Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2005 по делу N А41-К1-1708/05 Суд обязал ответчика устранить препятствия в пользовании объектами недвижимости, поскольку материалами дела подтверждается факт чинения препятствий истцу в пользовании спорным имуществом.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 16 июня 2005 г. Дело N А41-К1-1708/05“

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2005 года.

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2005 года.

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи И., протокол судебного заседания вела секретарь П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ООО “ВЕСС СТК“ к ЗАО АПФ “Майская“; Софринскому заводу “Колбасы и деликатесы“, Т., В. об устранении препятствий в пользовании объектами недвижимости и земельным участком, занятым этими строениями, о понуждении исполнения договора субаренды земельного участка и истребовании имущества из чужого незаконного владения (пользования), при участии в судебном заседании: от истца - Б. по
доверенности от 18.05.05, Д., доверенность от 10.03.05, К.Д.Г., доверенность от 02.05.05, от ответчика - ЗАО АПФ “Майская“ - Х., доверенность от 17.02.05, от ответчика - Софринского завода “Колбасы и деликатесы“ - не явился, извещен, третьи лица - В., не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

истец - ООО “ВЕСС СТК“ - обратился в арбитражный суд с иском к ответчикам - ЗАО АПФ “Майская“; Софринскому заводу “Колбасы и деликатесы“; Т., В. - об устранении препятствий в пользовании объектами недвижимости и земельным участком, занятым этими строениями, о понуждении исполнения договора субаренды земельного участка и истребовании имущества из чужого незаконного владения (пользования).

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования и просит обязать ответчика устранить препятствия в пользовании объектами недвижимости, расположенными по адресу: Московская область, Пушкинский район, поселок Софрино, улица Ленина, д. 9: автогаражом, складом строительных материалов, столярной мастерской, механическими мастерскими, центральными складом запасных частей - и земельным участком, находящимся под ними и необходимым для их использования. Не препятствовать проходу и проезду к данным объектам недвижимости. Обязать ответчика исполнить условия договора субаренды земельного участка N 97 от 21.12.2002; обязать ответчика зарегистрировать договор субаренды земельного участка в регистрационных и земельных органах; обязать ответчика представить документы на земельный участок для регистрации на покупателя ООО “ВЕСС СТК“. Истребовать имущество: проходную и примыкающие гаражные боксы, ворота, мойку - из чужого незаконного владения.

Представитель ЗАО АПФ “Майская“ с исковыми требованиями не согласен и пояснил суду, что установление на проходной ЗАО АПФ “Майская“ пропускного режима обусловлено объективными причинами: нахождением земельного участка площадью 37000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Софрино, ул. Ленина,
д. 9, в аренде у ЗАО АПФ “Майская“; наличием на указанном земельном участке недвижимого имущества ЗАО АПФ “Майская“ (здания проходной, здания на три гаражных бокса, здания мойки автомашин); наличием на указанном земельном участке сельскохозяйственной техники, принадлежащей ЗАО АПФ “Майская“ на праве собственности.

Из материалов дела следует.

28 сентября 2001 года ООО “ВЕСС СТК“ приобрело у ЗАО АПФ “Майская“ нежилые помещения - автогараж общей площадью 3109,4 кв. м, склад строительных материалов общей площадью 957,9 кв. м, столярную мастерскую площадью 124,2 кв. м, механические мастерские, общей площадью 1830,7 кв. м, и 14 февраля 2002 года ООО “ВЕСС СТК“ приобрело у ЗАО АПФ “Майская“ нежилое помещение - центральный склад запасных частей общей площадью 952,6 кв. м. Все нежилые помещения находятся по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Софрино, ул. Ленина, д. 9.

ЗАО АПФ “Майская“ в течение 2-х лет уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты. На основании решений Арбитражного суда Московской области от 01.06.04 о понуждении к государственной регистрации, вступивших в законную силу, Московская областная регистрационная палата зарегистрировала переход права собственности на эти объекты недвижимости.

ЗАО АПФ “Майская“ выставило вооруженную охрану на проходную и ворота, являющиеся единственной возможностью для проезда и прохода к данным объектам.

Заслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

28 сентября 2001 года ООО “ВЕСС СТК“ заключило с ЗАО АПФ “Майская“ договор купли-продажи следующих нежилых помещений: автогараж общей площадью 3109,4 кв. м, склад строительных материалов общей площадью 957,9 кв. м, столярная мастерская площадью 124,2 кв. м, механическая мастерская общей площадью 1830,7 кв. м - и 14 февраля
2002 года - договор купли-продажи нежилого помещения - центрального склада запасных частей общей площадью 952,6 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Софрино, ул. Ленина, д. 9.

1 июня 2004 года решениями Арбитражного суда Московской области, вступившими в законную силу, были удовлетворены требования ООО “ВЕСС СТК“ о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

Суд обозревал видеозаписи, предоставленные ООО “ВЕСС СТК“ и ЗАО АПФ “Майская“ и приобщенные к материалам дела, из которых следует, что действительно на проходной находятся охранники, которые препятствуют возможности представителям и автомобилям ООО “ВЕСС СТК“ беспрепятственно проходить к недвижимому имуществу, принадлежащему ООО “ВЕСС СТК“ на праве собственности.

