Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.12.2006 по делу N А55-37278/05-48 Дело по иску о взыскании стоимости капитального ремонта здания, арендуемого заявителем, передано на новое рассмотрение для оценки судом условий заключенного сторонами договора, установления фактических затрат арендатора для их зачета в счет арендных платежей, а также проверки права истца на обращение с настоящим иском.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 12 декабря 2006 года Дело N А55-37278/05-48“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, г. Самара,

на решение от 07.06.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 15.08.2006 Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-37278/05-48

по иску местной Общественной организации инвалидов “МТЦ Благо“, г. Самара, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, третьи лица: Департамент имущественных отношений Самарской области, г. Самара, Управление федерального казначейства по Самарской области,
Самарская КЭЧ района, г. Самара, о взыскании 3208730 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Местная общественная организация инвалидов МТЦ “Благо“ (далее - Организация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации по Самарской области, Самарской квартирно-эксплуатационной части района Минобороны Российской Федерации о взыскании 3208730 руб. стоимости капитального ремонта здания механической мастерской.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

На основании договора аренды Общественной организации инвалидов было предоставлено во временное пользование и владение здание, требующее капитального ремонта (ремонт основных конструкций объекта), который произведен арендатором по согласованию с собственником объекта, однако арендодатель отказывается производить зачет стоимости ремонта в счет арендных платежей, следовательно, данная стоимость расходов должна быть возмещена арендатору.

В качестве третьих лиц привлечены Департамент имущественных отношений Самарской области, Управление федерального казначейства по Самарской области.

Решением суда первой инстанции от 07.06.2006 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.08.2006 решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции признали доказанным факт передачи в аренду здания, требующего капитального ремонта, который произведен с согласия собственника имущества арендатором, следовательно, стоимость затрат должника должна быть возмещена за счет территориального управления.

В кассационной жалобе ТУ ФАУФИ по Самарской области, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить со ссылкой на неправильную оценку всех обстоятельств дела.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и в выступлениях представителя стороны, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что все принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

На основании договора от 06.05.2000 N 2691, заключенного между Департаментом по
управлению государственным имуществом Самарской области (арендодатель), КЭЧ района (балансодержатель), МО “Благо“ (арендатор), последнему для производственных целей предоставлено во временное пользование и владение здание общей площадью 1026,3 квадратных метров (комнаты N N 1 - 4), расположенное по адресу: г. Самара, улица Подшипниковая, 8, литер 3/113.

Пунктом 6.1 договора установлено, что расходы арендатора на капитальный ремонт помещений в объеме и по смете, согласованной с арендодателем, могут являться основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением.

Фактическая передача объекта аренды подтверждается актом от 06.05.2000, подписанным сторонами.

Актом осмотра технического состояния передаваемых помещений участники договора зафиксировали необходимость проведения капитального ремонта здания (кровля, фасад, отопление электрической части).

Срок аренды установлен с 06.05.2000 по 05.05.2010.

Право аренды зарегистрировано 20.09.2001 за N 63-01-2/2001-2268, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 21.09.2001.

В целях проведения ремонтно-строительных работ здания между Организацией инвалидов “Благо“ и ООО “Радон“ были заключены договоры строительного подряда от 11.01.2003 N 05-01, от 13.01.2003 N 07-01, от 15.01.2003 N 08-01.

Выполнение работ и передача их результатов подтверждается актами от 12.05.2003, от 23.04.2003, от 26.12.2003, составленными с учетом перечня работ, определенных сметной документацией.

Письмом от 19.09.2002 N 36/11 Общественная организация обратилась с просьбой о проведении капитального ремонта и зачета стоимости расходов в счет арендной платы в соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департамент управления госимуществом в ответе на обращение (письмо от 17.10.2002 N 12-23/1437) согласился с проведением капитального ремонта в пределах перечня работ, определенного актом осмотра от 06.05.2000, при этом указал, что вопрос о зачете будет рассмотрен после завершения ремонта.

Впоследствии Территориальным управлением, осуществляющим полномочия собственника в отношении федерального имущества, было отказано в зачете
стоимости выполненного ремонта, что подтверждается письмом от 28.09.2004 N 23/827.

Данные обстоятельства и явились основанием для обращения Общественной организации в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Анализ имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что арендодатель изначально предоставил арендатору имущество в состоянии, непригодном для производственной деятельности. При этом условия договора аренды (п. 6.1) возлагают на Общественную организацию обязанность по проведению капитального ремонта кровли, фасада, системы отопления и электрической части объекта.

Таким образом, вопрос о проведении ремонтных работ согласован сторонами.

Между тем судом не учтены условия договора, из которых следовало, что объем и смета предполагаемых работ должны были быть согласованы организацией “Благо“ с арендодателем.

В письме Департамента от 17.10.2002 N 12-23/1437 также сделана ссылка на проведение ремонта только тех конструктивных элементов здания, которые были отражены в акте осмотра технического состояния от 06.05.2000.

Однако вопреки условиям договора смета и объем работ с Департаментом управления госимуществом, а впоследствии и с Территориальным управлением истцом не согласовывались.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что нормы гражданского законодательства не обязывают арендатора согласовывать с арендодателем стоимость капитального ремонта, являются ошибочными, противоречат условиям договора аренды (п. 6.1)
и п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендодатель не отвечает за недостатки, которые были оговорены при заключении договора.

Учитывая, что порядок проведения ремонтных работ и механизм зачета стоимости затрат определялись условиями договора, при разрешении спора судом необходимо было руководствоваться его условиями.

Не дано какой-либо правовой оценки спорным вопросам, касающимся размера затрат, понесенных МОО “Благо“, поскольку данное Общество не согласовывало объемы работ, а ответчик оспаривает стоимость понесенных расходов

Согласно смете Самарской КЭЧ общая стоимость необходимых работ составляет 75127 руб. (в ценах 1991 г.), тогда как согласно смете Общественной организации стоимость затрат определена в сумме 3208,73 тыс. руб.

При наличии данных расхождений в объемах выполненных работ суду необходимо было исследовать фактические затраты арендатора для их зачета в счет арендных платежей.

Не исследовался судами и перечень работ, указанных в локальных сметах, по которым проводился капитальный ремонт Обществом “Радон“ для организации “Благо“.

Так, при исследовании сметной документации и актов о приеме работ можно сделать вывод о то, что часть работ не относится к капитальному ремонту тех частей здания, которые отражены в акте осмотра, а являются неотделимыми улучшениями.

Принимая решения, необходимо было проверить право истца обращаться с настоящим иском с учетом того, что по условиям договора Организация “Благо“ вправе обратиться с заявлением об уменьшении арендной платы, и такое заявление было направлено, в этом случае в силу ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора прекращается обязательство по внесению арендной платы.

Между тем несмотря на реализацию истцом своего права, предусмотренного ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.1 договора аренды, МООИ “Благо“ обращается с требованием о взыскании стоимости затрат
в свою пользу, данное обстоятельство может являться основанием для возникновения на стороне арендатора неосновательного обогащения.

Таким образом, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛА:

решение от 07.06.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 15.08.2006 Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-37278/05-48 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.