РФ при государственной регистрации права ЗАО “ТАКТ“ на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 25 Закона, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Как следует из материалов дела ЗАО “ТАКТ“ для регистрации права собственности на возведенный объект представлены в регистрационную службу договор аренды от 01.10.1999 г. (далее - Договор), заключенный ЗАО “ТАКТ“ с Академией. Указанный договор на момент предоставления его в регистрационную службу не был признан недействительным и основания для признания его ненадлежащим доказательством наличия у ЗАО “Т.А.К.Т.“ прав в отношении земельного участка на котором было возведено строение, у регистрационной службы отсутствовали. Довод прокурора о том, что принятие договора аренды в качестве доказательства прав ЗАО “Т.А.К.Т“ на земельный участок явилось следствием ненадлежащей правовой экспертизы, проведенной регистрационной службой, отклонен апелляционным судом. На дату принятия документов на регистрацию недвижимого имущества Договор прошел государственную регистрацию и по правилу статьи 2 Закона являлся надлежащим доказательством наличия у ЗАО “Т.А.К.Т“ прав в отношении земельного участка.

То обстоятельство, что договор аренды в дальнейшем был признан недействительным, не может служить основанием
для признания незаконным решения регистрирующего органа о регистрации прав в отношении недвижимого имущества, предшествующего судебному решению.

В соответствии с указаниями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.11.04 г. N 5915/04 недействительность сделки не может являться основанием, для признания недействительным ненормативного акта органа управления, принятого в период, предшествовавший признанию сделки недействительной.

В подтверждение права ЗАО “Т.А.К.Т“ на строительство здания кафе в регистрационную службу представлены согласованные участвующими в деле лицами проект строительства спортивно-оздоровительного центра, постановление Администрации муниципального образования “Всеволожский район Ленинградской области“ N 2324, в котором указано на разрешение проведения проектно-изыскательских работ по корректировке проекта реконструкции и развития учебно-строительной базы с выделением первой очереди реконструкции и нового строительства именно на том земельном участке, который и был предоставлен в аренду по договору от 01.01.1999 г.

В архитектурно-планировочном задании N 4 на разработку рабочего проекта реконструкции и развития спортивной базы Академии в поселке Токсово указано, что архитектурно-планировочное задание выдается на основании заявки самой Академии N 116 от 20.12.1999 г., Постановления Администрации муниципального образования и задания на проектирование, утвержденного ректором Академии.

Проект реконструкции и развития парка был утвержден Академией.

При наличии перечисленных документов отсутствуют основания для вывода о том, что возведенный объект является самовольной постройкой и регистрационная служба должна была отказать в государственной регистрации права.

То обстоятельство, что комплекс возведенных ЗАО “Т.А.К.Т“ объектов засчитывается в счет арендной платы за пользование имуществом и земельным участком, является способом определения сторонами возмездного характера отношений по пользованию имуществом. Противоречия установленного порядка закону или нормативным актам указанное условие договора не содержит, в связи с чем у Регистрационной службы отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прав
ЗАО “ТАКТ“ на недвижимое имущество по указанному основанию.

С учетом перечисленных обстоятельств у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания решения регистрационной службы о регистрации права собственности на объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию, недействительным.

При рассмотрении заявления прокурора суд первой инстанции не учел также того обстоятельства, что результатом рассмотрения требований должно явиться восстановление или защита нарушенного права. Прокурор пояснил, что вынесением оспариваемого решения регистрационной службы нарушено право Университета пользоваться земельным участком под объектом недвижимости. При этом удовлетворение заявленных прокурором требований не восстанавливает права Университета пользоваться земельным участком, но влечет правовую неопределенность недвижимого имущества. При наличии притязаний Университета на недвижимое имущество, существование которых усматривается из позиции Университета, рассмотрению подлежит спор о праве, который не может быть рассмотрен в рамках настоящего заявления.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.06 г. отменить. Принять новый судебный акт. В удовлетворении заявленных прокурором требований отказать. Возвратить ЗАО “Т.А.К.Т.“ из Федерального бюджета РФ 1000 р. госпошлины по жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

МЕДВЕДЕВА И.Г.

Судьи

ЧЕРЕМОШКИНА В.В.

МАРЧЕНКО Л.Н.