Решения и постановления судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2005 по делу N 10АП-07/05-ГК Суд отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилых помещений и взыскании убытков, т.к. судом установлено, что договор фактически прекратил свое действие, а требование истца о взыскании убытков не подтверждено доказательствами.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 15 марта 2005 г. Дело N 10АП-07/05-ГК“

(извлечение)

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего-судьи Б., судей А., Ю., при ведении протокола судебного заседания Д., при участии в заседании от истца: П. - директор на основании приказа N 1 от 03.01.2004, Г.Н. - доверенность N 4 от 26.10.2004, Т. - доверенность от 20.01.2005; от ответчика: Г.Е. - главный специалист, удостоверение N 32 выдано 13.02.2004, доверенность N 68-ДВ от 10.12.2004; от 3-го лица: И. - доверенность N 8 от 12.01.2005, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Мытищинского района
МО на решение Арбитражного суда Московской области от 3 декабря 2004 года по делу N А41-К1-14867/04, принятое судьей Г., по иску НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ к Администрации Мытищинского района с участием в деле третьего лица МУП “Жилищное хозяйство“ о расторжении договора аренды муниципального имущества N 1301/3-02 от 12.10.2002, заключенного между Администрацией Мытищинского района Московской области и НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“, и взыскании с Администрации Мытищинского района МО в пользу НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ понесенных убытков на ремонт арендованного помещения в размере 106903,31 руб.; по встречному иску Администрации Мытищинского района МО к НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ с участием в деле 3-го лица о расторжении договора аренды и взыскании задолженности в сумме 65939,24 руб.,

УСТАНОВИЛ:

НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Мытищинского района с участием в деле третьего лица МУП “Жилищное хозяйство“ о расторжении договора аренды муниципального имущества N 1301/3-02 от 12.10.2002, заключенного между Администрацией Мытищинского района Московской области и НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“, и взыскании с Администрации Мытищинского района МО в пользу НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ понесенных убытков на ремонт арендованного помещения в размере 106903,31 руб.

Определением суда от 30 августа 2004 года принят к рассмотрению встречный иск Администрации Мытищинского района о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате и пени
в сумме 65939 руб. 24 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2004 года с Администрации Мытищинского района в пользу НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ взысканы убытки в сумме 106903 руб. 31 коп. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска Администрации Мытищинского района отказано (том 2, л. д. 106 - 108).

Не согласившись с данным решением, Администрация Мытищинского района МО подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и удовлетворить встречный иск (том 2, л. д. 112 - 115).

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом (ст. ст. 258, 268 АПК РФ).

Заявитель апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил решение суда отменить, в иске истцу отказать, удовлетворить встречное исковое требование ответчика.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Просили апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал доводы, изложенные ответчиком.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене по следующим обстоятельствам.

Как усматривается из материалов дела, 2 октября 2002 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципального имущества N 1301/3-02 (том
1, л. д. 18 - 21).

Согласно п. 2.1 договора, ответчик - Администрация Мытищинского района при участии балансодержателя - МУП “Управление единого заказчика жилищно-коммунального хозяйства“ передала истцу - НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ нежилое помещение (подвал) общей площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Мытищи, Новомытищинский проспект, д. 21/6, для использования под курсы водителей.

В соответствии с актом приема-передачи от 1.09.2002 (том 1, л. д. 22) помещение (подвал) общей площадью 70 кв. м было принято арендатором.

Согласно п. 2.2 договора, срок аренды был установлен с 1 сентября 2002 года по 31 декабря 2002 года.

23.11.2002 истец направил в адрес ответчика письмо N 50 (том 1, л. д. 42) с просьбой подписать дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 1301/3-02, в котором просил увеличить площадь арендуемого помещения.

3 декабря 2002 года и 5 февраля 2003 года истец вновь обратился с письмами, в которых просил пролонгировать договор аренды N 1301/3-02 сроком на 5 лет (том 1, л. д. 43, 45).

Ответчиком письма истца оставлены без удовлетворения, договор не был пролонгирован.

Однако возражение со стороны ответчика по поводу того, что истец продолжал пользоваться арендуемым помещением, не поступило.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В заседании арбитражного апелляционного суда истец и ответчик не возражали, что договор аренды N 1301/3-02 заключен на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что истцом как арендатором был произведен текущий ремонт нежилого помещения (том 1, л. д. 24 - 30). Расходы истца, связанные с текущим ремонтом, составили сумму 106903,31 руб.

Обратившись с иском (том 1, л. д. 4 - 6), истец просил расторгнуть договор аренды N 1301/03-02, а также взыскать с ответчика убытки в сумме 106903,31 руб.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ст. ст. 15, 611, 612, 620 Гражданского кодекса РФ, а также на то обстоятельство, что в результате затопления арендуемого помещения канализационными выбросами он не смог воспользоваться арендуемым помещением для целей, указанных в договоре аренды.

Убытками истец считает его расходы в сумме 106903,31 руб., связанные с текущим ремонтом арендуемого помещения.

Исследовав обстоятельства дела, арбитражный апелляционный суд считает, что требования истца по взысканию убытков не могут быть удовлетворены, так как истец не доказал, что затопление арендуемого помещения произошло по вине ответчика.

