Решение Арбитражного суда Московской области от 11.01.2005 по делу N А41-К2-22483/04 Суд признал незаконным отказ госоргана в регистрации права собственности на недвижимое имущество, поскольку договор купли-продажи недвижимости исполнен сторонами надлежащим образом и заявитель является законным владельцем спорного имущества, являющегося предметом сделки.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИИменем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 11 января 2005 г. Дело N А41-К2-22483/04“
(извлечение)
11 января 2005 года объявлена резолютивная часть решения.
18 января 2005 года решение изготовлено в полном объеме.
Арбитражный суд Московской области в лице председательствующего судьи Х., протокол судебного заседания вел судья Х., с участием: от заявителя - представителя ООО “Лестехстрой“ А. (паспорт РФ N 03 04 750335, выдан УВД Прикубанского округа гор. Краснодара 02.07.2003, доверенность от 30.12.2004), от ответчика - представителя ГУ Федеральной регистрационной службы по Московской области И. (паспорт РФ N 46 02 755982, выдан 1 ОМ Балашихинского УВД Московской области 16.05.2002, доверенность N 7-РС от 11.01.2005), от третьего лица - представителя арбитражного управляющего Т. - гражданина Ф. (паспорт РФ N 45 06 319604, выдан ОВД района Южное Медведково гор. Москвы 23.12.2003, доверенность N 0643075 от 14.12.2004), рассматривая в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью “Лестехстрой“ (далее - ООО “Лестехстрой“) к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - ГУ ФРС по Московской области), 3-е лицо - арбитражный управляющий Т., о признании незаконным отказа и обязании произвести регистрацию права собственности,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Московской области обратилось ООО “Лестехстрой“ с заявлением о признании незаконным отказа ГУ ФСР по Московской области в регистрации права собственности заявителя на банно-прачечный комбинат (незавершенное строительство, 2-этажный объект, общая площадь 813,40 кв. м, инвентарный N 13013-В, литер “В“, объект N 50:27:03:03235:006, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, Вороновский с/о, вблизи пос. ЛМС), в котором просит суд обязать ответчика произвести государственную регистрацию права.
Представитель ООО “Лестехстрой“ А. в судебном заседании заявленные требования поддержал по мотивам, изложенным в заявлении (л. д. 5 - 7), и при этом пояснил, что отказ Московской областной регистрационной палаты в государственной регистрации незаконен, поскольку договор купли-продажи недвижимости N 1а, заключенный между ООО “Лестехстрой“ и ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“ 9 марта 2004 года, исполнен сторонами надлежащим образом и заявитель является законным владельцем недвижимого имущества, являющегося предметом сделки.
Кроме того, ООО “Лестехстрой“ ссылается на то обстоятельство, что на момент совершения сделки в отношении ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“ была введена процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Московской области от 10 марта 2004 года было завершено конкурсное производство ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“.
Определением арбитражного суда от 17 декабря 2004 года удовлетворено ходатайство заявителя о замене стороны заинтересованного лица, а именно Московской областной регистрационной палаты правопреемником - Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Представитель ГУ Федеральной регистрационной службы по Московской области И. требования заявителя в суде не признал по мотивам, изложенным в отзыве, и при этом пояснил, что у ответчика не имелось никаких правовых оснований для принятия решения о государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости N 1а от 9 марта 2004 года без прекращения ранее зарегистрированного права по волеизъявлению правообладателя - ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“.
Представитель 3-го лица - Ф. требования заявителя в заседании суда поддержал, ссылаясь на их обоснованность. Сообщил о добросовестном исполнении ООО “Лестехстрой“ своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости N 1а от 9 марта 2004 года.
Заслушав объяснения сторон и исследовав доказательства по делу, арбитражный суд приходит к выводу, что заявление ООО “Лестехстрой“ подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из исследованной в судебном заседании копии договора купли-продажи N 1а от 9 марта 2004 года видно, что ООО “Лестехстрой“ заключило с ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“, в интересах которой действовал конкурсный управляющий Т., настоящий договор (л. д. 8 - 12).
Сделка купли-продажи была удостоверена нотариально 9 марта 2004 года.
Материалами дела и пояснениями в суде представителя третьего лица подтверждается, что 30 марта 2004 года продавец был ликвидирован на основании решения суда, о чем была внесена соответствующая запись в государственный реестр юридических лиц.
30 августа 2004 года ООО “Лестехстрой“ (покупатель по сделке) обратилось в отделение Московской областной регистрационной палаты в Подольском районе с заявлением о государственной регистрации перехода прав, представив все необходимые для этого документы.
Из оглашенной в заседании суда копии письма МОРП от 4 октября 2004 года N 25/2004-162 усматривается, что в государственной регистрации права собственности ООО “Лестехстрой“ было отказано (л. д. 14).
Основанием отказа послужило отсутствие заявления правообладателя.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Суд считает, что договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости.
