Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2005, 21.02.2005 по делу N 09АП-5933/04-ГК По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

1 марта 2005 г. Дело N 09АП-5933/04-ГКрезолютивная часть объявлена 21 февраля 2005 г. “

(извлечение)

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи С.А., судей Я., П., при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Е., при участии от истца: М., Ш.; от ответчика: Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Ресторан “САВАБЬЕН“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2004 по делу N А40-25745/04-64-317, принятое судьей З., по иску ООО “Эллипс-Л“ к ООО “Ресторан “САВАБЬЕН“ о расторжении договора и выселении,

УСТАНОВИЛ:

ООО “Эллипс-Л“ обратилось в Арбитражный суд г.
Москвы с иском к ООО “Ресторан “САВАБЬЕН“ о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 17.11.2000 N 01/12 и выселении ответчика из арендованных нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Преображенская пл., д. 7, стр. 1.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2004 по делу N А40-25745/04-64-317 исковые требования удовлетворены. Суд решил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17.11.2000 N 01/12, заключенный между ООО “Эллипс-Л“ и ООО “Ресторан “САВАБЬЕН“, выселить ООО “Ресторан “САВАБЬЕН“ из нежилых помещений (подвал, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4), расположенных в здании по адресу: г. Москва, Преображенская пл., д. 7, стр. 1, и в освобожденном виде передать помещения ООО “Эллипс-Л“.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2004 по делу N А40-25745/04-64-317 отменить полностью, в удовлетворении исковых требований отказать полностью, расходы по госпошлине отнести на истца, отнести на истца расходы на оплату услуг представителя ответчика в размере 120000 руб.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, суд не полностью исследовал все обстоятельства дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что все перепланировки в помещении произведены истцом до подписания акта сдачи-приема помещения 18 ноября 2000 г., что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами; акт осмотра помещений от 20.07.04 не может являться надлежащим доказательством произведенной перепланировки, поскольку составлен только представителями истца; сама по себе перепланировка не может являться основанием расторжения договора аренды в судебном порядке, поскольку перепланировка не является существенным
ухудшением имущества, как это предусмотрено п. 2 ст. 619 ГК РФ, а оспариваемый договор не упоминает о перепланировке и возможности или невозможности ее произведения; арендатор вправе производить определенные строительные работы в арендованных помещениях, в том числе текущий ремонт помещений, производить улучшения арендованного имущества. Таким образом, по мнению заявителя, решение вынесено в нарушение положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, поскольку истец не доказал, что ответчик использует имущество с существенным нарушением условий договора, назначения имущества, а также ухудшает арендованное помещение.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что из представленных в судебное дело экспликации и поэтажного плана, составленных по состоянию на 07.10.2003, следует, что арендованное ответчиком помещение N 1 переоборудовано, в результате чего изменились как площади, так и характеристики комнат; капитальное переоборудование помещения и увеличение общей площади до 236,9 кв. м произведено ответчиком; возможность осуществления перепланировок арендованного помещения, прежде всего капитальных, договор не предусматривает, в связи с чем требование истца о досрочном расторжении договора на основании ст. 619 ГК РФ является правомерным; требование ответчика о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества неправомерно, т.к. на основании ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит; требование заявителя об отнесении расходов на оплату услуг представителя ответчика удовлетворению не подлежит как необоснованное.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в
отзыве на апелляционную жалобу.

Арбитражный апелляционный суд, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2004 является законным и обоснованным и оснований для его отмены не имеется.

Арбитражный суд г. Москвы полно, всесторонне и объективно исследовал обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 17.11.2000 N 01/12, на основании которого ответчику по акту от 18.11.2000 предоставлены в пользование нежилые помещения общей площадью 167,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Преображенская пл., д. 7, стр. 1.

Договор заключен сроком на 15 лет, прошел процедуру государственной регистрации.