Свидетели Л., Р. и К.В.В. показали, что пройти на территорию, где расположены нежилые помещения ООО “ВЕСС СТК“, по улице Ленина, дом 9, они не имеют возможности, так как охрана не пропускает. Свидетель К.В.В., являющийся сотрудником ЧОП и охраняющий спорный объект, пояснил, что имеются два проезда на территорию, установлен пропускной режим строго по спискам, сотрудники ООО “ВЕСС СТК“ не пропускаются, так как не подали заявления. Охраняют землю, КПП и ворота.

Суд критически относится к показаниям свидетеля К.В.В. в отношении возможности заехать беспрепятственно с другой стороны охраняемого объекта, так как представитель ЗАО АПФ “Майская“ не смог пояснить, зачем охранять территорию, на которую беспрепятственно можно заехать с другой стороны, где расположено недвижимое имущество сторонних предприятий.

Приказ N 15/2 от 4 апреля 2005 года “О дополнительных мерах по организации охраны объектов ЗАО АПФ “Майская“ подтверждает, что ЗАО АПФ “Майская“ препятствует в доступе на территорию сотрудникам ООО “ВЕСС СТК“, и поэтому было приказано не чинить
препятствий сотрудникам ООО “ВЕСС СТК“ в проходе и проезде к объектам недвижимости, принадлежащим на праве собственности ООО “ВЕСС СТК“.

Однако невозможно установить, кому адресован указанный приказ, так как ООО ЧОП “ЭЛИТА“ в своей деятельности должно руководствоваться законами, договором с ЗАО АПФ “Майская“. К тому же в приказе отсутствует возможность в проходе и проезде к объектам недвижимости, принадлежащим на праве собственности ООО “ВЕСС СТК“, учредителей ООО “ВЕСС СТК“ и других юридических и физических лиц, с которыми общество заключило или имеет намерение заключить хозяйственные договоры.

Доводы представителя ЗАО АПФ “Майская“ о том, что производится охрана земельного участка согласно договору аренды, несостоятельны, так как отсутствуют доказательства, что ООО “ВЕСС СТК“ причиняет ущерб земельному участку. Согласно п. 3.2 договора аренды земель несельскохозяйственного назначения за N 279 от 16 декабря 1998 года “арендатор обязан использовать земельный участок по назначению, не допускать ухудшения экологической обстановки, соблюдать специально установленный режим использования земли и не нарушать права других землепользователей, имеет право осуществлять контроль за исполнением и охраной земли“. Функции охранять земельный участок на ЗАО АПФ “Майская“ со стороны арендодателя не возлагались.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 8 ГК РФ предусмотрены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него. Из свидетельств о государственной регистрации права от 10 ноября 2004 года установлено, что истец является
собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Софрино, ул. Ленина, д. 9. Ответчик в судебном заседании не опроверг, что препятствовал сотрудникам ООО “ВЕСС СТК“ в проходе и проезде к объектам недвижимости, принадлежащим на праве собственности ООО “ВЕСС СТК“, а также препятствует в осуществлении хозяйственной деятельности ООО “ВЕСС СТК“, не пропуская лиц, которые не являются сотрудниками истца, а состоят с истцом в договорных отношениях.

Из договоров аренды помещения, заключенных истцом в 2004 - 2005 годах с физическими лицами, следует, что в аренду переданы нежилые помещения, которые арендаторы не имеют возможности использовать, так как охрана на воротах препятствует им в этом. Также указанные обстоятельства подтверждаются договором оказания охранных услуг N 1/2005 от 24 февраля 2005 года, заключенным ЗАО АПФ “Майская“ и ООО “ЧОП Элита“, инструкцией по охране объектов и списком лиц и транспортных средств, допущенных к проходу на территорию ЗАО АПФ “Майская“.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца в части возложения обязанности на ЗАО АПФ “Майская“ устранить препятствия в пользовании объектами недвижимости, состоящими из зданий автогаража, инвентарный N 2081, литер В-В1, механических мастерских, инвентарный N 11339-3, литер 3-31, склада строительных материалов, инвентарный N 11339-1, литер Д0Д1, центрального склада запасных частей, инвентарный N 11339-4, литер Е, столярной мастерской, инвентарный N 11339-2, литер Ж, расположенных по адресу: Московская область, Пушкинский район, поселок Софрино, ул. Ленина, д. 9, подлежат удовлетворению.

Требования истца в части возложения обязанности на ответчика исполнить условия договора субаренды земельного участка N 97 от 21.12.2002 и зарегистрировать договор субаренды земельного участка в регистрационных и земельных органах; а
также обязать ответчика представить документы на земельный участок для регистрации на покупателя ООО “ВЕСС СТК“ не подлежат удовлетворению.