В силу п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 года N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности“ после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрацию перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Таким образом, действующее законодательство не требует государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества, а возлагает на приобретателя недвижимости обязанность произвести государственную регистрации перехода права собственности на имущество, полученное по договору.
Следовательно, заключив договор купли-продажи недвижимости и добросовестно исполнив его условия, ООО “Лестехстрой“ приобрело недвижимое имущество, а в связи с ликвидацией продавца является единственным лицом, имеющим право на обращение в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав для осуществления регистрации перехода права.
Согласно ст. ст. 101 и 103 Федерального закона от 8 января 1998 года N 6-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ деятельность конкурсного управляющего ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“ была направлена на реализацию имущества должника.
Требования кредиторов ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“ удовлетворяются за счет конкурсной массы должника, которая в свою очередь формируется за счет имущества должника, реализуемого в порядке, установленном Законом о несостоятельности (банкротстве).
Недвижимое имущество ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“, переданное заявителю по договору купли-продажи N 1а от 9 марта 2004 года, также было реализовано с целью формирования конкурсной массы. Из этого следует, что намерения ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“ по отчуждению имущества очевидны.
Данное утверждение исходит из представленных заявителем в арбитражный суд документов, подтверждающих распродажу ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“ своего имущества, в том числе и недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон) под государственной регистрацией понимается государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть Закон различает процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
Отсутствие заявления ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“ о регистрации перехода права на имущество не означает отсутствия со стороны ЗАО “МА “Вороново“ намерения по отчуждению права собственности на имущество, а обусловлено ликвидацией продавца, что и исключило возможность обращения с соответствующим заявлением.
Также ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“ с момента исполнения заявителем - ООО “Лестехстрой“ - обязательств по договору купли-продажи не вправе было распоряжаться имуществом, переданным по договору, то есть к моменту обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган уже не являлось владельцем имущества.
Ввиду вышеизложенного доводы заинтересованного лица об отсутствии заявления правообладателя о государственной регистрации как основания для отказа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество при отсутствии правообладателя, ликвидированного в результате проведения соответствующих процедур банкротства, не подтверждены нормами закона и материалами дела.
Заинтересованным лицом также не представлено доказательств того, что покупатель по исполненному договору купли-продажи не является лицом, имеющим право обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода прав на имущество в связи с ликвидацией продавца по договору, а также пояснений, каким образом заявитель может реализовать свое право на государственную регистрацию в случае ликвидации юридического лица, являющегося продавцом по договору купли-продажи до момента обращения за государственной регистрацией и, соответственно, единственным правообладателем.
Арбитражный суд находит возможным при вынесении решения по делу применить аналогию закона, исходя из следующего.
В соответствии со ст. ст. 163 и 551 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, отказ Московской областной регистрационной палаты в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, приобретенное 9 марта 2004 года по договору купли-продажи N 1а в связи с отсутствием заявления ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“, являющегося продавцом по договору и ликвидированного после передачи всех прав на имущество заявителю, не может быть признан законным и обоснованным.
Анализируя материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что Московской областной регистрационной палатой при принятии решения о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество необходимо было учитывать факт добросовестного исполнения заявителем своих обязательств по договору купли-продажи N 1а от 9 марта 2004 года, добрую волю ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“, передавшего в рамках исполнения договора недвижимое имущество, а также ликвидацию правообладателя, совершенную по результатам завершения конкурсного производства в отношении ЗАО “Московская агрофирма “Вороново“.
Довод заинтересованного лица о необходимости подачи заявителем иска о признании права не основан на законе, поскольку заявитель не оспаривает право собственности на недвижимое имущество.
В силу изложенного и в соответствии со ст. ст. 167 - 170, 176, 180 - 182 и 200 - 201 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
заявление Общества с ограниченной ответственностью “Лестехстрой“ - удовлетворить.
Признать незаконным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в регистрации права собственности ООО “Лестехстрой“ на банно-прачечный комбинат (незавершенное строительство, 2-этажный объект, общая площадь 813,40 кв. м, инвентарный N 13013-В, литер “В“, объект N 50:27:03:03235:006, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, Вороновский с/о, вблизи пос. ЛМС), содержащийся в сообщении об отказе от 4 октября 2004 года.
Обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области зарегистрировать право собственности ООО “Лестехстрой“ на банно-прачечный комбинат (незавершенное строительство, 2-этажный объект, общая площадь 813,40 кв. м, инвентарный N 13013-В, литер “В“, объект N 50:27:03:03235:006, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, Вороновский с/о, вблизи пос. ЛМС) и выдать заявителю свидетельства о праве собственности на указанный объект.
Выдать ООО “Лестехстрой“ справку на возврат государственной пошлины в сумме 1000 рублей, уплаченной 29 октября 2004 года (квитанция N 23 1 МГТУ Банка России гор. Москвы, БИК: 044583001).
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца.