Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2006 по делу N А56-36641/2005 Взысканы убытки, связанные с отказом арендодателя от пролонгации договора аренды, заключенного на основании договора купли-продажи опциона на право аренды частей нежилого помещения, расположенных в здании торгового комплекса, поскольку арендодатель отказался от пролонгации договора до истечения срока его действия, что нарушает права арендатора на заключение договора на следующий год или на переуступку опциона третьему лицу после истечения срока действия указанного договора.
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
от 24 июля 2006 года Дело N А56-36641/2005“
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2006 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2006 года.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего В.Б.Слобожаниной, судей И.Г.Медведевой, В.В.Черемошкиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Г.Казарян, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5852/2006) ООО “Торговый комплекс “Одоевский“ на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2006 по делу N А56-36641/2005 (судья А.И.Трегубова), принятое по иску предпринимателя Булавиной И.В. к ООО “Торговый комплекс “Одоевский“ о взыскании 93426,66 руб., при участии: от истца - И.В.Булавина; от ответчика - представитель П.А.Тронь (дов. б/н от 18.06.2006) не допущен к участию в заседании,
УСТАНОВИЛ:
предприниматель без образования юридического лица Ф.И.О. (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с требованиями о взыскании с общества с ограниченной ответственностью “Торговый комплекс “Одоевский“ (далее - ответчик, Общество) убытков, связанных с отказом от заключения (продления) договора аренды нежилого помещения в сумме 93426,66 руб.
Решением от 04.04.2006 (судья А.И.Трегубова) требования удовлетворены частично в сумме 70070 руб., в остальной части в удовлетворении иска отказано.
Ответчик, обжаловав в апелляционном порядке решение, просит его отменить ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в частности, договору аренды от 30.07.2003 N 1.
В судебное заседание Общество направило представителя, не представившего доверенность на ведение дела в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде и в связи с этим не допущенного к участию в процессе.
Предприниматель Булавина И.В. просила оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 11.12.2002 между истцом и ответчиком заключены договоры N 1/1, 1/2, 1/3 купли-продажи опциона на право аренды части помещения (торговых площадей) в торговом комплексе “Одоевский“.
Предметом данных договоров является купля-продажа опциона на право аренды частей помещения, соответственно, 5,8 кв. м, 5,8 кв. м и 6 кв. м, расположенных в здании торгового комплекса. Согласно пункту 1.2.4 договоров, имеющих аналогичное содержание, предметом выкупа по опциону являлось право аренды части помещения на условиях договора аренды, являющегося приложением к договору аренды.
Общая премия опциона на выкуп права аренды составила 4400 долларов США, что в рублевом эквиваленте составило 140140 руб. Данная сумма была полностью выплачена истцом, что не оспаривается ответчиком.
30.07.2003 между ответчиком как арендодателем и истцом как арендатором заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. 25 - 32) на пользование торговыми площадями по вышеуказанному адресу на срок с 01.08.2003 по 01.07.2005.
При этом пунктом 4.2 договора предусмотрено право арендатора на использование опциона по истечении срока действия договора:
- для заключения договора аренды торговых площадей на следующий год;
- переуступить, с согласия арендодателя, опцион третьему лицу;
- отказаться от опциона в пользу арендодателя.
Одно из указанных действий должно быть совершено не позднее 5-ти дней по истечении срока договора аренды. Аналогично производится заключение договора аренды на 3-й и последующий годы.
В связи с получением истцом уведомления об отказе в продлении договора аренды на новый срок, ведения ответчиком работ по перепланировке внутренних помещений торгового комплекса “Одоевский“, что, по мнению предпринимателя, привело к невозможности продления договора аренды и продажи опциона, истец считает, что в результате действий ответчика Предприниматель Булавина И.В. была лишена возможности использования опциона, предусмотренного пунктом 4.2 договора аренды.
Расчет убытков истцом произведен исходя из заключения договора аренды на 2 года и использования частично опционной премии.
Ответчик оспорил исковые требования по основаниям, указанным в отзыве (л.д. 51 - 52) по следующим основаниям:
- абзацем 3 пункта 4.2 договора аренды предусмотрена возможность, но не обязанность пролонгации договора аренды на последующие календарные годы;
- истцом не заявлено о пролонгации договора, о преимущественном праве на заключение договора аренды, в добровольном порядке помещение передано по акту от 31.07.2005 истцом ответчику;
- право, приобретенное истцом на основании договора купли-продажи опциона, реализовано истцом в полном объеме.
Кроме того, ответчик оспорил методику расчета убытков.
Суд, установив из смысла подпунктов 4.2 и 5.2 договора аренды факты, что опцион был рассчитан на трехразовое заключение договора, оплаты истцом опциона за четыре года аренды по 35035 руб. за год, заключения договора аренды на 2 года и отказ от продолжения арендных отношений на половину срока, признал обоснованными требования о взыскании 1/2 цены опциона.
В апелляционной жалобе ее податель сослался на доводы, аналогичные отзыву на иск, указав при этом на необоснованность невключения истцом в расчет суммы убытков возвращенной ответчиком арендной платы за июль 2005 г. в размере 26400 руб.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения Предпринимателя, апелляционный суд не установил оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом первой инстанции правильно применен пункт 4.2 договора аренды, предусматривающий условия использования опциона.
Абзац 3 пункта 4.2 договора предусматривает право арендатора на заключение договора аренды на следующий год.
Указание в абзаце 3 пункта 4.2 договора права арендатора на переуступку опциона с согласия арендодателя третьему лицу после истечения срока действия настоящего договора свидетельствует о том, что при уступке опциона у арендодателя возникнет обязанность заключения договора аренды с лицом, в пользу которого произведена уступка опциона, и о том, что сумма, уплаченная за опцион, предусматривает обязанность арендодателя на заключение договора на последующие годы.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии волеизъявления истца на пролонгацию договора опровергаются материалами дела.
Направление ответчиком письма (л.д. 35) с отказом от пролонгации договора аренды произведено, как установил суд, до истечения срока действия договора. Данное обстоятельство не оспаривается подателем апелляционной жалобы, как и доводы истца о произведенной ответчиком перепланировке помещений, что повлекло невозможность предоставления в аренду помещений, указанных в договоре аренды.
Акт приема-сдачи нежилого помещения от 31.07.2005 свидетельствует о том, что стороны не имеют претензий по сдаче и приему нежилого помещения.
Возвращенная истцу арендная плата за июль 2005 г. в размере 26400 руб., как следует из письма ответчика (N 00350/39-О от 27.07.2005), является благодарностью за плодотворное сотрудничество, по мнению истца - денежной компенсацией за неудобства, связанные с начавшимся еще в июле 2005 г. ремонтом (перепланировкой нежилых помещений) Торгового комплекса “Одоевский“.
При указанных обстоятельствах решение суда от 04.04.2006 является законным и обоснованным.
Расходы по госпошлине оставлены за подателем апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2006 по делу N А56-36641/2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить ООО “Торговый комплекс “Одоевский“ из федерального бюджета 701,40 руб. расходов по государственной пошлине, излишне уплаченной при обращении с апелляционной жалобой.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
СЛОБОЖАНИНА В.Б.
Судьи
МЕДВЕДЕВА И.Г.
ЧЕРЕМОШКИНА В.В.