Договор субаренды земельного участка от 21 декабря 2002 года ничтожный, так как не соответствует закону и иным правовым актам. Основанием для заключения договора субаренды может являться только договор аренды. Однако в условиях договора субаренды отсутствуют ссылка и сведения о договоре аренды земельного участка, в субаренду ООО “ВЕСС СТК“ получает от ЗАО АПФ “Майская“ земельный участок площадью 3,5 га, при этом неясно, о каком участке идет речь, так как по адресу: Московская область, Пушкинский район, поселок Софрино, улица Ленина, д. 9, согласно постановлениям главы администрации поселка Софрино за N 279 от 16 декабря 1998 года и N 280 от 16 декабря 1998 года находятся два земельных участка, и ни один из них не имеет площадь 3,5 га. В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса N 136-ФЗ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Уведомления или согласия администрации поселка Софрино на передачу в субаренду земельного участка истец не представил.

Из смысла договора субаренды земельного участка от 21 декабря 2002 года следует, что одновременно договор является договором аренды и купли-продажи, а также “свидетельством о расторжении договора аренды с собственником земельного участка и отказом от данного земельного участка“.

В разделе 5 договоров аренды земель несельскохозяйственного назначения от 16 декабря 1998 года, заключенных главой администрации поселка Софрино и ЗАО АПФ “Майская“, установлено,
что расторжение и прекращение договора аренды допускаются по соглашению сторон, то есть администрации поселка Софрино. Договор субаренды должен заключаться в соответствии с законодательством, регулирующим заключение договора аренды. Согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также необоснованны требования истца об истребовании следующего имущества: проходной и примыкающих гаражных боксов, ворот, мойки - из чужого незаконного владения.

Истец представил в обоснование своих требований заверенную нотариусом 9 марта 2005 года копию с копии договора купли-продажи от 24 декабря 2002 года. Представитель ЗАО АПФ “Майская“ заявил о фальсификации указанного договора и договора субаренды земельного участка от 21 декабря 2002 года и потребовал представить в суд подлинные договоры для проведения экспертизы и копии, с которых нотариус заверяла в 2005 году копии. Однако истец не представил договоры и пояснил, что они утрачены. К тому же договор купли-продажи подтверждает приобретение “сооружений, которые носят временный характер и не пригодны к эксплуатации, для разборки, утилизации и строительства на их месте стационарных“, а из акта приема-передачи к договору купли-продажи следует, что Т. не имеет претензий по передаваемому нежилому помещению, все указанное полностью опровергает утверждение истца о том, что приобретенные Т. сооружения не связаны с землей
и не могут быть признаны недвижимым имуществом. При этом договор купли-продажи от 24 декабря 2002 года содержит требования о передаче документов на земельный участок, занятый спорными сооружениями.

Суд считает, что истец не имеет права ссылаться на договоры, подлинность которых он не может доказать и опровергнуть утверждения представителя ЗАО АПФ “Майская“ об их фальсификации. ООО “ВЕСС СТК“ - ненадлежащий истец в части указанных требований, так как его права не нарушены.

Также несостоятельна ссылка истца на передачу денежных средств со стороны Т. на счет ЗАО АПФ “Майская“. Из бумаги о движении денежных средств по займу следует, что “поступило налич. от Вяч. Ив. Июнь 2001 г. 150000 руб.“, указанное доказательство недопустимо и не соответствует действующему законодательству, подтверждением передачи денежных средств обществу может быть платежное поручение, кассовый чек, ордер или иной платежный документ. Также неясно, кто такой “Вяч. Ив.“.

ЗАО АПФ “Майская“ в опровержение представило бухгалтерскую справку об отсутствии заключенного договора купли-продажи от 24 декабря 2002 года и договора субаренды земельного участка от 21 декабря 2002 года и бухгалтерскую отчетность за 2002 год с отметкой налоговой инспекции, из которой следует, что Т. не числился кредитором или дебитором ЗАО АПФ “Майская“.

Справка генерального директора и главного бухгалтера ЗАО АПФ “Майская“ и инвентаризационная опись от 14 октября 2004 года подтверждают, что спорные объекты: проходная и примыкающие гаражные боксы, ворота, мойка - из чужого незаконного владения находятся на балансе ЗАО АПФ “Майская“.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства и решая вопрос о возможности удовлетворения иска, следует строго руководствоваться требованиями ст. 65 АПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те
обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, а ст. 67 АПК РФ определено, что обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

обязать ЗАО АПФ “Майская“ устранить препятствия в пользовании объектами недвижимости, состоящими из зданий автогаража, инвентарный N 2081, литер В-В1, механических мастерских, инвентарный N 11339-3, литер 3-31, склада строительных материалов, инвентарный N 11339-4, литер Д0Д1, центрального склада запасных частей, инвентарный N 11339-4, литер Е, столярной мастерской, инвентарный N 11339-2, литер Ж, расположенными по адресу: Московская область, Пушкинский район, поселок Софрино, ул. Ленина, д. 9, и принадлежащими на праве собственности ООО “ВЕСС СТК“.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.