Из содержания акта приема-передачи от 1.09.2002 (том 1, л. д. 22) следует, что техническое состояние нежилого помещения на момент его передачи в аренду соответствовало требованиям эксплуатации.

В соответствии с п. 4.3.3 договора истец был обязан заключить
с балансодержателем муниципального имущества договор на эксплуатационное обслуживание (том 1, л. д. 19).

Указанное требование истцом не было выполнено, так как договор N 43 на возмещение стоимости эксплуатационных расходов нежилого помещения (том 1, л. д. 37 - 39) истцом был заключен 1 января 2003 года, то есть после затопления помещения в октябре 2002 года (том 1, л. д. 40, 71, 78, 79).

Из материалов дела следует также, что по данному договору истцом не была произведена оплата (том 1, л. д. 161, 162). Письмом N 442 от 01.06.2004 МУП “Жилищное хозяйство“ известило истца о расторжении договора на техническое обслуживание помещения в связи с его неоплатой (том 1, л. д. 81).

Кроме этого, пунктом 4.3.5 договора на истца была возложена обязанность своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что требования истца по взысканию убытков не могут быть удовлетворены.

В удовлетворении требований истца по иску (том 1, л. д. 5) и требований ответчика по встречному иску (том 1, л. д. 102) о расторжении договора аренды отказать по следующим основаниям.

Из пояснений представителей истца в заседании арбитражного апелляционного суда (том 3, л. д. 18 - 19) и представленной ими расписки о сдаче ключей (том 3, л. д. 15) следует, что истец
освободил арендуемое помещение 11 декабря 2003 года.

Отсутствие акта приема-передачи помещения, арендованного им по договору N 1301/3-02, истец объясняет уклонением ответчика от приема помещения.

Представленными арбитражному апелляционному суду письмами в Комитет по управлению имуществом Мытищинского района N 21 от 31.03.2004 (том 3, л. д. 10), N 27 от 25.05.2004 (том 2, л. д. 11) подтверждается, что истец обращался к ответчику по вопросу сдачи арендуемого им нежилого помещения.

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих, что истец продолжал пользоваться арендуемым помещением после 11 декабря 2003 года.

Арбитражному апелляционному суду ответчиком также не представлены доказательства использования арендованного истцом нежилого помещения после 11 декабря 2003 года.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что договор аренды нежилого помещения N 1301/3-02 от 2.10.2002 фактически прекратил свое действие.

Поэтому требования истца по иску и ответчика по встречному иску о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

Требования ответчика по встречному иску (том 1, л. д. 102) о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в сумме 2324 руб. 65 коп.

В остальной части встречного иска отказать по следующим обстоятельствам.

Обратившись со встречным иском (том 1, л. д. 101 - 102), ответчик просил взыскать с истца задолженность по арендной плате по договору N 1301/3-02 в сумме 44921,29 руб., а также пени за просрочку платежа в сумме
21017,95 руб.

В обоснование своих требований по взысканию пени ответчик ссылается на п. 5.2.1 договора, которым предусмотрено начисление пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленный ответчиком расчет задолженности по арендной плате и пени (том 1, л. д. 127 - 128), арбитражный апелляционный суд считает, что он не соответствует положениям договора аренды N 1301/3-02 от 02.10.2002.

В соответствии с п. 9.2 договора, ежемесячная арендная плата согласована сторонами в Приложении N 2 к договору аренды N 1301/3-02 (том 1, л. д. 21).

Из представленного истцом акта сверки арендных платежей по договору аренды N 1301/3-02 (том 3, л. д. 5) следует, что с января 2003 г. по июнь 2003 года арендная плата им уплачена исходя из суммы 376,96 руб. в месяц. С июля 2003 года по декабрь 2003 года арендная плата не уплачена.

Согласно акту сверки арендных платежей, представленных арбитражному апелляционному суду ответчиком (том 3, л. д. 6), истцу начислена арендная плата с января 2003 года по декабрь 2003 года в соответствии с условиями, закрепленными в п. 9.2 договора аренды и Приложении N 2 к договору аренды N 1301/3-3-2002 (том 1, л. д. 21).

Разница между начисленной и уплаченной по договору аренды платой
составляет сумму 2324,65 руб., которая и подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.

Во взыскании пени отказать, так как в материалах дела отсутствует расчет суммы пени с учетом требований п. 9.2 договора аренды и Приложения N 2 к договору N 1301/3-2002 г.

При отказе во взыскании суммы пени по расчетам ответчика апелляционный суд также принял во внимание уклонение ответчика от приема помещения.

Принимая во внимание изложенное выше, решение арбитражного суда первой инстанции отменить.

В иске НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ отказать.

Взыскать с истца в пользу ответчика задолженность по арендной плате в сумме 2324,65 руб.

В остальной части встречного иска отказать.

Руководствуясь статьями 257, 258, 266 - 268, п. 2 ст. 269, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 3 декабря 2004 года по делу N А41-К1-14867/04 отменить.

В иске НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ отказать.

Взыскать с НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ в пользу Администрации Мытищинского района Московской области задолженность по арендной плате в сумме 2324,65 руб.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с НОУ “Автошкола “Сигнал-Шанс“ в доход федерального бюджета расходы по госпошлине по иску и по апелляционной жалобе в сумме 3300 руб.