Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 05.03.2005, 01.03.2005 по делу N А41-К1-24482/04 Суд удовлетворил требование о признании недействительными договоров об ипотеке, т.к. они заключены без согласия на то собственника земельного участка, права аренды которого явились предметом залога.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

5 марта 2005 г. Дело N А41-К1-24482/041 марта 2005 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть решения оглашена 01.03.2005.

Полный текст решения изготовлен 05.03.2005.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующего судьи Б.С., судей (заседателей) С., Л.Ф., протокол судебного заседания вел помощник судьи Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО “Вектор“ к 1) ЗАО “Жемчуг“, 2) ОАО Банк “Русские финансовые традиции“, 3 лицо - администрация Пушкинского района Московской области, Московская областная регистрационная палата, о признании недействительными договора об ипотеке от 18.06.1999, договора залога нежилого помещения от 12.11.1999, так как они являются ничтожными, при участии в заседании: от истца -
М., Е., от 1 ответчика - не явился, ликвидирован, от 2 ответчика - К., от 3 лица администрации Пушкинского района Московской области - Л.В., от 3 лица МОРП - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО “Вектор“ обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО “Жемчуг“, ОАО Акционерный банк “Русские финансовые традиции“, при участии третьего лица - администрации Пушкинского района Московской области, МОРП, о признании недействительными (ничтожными) договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.06.1999 и договора залога нежилого помещения от 12.11.1999, заключенных между ЗАО “Жемчуг“ и ОАО Банк “Русские финансовые традиции“.

Права и обязанности разъяснены.

Отводов нет.

Ответчик ЗАО “Жемчуг“ в судебное заседание не явился, в дело представлено свидетельство о ликвидации ЗАО “Жемчуг“.

Третье лицо - Московская областная регистрационная палата в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, заслушав пояснения истца, рассмотрев представленные материалы дела, установил следующее.

05.10.1998 между администрацией Пушкинского района Московской области и ЗАО “Жемчуг“ был заключен договор аренды земельного участка N 1369, по условиям которого ЗАО “Жемчуг“ был передан земельный участок площадью 3175,4 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10.

18.06.1999 и 12.11.1999 между ЗАО “Жемчуг“ и ОАО “Банк “Русские финансовые традиции“ были заключены договоры об ипотеке, в силу п. 1 которых ЗАО “Жемчуг“ в качестве обеспечения обязательств перед банком предоставил последнему 3-этажное здание общей площадью 2526,6 кв. м, находящееся по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10, и право аренды земельного участка площадью 3175,4 кв. м, расположенного по тому же адресу.

В настоящее время истец ООО “Вектор“
является собственником нежилого помещения - 3-этажного здания общей площадью 2526,6 кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10.

Истец считает, что договоры об ипотеке, заключенные между ответчиками, являются недействительными, поскольку заключены с нарушением норм действующего законодательства.

Истец указал, что договоры от 18.06.1999 об ипотеке (залоге недвижимости) и от 12.11.1999 залога помещения заключены без согласия на то собственника земельного участка, права аренды которого явились предметом залога, в связи с чем являются ничтожными.

Истец просит суд признать недействительными (ничтожными) договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.06.1999 и договор залога нежилого помещения от 12.11.1999, заключенные между ЗАО “Жемчуг“ и ОАО Банк “Русские финансовые традиции“ в соответствии со ст. ст. 167, 168 ГК РФ.

Ответчик ОАО Банк “Русские финансовые традиции“ по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве и выступлении представителя в судебном заседании.

В обоснование своих возражений ответчик указал, что при заключении спорных договоров было получено согласие собственника земельного участка - администрации Пушкинского района, выраженное в письме N 1894/23 от 21.09.1999 заместителя главы администрации М.М., уполномоченного решать данные вопросы в соответствии с уставом Пушкинского района.

Ответчик указал, что законность и соответствие действующему законодательству договоров залога были проверены также при осуществлении их государственной регистрации Московской областной регистрационной палатой.

Ответчик также ссылался на то, что вступившими в законную силу постановлениями АС МО от 10.12.2003 и ФАС МО от 15.03.2004 по делу N А41-К2-11692/03 было установлено, что в деле имеются доказательства того, что было получено согласие администрации Пушкинского района на залог права аренды земельного участка площадью 3175,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева,
д. 10.

Ответчик пояснил, что в Арбитражном суде Московской области рассматривается дело N А41-К2-147/05 по иску о признании незаконными действий главы Пушкинского района, выразившихся в составлении, подписании и выдаче ООО “Вектор“ письма N 505/16 от 25.10.2004 об отсутствии полномочий М.М. давать согласие на передачу в залог прав аренды земельных участков в Пушкинском районе.

Кроме того, ответчик со ссылкой на п. 5 Приложения к Информационному письму ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 считает, что собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, и право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием.

Ответчик просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик - администрация Пушкинского района Московской области требования истца поддержал, пояснил, что в соответствии с уставом Пушкинского района управление и распоряжение объектами муниципальной собственности осуществляет глава администрации непосредственно или через органы местного самоуправления.

Иные должностные лица администрации, включая заместителей главы администрации, не вправе осуществлять функции главы, не имея на то специальных полномочий.

Ответчик пояснил, что заместитель главы администрации не согласовывал передачу ОАО Банк “Русские финансовые традиции“ в залог права аренды земельного участка площадью 3175,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10, и не уполномочивал иных должностных лиц на такое согласование.

Ответчик также считает оспариваемые договоры заключенными с нарушением норм действующего
законодательства и недействительными.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав представленные в материалах дела доказательства, находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 05.10.1998 между администрацией Пушкинского района Московской области и ЗАО “Жемчуг“ был заключен договор аренды земельного участка N 1369, по условиям которого ЗАО “Жемчуг“ был передан в аренду на 49 лет земельный участок площадью 3175,4 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10, для эксплуатации магазина.

18.06.1999 и 12.11.1999 между ЗАО “Жемчуг“ и ОАО “Банк “Русские финансовые традиции“ были заключены договоры об ипотеке, в силу п. 1 которых ЗАО “Жемчуг“ в качестве обеспечения обязательств перед банком предоставил последнему 3-этажное здание общей площадью 2526,6 кв. м, находящееся по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10, и право аренды земельного участка площадью 3175,4 кв. м, расположенного по тому же адресу.

Договоры были заключены при получении на то согласия администрации Пушкинского района, выраженного в письме N 1894/23 от 21.09.1999 заместителя главы администрации М.М.

В соответствии с п. 4 ст. 6 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если Федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено
настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 5.3 договора аренды N 1360 от 05.10.1998 передача арендатором - ЗАО “Жемчуг“ своих арендных прав в залог без разрешения арендодателя - администрации Пушкинского района, указанная передача прав признается незаконной и аннулируется.

В материалах дела представлено письмо N 505/16 от 25.10.2004, адресованное ООО “Вектор“, в котором глава Пушкинского района Московской области сообщает о том, что в соответствии с уставом Пушкинского района право на совершение сделок с земельными участками в границах муниципального образования, в том числе на заключение договоров купли-продажи и аренды земельных участков, а также согласования передачи в залог прав аренды земельных участков предоставлено главе Пушкинского района, в письме также сообщается, что глава Пушкинского района не давал согласия на передачу ОАО Банк “Русские финансовые традиции“ в залог прав аренды земельного участка площадью 3175,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10.

В материалы дела относительно возражений ответчика представлено решение Арбитражного суда Московской области от 22.02.2005 по делу N А41-К2-147/05, которым отказано в иске ОАО “Банк “Русские финансовые традиции“ о признании незаконными действий главы Пушкинского района, выразившихся в составлении, подписании и выдаче ООО “Вектор“ письма N 505/16 от 25.10.2004.

При таких условиях, так как передача в залог земельного участка площадью 3175,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10, в нарушение п. 4 ст. 6 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ и ст. 615 ГК РФ осуществлена без надлежащего согласия администрации Пушкинского района, такой договор является ничтожным.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст.
69 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“, указанное в п. 3 ст. 340 ГК РФ правило подлежит применению, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

При таких условиях, так как передача в залог права аренды земельного участка площадью 3175,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10, была осуществлена с нарушением норм действующего законодательства, данное право не является предметом залога и влечет недействительность в силу ничтожности договоров об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.06.1999 и залога помещения от 12.11.1999, заключенных между ЗАО “Жемчуг“ и ООО Банк “Русские финансовые традиции“ в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Требования заявлены истцом, как собственником нежилого помещения - 3-этажного здания общей площадью 2526,6 кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2003, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Возражения ответчика о проверке и признании соответствующими законодательству оспариваемых договоров при осуществлении их государственной регистрации Московской областной регистрационной палатой не могут быть приняты судом во внимание, а государственная регистрация договоров не может являться доказательством их соответствия закону, поскольку Московская областная регистрационная палата, являясь регистрирующим органом, не обладает полномочиями давать оценку правомерности заключения регистрируемых сделок.

Ссылка ответчика на установление вступившими в
законную силу постановлениями АС МО от 10.12.2003 и ФАС МО от 15.03.2004 по делу N А41-К2-11692/03 того факта, что имеются доказательства наличия согласия администрации Пушкинского района на залог права аренды земельного участка площадью 3175,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Тургенева, д. 10, что имеет определяющее значение для рассматриваемого дела, не может быть признана судом обоснованной, поскольку обстоятельства, установленные судом в указанных судебных актах, не имеют преюдициального значения для рассматриваемого спора, так как приняты в ином составе лиц, участвующих в деле.

Доводы ответчика о том, что согласно п. 5 Приложения к Информационному письму ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, и право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данные положения Информационного письма даны применительно к Земельному кодексу от 25.10.2001, принятому позднее заключения оспариваемых договоров.

С учетом изложенного суд, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, находит требования истца подлежащими удовлетворению, как заявленные правомерно, подтвержденные материалами дела и основанные на нормах действующего законодательства.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика ОАО Банк “Русские финансовые традиции“.

Руководствуясь ст. ст. 6, 69 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“, ст. ст. 167, 168,
340, 615 ГК РФ, ст. ст. 102, 110, 167 - 170, 173, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

1. Признать недействительным ничтожный договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 18 июня 1999 года, заключенный между ЗАО “Жемчуг“ и ОАО Банк “Русские финансовые традиции“.

2. Признать недействительным ничтожный договор залога помещения от 12 ноября 1999 года, заключенный между ЗАО “Жемчуг“ и ОАО Банк “Русские финансовые традиции“.

3. Взыскать с ОАО Банк “Русские финансовые традиции“ в пользу ООО “Вектор“ 4000 руб. 00 коп. расходов по госпошлине.

Выдать исполнительный лист.