Согласно материалам дела помещения площадью 167,5 кв. м на момент передачи ответчику имели следующие регистрационные реквизиты: подвал, помещение N 1, состоящие из комнат: N 1 - зал площадью 117 кв. м, N 1А - кр. угол. площадью 28,4 кв. м, N 2 - вестибюль площадью 8,3 кв. м, N 3 - подсобное помещение площадью 13,8 кв. м (л. д. 119 - 121 т. 1).

В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения от 17.11.2000 N 01/12 (п. п. 1.1, 1.2) объектом аренды является помещение общей площадью 167,5 кв. м, расположенное в подвале, которое включает в себя комнаты той же площади, что указаны в экспликации по состоянию на 28.10.99 (л. д. 120 т. 1).

В материалах дела содержится письмо ТБТИ “Восточное-1“ о
том, что по состоянию на 28.10.99 площадь помещения N I, расположенного по адресу: г. Москва, Преображенская пл., д. 7, стр. 1, составляет 165,4 кв. м, ранее площадь данного объекта составляла 167,5 кв. м. Изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (разрешение на произведенную перепланировку в ТБТИ “Восточное-1“ не предъявлено), по данным ТБТИ “Восточное-1“ на 18.11.2000 иных перепланировок не зафиксировано (л. д. 129 т. 1).

Экспликация и поэтажный план, составленные по состоянию на 07.10.2003, свидетельствуют о том, что изменились площади и характеристики комнат арендованного ответчиком помещения N 1, общая площадь помещения составляет 236,9 кв. м, помещение переоборудовано без разрешения (л. д. 15 - 18).

Довод заявителя, содержащийся в апелляционной жалобе, о том, что перепланировки были произведены истцом до передачи имущества в аренду, документально не подтвержден. Ссылка заявителя на то, что все перепланировки в помещении произведены истцом до подписания акта сдачи-приема помещений 18 ноября 2000 г., не может рассматриваться в качестве обоснования увеличения площади помещения до 236,9 кв. м по состоянию на 18 ноября 2000 г.

Представленная в суд апелляционной инстанции заявителем апелляционной жалобы копия свидетельства от 27.11.2003 N 77 АБ 521445 о государственной регистрации права в доказательство того, что подвальное помещение, помимо площадей, являющихся предметом договора аренды (165,4 кв. м), также включает в себя помещение площадью 71,5 кв. м, которое являются собственностью г. Москвы и не является предметом договора аренды, не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку указанный в копии свидетельства объект права расположен по адресу: г. Москва, Преображенская пл., д. 7, тогда как арендуемое ответчиком помещение
расположено в здании, которое имеет строение 1 в д. 7, Преображенская пл.

Вывод суда первой инстанции о том, что переоборудование ответчиком арендуемого помещения произведено без согласования с истцом, т.е. с существенным нарушением условий договора аренды, в котором не предусмотрено право на переоборудование помещения, является обоснованным.

П. 2 ст. 450 ГК РФ содержит случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, к числу которых, помимо существенного нарушения договора другой стороной, относятся случаи, предусмотренные ГК РФ, законами или договором.

Ст. 619 ГК РФ относится к числу норм, наделяющих одну из сторон (арендодателя) правом требовать при определенных условиях досрочного расторжения договора аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договор аренды нежилого помещения от 17.11.2000 N 01/12, относящий к числу обязанностей арендатора производство, в случае необходимости, текущего ремонта помещения, предоставляет ему право в каждом конкретном случае производить улучшения арендуемого помещения за счет средств арендодателя, которые оформляются дополнительным соглашением (п. п. 4.2.8, 4.2.12 Договора).

Таким образом, данные положения договора, также как и иные положения не предоставляют арендатору возможности перепланировок арендуемого помещения, осуществление которых, по мнению суда апелляционной инстанции, является существенным нарушением условий договора аренды.

Арбитражный апелляционный суд проверил доводы апелляционной жалобы “Ресторан “САВАБЬЕН“, однако не находит оснований для ее удовлетворения.

Арбитражным апелляционным судом не установлено нарушений норм процессуального права при разрешении спора судом первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2004
по делу N А40-25745/04-64-317 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Ресторан “САВАБЬЕН“ - без удовлетворения.