Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.02.2005 по делу N А40-61718/04-125-606 Суд удовлетворил заявление о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления о расторжении договора аренды земельного участка, так как доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора и их неустранение в разумный срок, не представлено.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2005 г. Дело N А40-61718/04-125-606“

(извлечение)

Арбитражный суд в составе судьи Д., ведущего протокол судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО “Садово-Спасское“ к Правительству Москвы (третье лицо - Департамент земельных ресурсов Москвы) о признании недействительным постановления, от истца - представитель О.Н.Г., дов. от 16 мая 2003 года, Ю., дов. от 16 мая 2003 года, Р.М.И., дов. от 14 февраля 2005 года, от ответчика - представитель Н., дов. от 13 сентября 2004 года, от третьего лица - представитель Г., дов. от 20 января 2005 года, П., дов. от 31 декабря 2004 год,

УСТАНОВИЛ:

ОАО “Садово-Спасское“
обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным Постановления Правительства Москвы.

Истец ссылается на следующие обстоятельства:

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее “ГК РФ“), ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Статья 15 Федерального закона “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года (“Закон об инвестиционной деятельности“) предусматривает, что государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

Протоколами заседаний конкурсных комиссий N 13 и N 14 от 1 февраля 1995 года и 10 февраля 1995 года истцу был предоставлен земельный участок на пересечении проспекте Сахарова и Садово-Спасской улицы.

30 июня 1995 года между истцом и Московским Земельным Комитетом был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка сроком на 49 лет N М-01-002621, в соответствии с которым истцу было предоставлено право осуществить строительство на земельном участке административного здания.

Выкуп права аренды земли был произведен по рыночной стоимости в полном объеме, о чем свидетельствует выкупной штамп Московского земельного комитета от 3 апреля 1996 года на договоре аренды.

26 марта 2003 года в договор аренды были внесены изменения, предусматривающие продление сроков строительства на 2002 - 2003 гг., а также предусматривающие строительство торгово-административного здания, а не “делового центра с подземной стоянкой“. Соответствующие изменения были внесены в исходно-разрешительную документацию, которая находится на согласовании в компетентных
органах.

Таким образом, истец законно занимал земельный участок, исправно платил арендную плату, согласовывал исходно-разрешительную документацию и для истца явилось совершенно неожиданным издание оспариваемого им Постановления Правительства Москвы.

Истец узнал и был впервые проинформирован о наличии такого Постановления Правительства Москвы лишь 27 августа 2004 года, когда в адрес истца пришло письмо от Заместителя Префекта ЦАО города Москвы О.М.О. N 07-16-8929/4 от 27 августа 2004 года, в котором сообщалось о принятии оспариваемого истцом Постановления Правительства Москвы и об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. При этом, в указанном Письме Заместителя Префекта ЦАО указывалось на право истца обжаловать в судебном порядке Постановление Правительства Москвы, в случае, если истец с ним не согласен.

26 октября 2004 года в адрес первого заместителя Мэра Москвы в Правительство Москвы Москомземом было направлено письмо N 33-1-376/3/50/1, в котором указывалось, что согласовывается проект распоряжения Правительства Москвы “Об использовании земельного участка на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы (ЦАО)“, который предусматривает освобождение земельного участка от обязательств и его последующую реализацию на конкурсной основе.

Истец полагает, что в данном случае изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд не производится, так как земельный участок планируется выставить на конкурс для его дальнейшей реализации.

Истец считает, что Постановление Правительства Москвы является незаконным, необоснованным, не соответствует требованиям действующего законодательства, нарушает права и охраняемые законом интересы истца, препятствует нормальному осуществлению истцом гарантированной ему действующим законодательством предпринимательской и инвестиционной деятельности.

Постановление Правительства Москвы не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским
законодательством.

В соответствии с гражданским законодательством, а именно, статьей 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращает свое действие по истечении такого срока, если он не будет продлен.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ, а не статьи 1.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ кроме указанных в пункте 1 статьи 1 случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса.

Именно на основании этого пункта Департаменту земельных ресурсов города Москвы было предложено расторгнуть с истцом договор аренды и именно на этот пункт ссылается Заместитель Префекта ЦАО в письме Заместителя Префекта ЦАО.

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

- размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

- иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

26 октября 2004 года в адрес первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Москомземом было направлено письмо N 33-1-376/3/50/1, в котором указывалось, что согласовывается проект распоряжения Правительства Москвы “Об использовании земельного участка на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы (ЦАО)“, который предусматривает освобождение земельного участка от обязательств и его последующую
реализацию на конкурсной основе.

Тот факт, что земельный участок будет выставляться на конкурс, свидетельствует о том, что у Правительства Москвы отсутствовали какие-либо государственные или муниципальные нужды в отношении земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В связи с этим истец считает, что на ответчике лежит бремя доказывания законности принятого Постановления Правительства Москвы, факта наличия государственных и муниципальных нужд, которые вынудили ответчика издать оспариваемое истцом Постановление Правительства Москвы.

Постановление Правительства Москвы нарушает права и законные интересы истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание ненормативного акта государственного органа и органа местного самоуправления является недействительным способом защиты нарушенного права.

Статью 12 ГК РФ предусматривает, что защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу их нарушения. Истец заявляет, что изданием оспариваемого истцом ненормативного правового акта были нарушены право истца на свободу предпринимательской и инвестиционной деятельности, в связи с чем вышеназванный ненормативный правовой акт должен быть признан недействительными.

Основанием для признания ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным в соответствии со статьей 13 ГК РФ является одновременно как его несоответствие
закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Истец заявляет, что оспариваемый им ненормативный акт нарушает его гражданские права и охраняемые законом интересы, так как препятствует предпринимательской деятельности по осуществлению застройки земельного участка.

ЗАО “Садово-Спасское“ считает, что пункт 3 Постановления Правительства Москвы и пункт 12 Постановления Правительства Москвы противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы ЗАО “Садово-Спасское“.

Пункт 3 Постановления Правительства Москвы постановляет Департаменту земельных ресурсов г. Москвы расторгнуть с ЗАО “Садово-Спасское“ договор аренды земли от 30 июня 1995 года N М-01-00262, а пункт 12 Постановления Правительства Москвы постановляет признать утратившим силу Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 1998 года N 1010, которым ЗАО “Садово-Спасское“ был предоставлен соответствующий земельный участок в аренду сроком на 49 лет для целей строительства.

Между ЗАО “Садово-Спасское“ и (ныне) Департаментом земельных ресурсов г. Москвы был заключен договор аренды от 30 июня 1995 года N М-01-00262 и расторгнут он может быть только по соглашению сторон договора аренды либо по иным основаниям, предусмотренным законом или самим договором аренды. Вмешательство третьего лица, а именно, Правительства Москвы, в договорные отношения ЗАО “Садово-Спасское“ и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы недопустимо и противоречит закону.

Оспариваемые ЗАО “Садово-Спасское“ пункты Постановления Правительства Москвы сами по себе не являются основанием для расторжения договора аренды от 30 июня 1995 года N М-01-00262, так как договор аренды от 30 июня 1995 года N М-01-00262 может быть расторгнут исключительно в судебном порядке, однако послужили основанием для Департамента земельных ресурсов г. Москвы инициировать процедуру расторжения договор
аренды от 30 июня 1995 года N М-01-00262 (что подтверждается прилагаемым к настоящему заявлению письмом Москомзема в адрес ЗАО “Садово-Спасское“ от 30 августа 2004 года).

Кроме этого, издание пунктов 3 и 12 Постановления Правительства Москвы представляет собой незаконное и недопустимое вмешательство в договорные отношения двух обособленных юридических лиц и препятствуют осуществлению ЗАО “Садово-Спасское“ нормальной предпринимательской деятельности по осуществлению застройки земельного участка.

В частности, пунктами 3 и 12 Постановления Правительства Москвы были нарушены статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 15 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“ (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., 10 января 2003 г.).

Пунктами 3 и 12 Постановления Правительства Москвы была нарушена статья 1 ГК РФ, в соответствии с которой “гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановление нарушенных прав, их судебной защиты“.

Пунктами 3 и 12 Постановления Правительства Москвы была нарушена статья 15 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“ (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., 10 января 2003 г.) в соответствии с которой “государство гарантирует в соответствии с законодательством, действующим на территории РСФСР, защиту инвестиций, в том числе иностранных, независимо от форм собственности. При этом инвесторам, в том числе иностранным, обеспечиваются равноправные условия деятельности, исключающие применение мер дискриминационного характера, которые могли бы препятствовать управлению и распоряжению инвестициями...“.

В Постановлении Правительства Москвы не имеется ссылки на то, по каким
основаниям Правительство Москвы постановляет расторгнуть с истцом договор аренды.

Истец полагает, что вопрос о законности или незаконности таких предполагаемых оснований для Постановления о расторжении является беспочвенным, так как исходя из содержания самого Постановления Правительства таких оснований не существует.

Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: имеется в виду подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, а не пункт 4.

В соответствии с пунктом 4 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Истец заявляет, что использование земельного участка (а именно об использовании идет речь в статье 46 Земельного кодекса РФ) началось в 1995 году и продолжается по сей день.

Истец указывает, что им освоены следующие виды работ на земельном участке: устройство железобетонного забора, пуско-наладочные работы по наружному освещению, осуществлен байпас водопровода, произведен демонтаж и монтаж кабеля высокого напряжения, произведена прокладка газопровода и выполнены другие работы, произведены строительно-монтажные работы по устройству баррет для торгово-административного здания на основании ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ, осуществлен запуск новой подстанции и перекладка высоковольтных кабелей, осуществлен вынос телефонных кабелей из пятна застройки, осуществлен вынос байпаса теплосетей и удаление старых труб, осуществлено усиление коллектора
с выносом вентшахты; произведены геологические исследования, произведены исследования фундаментов примыкающих зданий.

На земельном участке были проведены все подготовительные работы, и только незаконное вмешательство в предпринимательскую деятельность не позволяли Обществу приступить к строительству.

Истец указывает, что строительство на земельном участке затягивалось по не зависящим от истца обстоятельствам:

Изначально, в соответствии с заданием города на разработку технико-экономических обоснований на строительство делового центра, такой деловой центр должен был включать в себя здание Горвоенкомата. Согласно проекту, разработанному мастерской N 5 ГУП “Моспроект-2“ здание делового центра отделялось от здания Горвоенкомата проездом - ул. М. Порываевой, однако “композиционно два объема Ф.И.О. 5-10-го этажей проходом и пластичной кровлей“. Технико-экономическое обоснование также разрабатывалось для строительства Делового Центра, включающего здание Горвоенкомата. Таким образом, строительство двух зданий могло вестись только параллельно. Строительство здания делового центра и здания Горвоенкомата могло вестись только по единой архитектурной концепции, одновременно. Более того, изначально здание Горвоенкомата предполагалось строить исключительно на средства городского бюджета. В мае 1998 года Постановлением Правительства Москвы N 416 было определено, что функции заказчика по проектированию и строительству здания Горвоенкомата возлагались на ОАО “Москапстрой“. Данное Постановление N 416 было отменено Постановлением N 1010 от 29 декабря 1998 года, где было решено, что финансирование строительства делового центра и здания Горвоенкомата будет осуществляться Обществом за счет собственных и привлеченных средств. При этом Постановлением Правительства Москвы N 1010 от 29 декабря 1998 года были установлены новые сроки строительства, а именно Обществу под строительство в 1999 - 2002 гг. предоставлялись земельные участки площадью 0,37 га для строительства делового центра и площадью 0,06 га для строительства здания Горвоенкомата.

Однако Военный комиссариат
города Москвы не устраивал предложенный земельный участок. Было решено предоставить Мосгорвоенкомату помещения на Б. Каретном переулке (распоряжение Мэра Москвы N 99-РМ от 7 февраля 2001 года). Вопрос о месте строительства здания Горвоенкомата (в настоящее время Мосгорвоенкомат) был решен только в 2001 году и Общество было лишено возможности в течение этого времени приступить к строительству самого делового центра.

После того, как был решен вопрос с размещением здания Горвоенкомата, Правительством Москвы в целях поддержки субъектов малого предпринимательства было решено построить на земельном участке площадью 600 кв. метров (ранее предназначавшегося для здания Горвоенкомата) здание Центра поддержки малого предпринимательства в Центральном административном округе, в связи с чем было выпущено Постановление Правительства Москвы N 71-ПП от 22 января 2002 года. Постановлением Правительства Москвы N 71-ПП от 22 января 2002 года были внесены изменения в Постановление Правительства Москвы N 1010 от 29 декабря 1998 года в части продления сроков строительства (2002 - 2003 гг.), строительство делового центра было изменено на строительство торгово-административного центра, а строительство здания Горвоенкомата было заменено на строительство здания Центра поддержки малого предпринимательства в Центральном административном округе.

В начале 2002 года Правительством Москвы, с учетом интересов города, было принято решение о строительстве на земельном участке принципиально нового здания, включающего торговые площади. Следовательно, было изменено функциональное назначение земельного участка, и Общество было вынуждено приступить к разработке новой проектной документации. Результатом длительной, взвешенной работы, где были учтены интересы, как города, так и Департамента поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы, Департамента финансов города Москвы, так и Общества явился проект Постановления Правительства Москвы, подготовленный Префектурой ЦАО, из которого следовало, что Общество перечисляет в бюджет города оставшуюся часть денежных средств за выкуп права аренды земельного участка в сумме 630000 долларов США, устанавливаются новые сроки строительства, а именно 2003 - 2006 гг., и соответствующие изменения вносятся в договор аренды. Проект был согласован генеральным директором ЗАО “Садово-Спасское“ 18 декабря 2003 года. Проект также был согласован руководителями самого высокого уровня, включая Вице-мэром Москвы Ш., первыми заместителями Мэра Москвы в Правительстве Москвы Р.Ю.В. и Р.В.И., Департаментом финансов г. Москвы, Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства, Правовым управлением Правительства Москвы, Префектурой ЦАО и готовился к выпуску.

Только в августе 2003 года ГлавАПУ Москомархитектуры направило новый проект на согласование в различные департаменты (природопользования, пожарной безопасности и т.п.). Проект был согласован во всех инстанциях.

26 ноября 2003 года состоялось заседание Общественного Совета при Мэре Москвы, где Москомархитектуре было дано прямое указание активизировать рассмотрение и согласование проекта.

Истец указывает на то, что Москомархитектура в течение более чем полутора лет делала вид, что согласовывает проект, выдвигая перед Обществом все новые требования к концепции проекта либо перечню департаментов, с которыми такой проект должен быть согласован. Общество неукоснительно выполняло все требования Москомархитектуры.

К моменту, когда Общественный Совет при Мэре Москвы дал указание Москомархитектуре ускорить согласование проекта, Общество заканчивало согласование с Префектурой ЦАО проекта Постановления Правительства Москвы. Таким образом, Общество полагало, что весной 2004 года можно будет приступить к строительству здания.

Истец просит (с учетом принятого судом уточнения исковые требования) признать недействительным пункт 3 и пункт 12 Постановления Правительства Москвы N 523-ПП от 3 августа 2004 года “О дополнительных мерах по строительству здания для размещения Центра развития предпринимательства и финансово-казначейского управления Центрального административного округа“.

В отзыве на исковое заявление, Правительство Москвы не признало требования, сославшись на следующие обстоятельства:

Истец обжалует п. 3 Постановления Правительства Москвы N 523-ПП от 03.08.04 “О дополнительных мерах по строительству здания для размещения Центра развития предпринимательства и финансово-казначейского управления Центрального административного округа“, в котором предписывается Департаменту земельных ресурсов г. Москвы расторгнуть договор аренды земли от 30.06.95 N М-01-002621, заключенный с ЗАО “Садово-Спасское“ в установленном порядке.

Однако истец не указывает, какому закону или иному правовому акту не соответствует указанный пункт Постановления и не указывает какие права истца нарушаются.

Положения указанного пункта являются предписанием Департаменту земельных ресурсов и не влекут непосредственного изменения прав и обязанностей истца. Указанным пунктом не установлено, каким способом должен быть расторгнут договор аренды земли, в связи с чем невозможно оценить правомерность либо неправомерность расторжения договора аренды.

Процедура расторжения договоров предусмотрена нормами ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450 ГК РФ.

Представитель Департамента земельных ресурсов в судебном заседании поддержал позицию ответчика, указав на то, что земельный участок не осваивается истцом и изъят Правительством Москвы для государственных нужд.

Рассмотрев материалы дела, заслушав выступления представителей лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлены следующие фактические и иные обстоятельства:

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

В соответствии со ст. 189 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов возлагается на органы, которые приняли оспариваемый акт.

Согласно ст. 15 ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года, государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

В судебном заседании представитель Правительства Москвы пояснил, что Правительство Москвы не принимало решения об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, а дало поручение Департаменту земельных ресурсов Москвы расторгнуть договор аренды земельного участка с истцом в установленном порядке.

При этом, основанием расторжения договора в установленном порядке, по мнению Правительства Москвы, является факт неосвоения земельного участка в установленные договором сроки.

Представитель Департамента земельных ресурсов Москвы в судебном заседании поддержал позицию Правительства Москвы, указав, что основанием для расторжения договора по мнению Департамента, является факт неосвоения земельного участка, так как решений об изъятии земельного участка у истца Правительством Москвы в установленном законом порядке не принималось.

Суд первой инстанции соглашается с доводом ответчика и третьего лица о том, что Правительством Москвы не принималось в установленном порядке решения об изъятии земельного участка у истца для государственных (муниципальных) нужд, так как отсутствует акт об изъятии участка и действие договора аренды и арендные обязательства не прекращены в порядке ст. 417 ГК РФ.

Таким образом, судом установлено, что в качестве единственного основания для издания оспариваемого Постановления Правительством Москвы указан факт неосвоения земельного участка истцом.

В то же время, суд учитывает, что обязанность доказывания законности оснований, положенных в основу оспариваемого акта, возлагается на орган, принявший оспариваемый акт.

Суд первой инстанции полагает, что Правительство Москвы не доказало наличие правовых, законных оснований, послуживших причиной издания обжалуемых пунктов Постановления.

В Постановлении Правительства Москвы отсутствует надлежащее правовое обоснование, послужившее основанием для издания Постановления, так как ссылка на то, что Правительством были приняты предложения Префектуры ЦАО Москвы, Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы, Департамента финансов документально не подтверждена. Каких-либо предложений данных лиц, которые учитывало Правительство Москвы при издании Постановления, ответчиком не представлено.

Кроме того, сами по себе данные предложения не являются основанием для дачи поручения о расторжении договора аренды с истцом, так как арендные отношения являются гражданско-правовыми, а не административными и основание для расторжения договора должно быть основано на условиях договора, а не на предложениях того или иного органа.

В обжалуемом Постановлении отсутствует ссылка на факт длительного неосвоения земельного участка, в то время, как ТОРЗ Москомзема в своем письме о расторжении договора аренды не ссылается на факт неосвоения земельного участка, а указывает только на Постановление Правительства Москвы, как единственное основание для расторжения договора.

Из письма ТОРЗ ЦАО Москомзема от 30 августа 2004 года в адрес истца усматривается следующее:

“На основании Постановления Правительства Москвы от 03.08.2004 N 523-ПП “О дополнительных мерах по строительству здания для размещения Центра развития предпринимательства и финансово-казначейского управления Центрального административного округа“ ТОРЗ ЦАО Москомзема направляет Вам проект Дополнительного соглашения к договору аренды земли от 30.06.1995 N М-01-002621 по адресу: пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской ул.

Проект дополнительного соглашения к договору аренды и акт сдачи-приемки выполнения работ предлагаем подписать, скрепить печатью и сдать для оформления в Московский земельный комитет (ул. Бахрушина, дом 20, вестибюль, кабина N 3, понедельник - четверг с 9.00 до 18.00, пятница с 9.00 до 16.45)“.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора аренды, Департамент земельных ресурсов указывает на Постановление Правительства Москвы, а не на факт неосвоения истцом земельного участка без уважительных причин.

При вынесении решения суд учитывает письменную позицию Правительства Москвы, изложенную в отзыве, а именно - Правительство Москвы считает, что “указанным пунктом не установлено, каким способом должен быть расторгнут договор аренды земли, в связи с чем невозможно оценить правомерность либо неправомерность расторжения договора аренды“.

Таким образом, Правительство Москвы само признает, что способ расторжения договора с истцом им не был указан, то есть основание для дачи поручения Департаменту в обжалуемом Постановлении отсутствует.

В отсутствии такового правового обоснования, Департамент земельных ресурсов Москвы вынужден предлагать истцу расторгнуть договора аренды ссылаясь не на то, что истец нарушает условия договора, а на то, что это ему предписано сделать обжалуемым Постановлением Правительства Москвы.

Суд первой инстанции учитывает, что ответчиком и третьим лицом не представлено доказательств того, что как до издания Постановления, так и в последующем, Департамент земельных ресурсов или Правительство Москвы предъявляли какие-либо претензии к истцу, связанные с неосвоением земельного участка, требовали отчета и объяснения причин.

Суд учитывает, что Департамент земельных ресурсов является уполномоченным органом, представителем Москвы во взаимоотношениях с истцом по вопросу использования земельного участка. В материалах дела отсутствуют и ответчиком и третьим лицом не представлены акты проверки использования истцом земельного участка, а также какие-либо претензии в адрес истца по данному вопросу.

Правительством Москвы не опровергнуто утверждение истца о том, что невозможность приступить к строительству вызвана тем, что проектно-разрешительная документация длительное время находилась на рассмотрении в соответствующих органах, подведомственных Правительству Москвы на согласовании (Москомархитектуре и т.п.).

Согласно п. 1.3 договора аренды “в случае нарушения сроков, указанных в утвержденной проектно-сметной документации не по вине Арендатора, последний ответственности за это не несет“.

В соответствии со п. 7.1 договора аренды “в случае нарушения одной из сторон обязательства по настоящему договору, другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения.... Любое нарушение, которое может быть устранено, не влечет собой расторжение договора“.

Доказательств направления в адрес истца письменного уведомления, в котором были изложены с надлежащими подробностями (как это предусмотрено договоров) факты, подтверждающие факт неосвоения без уважительных причин земельного участка, суду не представлены. В то же время, ТОРЗ Москомзема, вместо этого, посчитал возможным предложить истцу расторгнуть договор, ссылаясь исключительно на обжалуемое Постановление Правительства Москвы.

Суд учитывает, что в соответствии с обжалуемым п. 12 Постановления Правительства Москвы утратили силу Постановления Правительства Москвы, на основании которых истцу был предоставлен земельный участок, то есть утратили силу правовые основания договора аренды. Суд полагает, что в отсутствие правовых оснований, положенных в основу заключения договора аренды, истец не может осуществлять нормальную хозяйственную деятельность, связанную с освоением земельного участка, проводить инвестирование в строительство, имея в виду, к тому же поручение Правительства Москвы Департаменту земельных ресурсов расторгнуть договор аренды.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой договор аренды с истцом является действующим, не расторгнутым в установленном законом порядке, однако в то же время правовые основания, положенную в основу данного договора утратили силу, согласно п. 12 Постановления Правительства Москвы еще даже до обращения в суд с иском о расторжении договора.

Представитель ответчика и Департамента земельных ресурсов пояснили, что в настоящее время иск о расторжении договора аренды в Арбитражный суд не подан и когда он будет подан ответчику и третьему лицу неизвестно.

Представитель Департамента земельных ресурсов Москвы пояснил, что в случае, если когда-либо будет подан иск о расторжении договора аренды и данный иск не будет удовлетворен судом, Правительство Москвы, по мнению Департамента, должно будет издать новое Постановление об отмене Постановления N 523-ПП.

Таким образом, судом установлено, что в основе издания административного ненормативно-правового акта - Постановления Правительства Москвы, лежит возможность распоряжаться земельным участком, предоставленным“по договору аренды истцу.

Суд полагает, что до расторжения договора аренды с истцом по гражданско-правовым (а не административным) основаниям, вытекающим из условий договора и законодательства, Правительство Москвы не вправе признавать утратившими силу акты, послужившими основанием для заключения договора аренды, так как в противном случае Правительство Москвы предопределяет за суд обоснованность расторжения договора.

Суд отклоняет довод ответчика и третьего лица о том, что обжалуемые пункты Постановления не препятствуют истцу осуществлять пользование земельным участком и производить строительные и иные работы на участке.

Суд учитывает, что в настоящее время утратили законную силу (согласно обжалуемому п. 12) основания, положенные в обоснование договора аренды и имеется немотивированное поручение (п. 3) Департаменту земельных ресурсов расторгнуть договор.

Ответчиком не опровергнут довод истца о том, что выкуп права аренды земли был произведен по рыночной стоимости в полном объеме, о чем свидетельствует выкупной штамп Московского земельного комитета от 3 апреля 1996 года на договоре аренды; а также довод о том, что истец исправно платил арендную плату, согласовывал исходно-разрешительную документацию и не был уведомлен о подготовке и издании Правительством Москвы обжалуемого Постановления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с гражданским законодательством, а именно, статьей 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращает свое действие по истечении такого срока, если он не будет продлен.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание ненормативного акта государственного органа и органа местного самоуправления является недействительным способом защиты нарушенного права.

Пункт 3 Постановления Правительства Москвы постановляет Департаменту земельных ресурсов г. Москвы расторгнуть с ЗАО “Садово-Спасское“ договор аренды земли от 30 июня 1995 года N М-01-00262, а пункт 12 Постановления Правительства Москвы постановляет признать утратившим силу Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 1998 года N 1010, которым ЗАО “Садово-Спасское“ был предоставлен соответствующий земельный участок в аренду сроком на 49 лет для целей строительства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих утверждение истца о том, что использование земельного участка началось в 1995 году и продолжается по сей день. Истец указывает, что им освоены следующие виды работ на земельном участке: устройство железобетонного забора, пуско-наладочные работы по наружному освещению, осуществлен байпас водопровода, произведен демонтаж и монтаж кабеля высокого напряжения, произведена прокладка газопровода и выполнены другие работы, произведены строительно-монтажные работы по устройству баррет для торгово-административного здания на основании ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ, осуществлен запуск новой подстанции и перекладка высоковольтных кабелей, осуществлен вынос телефонных кабелей из пятна застройки, осуществлен вынос байпаса теплосетей и удаление старых труб, осуществлено усиление коллектора с выносом вентшахты; произведены геологические исследования, произведены исследования фундаментов примыкающих зданий. Истец указывает, что строительство на земельном участке затягивалось по не зависящим от истца обстоятельствам, указанным им в вышеприведенном отзыве на иск. Ответчик не представил возражений по доводам истца (см. отзыв) о том, что нарушением сроков строительства произошло по причинам, не зависящим от истца.

Постановлением Правительства Москвы N 71-ПП от 22 января 2002 года были внесены изменения в Постановление Правительства Москвы N 1010 от 29 декабря 1998 года в части продления сроков строительства (2002 - 2003 гг.), строительство делового центра было изменено на строительство торгово-административного центра, а строительство здания Горвоенкомата было заменено на строительство здания Центра поддержки малого предпринимательства в Центральном административном округе.

Суд обозревал проект Постановления Правительства Москвы, подготовленный Префектурой ЦАО, из которого следовало, что Общество перечисляет в бюджет города оставшуюся часть денежных средств за выкуп права аренды земельного участка в сумме 630000 долларов США, устанавливаются новые сроки строительства, а именно 2003 - 2006 гг., и соответствующие изменения вносятся в договор аренды. Проект был согласован генеральным директором ЗАО “Садово-Спасское“ 18 декабря 2003 года. Проект также был согласован Вице-мэром Москвы Ш., первыми заместителями Мэра Москвы в Правительстве Москвы Р.Ю.В. и Р.В.И., Департаментом финансов г. Москвы, Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства, Правовым управлением Правительства Москвы, Префектурой ЦАО и готовился к выпуску. В августе 2003 года ГлавАПУ Москомархитектуры направило новый проект на согласование в различные департаменты (природопользования, пожарной безопасности и т.п.). Истец указывает на то, что проект был согласован во всех инстанциях. 26 ноября 2003 года состоялось заседание Общественного Совета при Мэре Москвы, где Москомархитектуре было дано указание активизировать рассмотрение и согласование проекта.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд полагает, что ответчиком не доказаны обстоятельства, послужившие основанием для принятия обжалуемых пунктов Постановления Правительства Москвы, законность данных пунктов.

Суд учитывает, что право собственника (Москвы) в лице уполномоченных органов, требовать расторжения договора в порядке ст. 46 Земельного кодекса по причине неосвоения земельного участка не оспаривается истцом, который обращает внимание на то, что данное требование к нему не предъявлялось как до издания, так и после издания оспариваемого Постановления и истец был лишен возможности представить ответчику необходимые документы в обоснование того, что им предпринимаются необходимые меры по освоению земельного участка.

Суд учитывает, что обстоятельства, связанные с установлением законности требования о расторжении договора в связи с неосвоением истцом земельного участка не могут являться предметом исследования и доказывания по настоящему делу, так как требование о расторжении договора в связи с неосвоением земельного участка истцу не предъявлялось и законность данного требования (в случае его предъявления) подлежит доказыванию в рамках отдельного судопроизводства.

Руководствуясь ст. ст. 46, 49 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 12, 13, 417, 450 ГК РФ, ст. ст. 65, 110, 167 - 170, 189, 197 - 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

признать недействительным и отменить пункт 3 и пункт 12 Постановления Правительства Москвы N 523-ПП от 3 августа 2004 года “О дополнительных мерах по строительству здания для размещения Центра развития предпринимательства и финансово-казначейского управления Центрального административного округа“.

Проверено на соответствие ст. ст. 46, 49 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 13, 450 ГК РФ.

Возвратить ЗАО “Садово-Спасское“ из федерального бюджета сумму госпошлины по иску в размере 1000 рублей.

Решение может быть обжаловано в сроки и порядке, предусмотренные ст. ст. 181, 257, 259, 273, 276 АПК РФ.