Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2005, 15.12.2005 по делу N А40-56809/05-59-491 Суд отказал в удовлетворении иска об изменении условий договора аренды нежилого помещения в части арендных платежей, поскольку истцом не доказана правомерность применения расчета ставки арендной платы, исходя из размера рыночной ставки арендной платы.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

7 декабря 2005 г. Дело N А40-56809/05-59-49115 декабря 2005 г.

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 7 декабря 2005 г.

Полный текст решения изготовлен 15 декабря 2005 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Н., протокол вел судья Н., с участием представителей: от истца - С. - по доверенности от 13.07.2005, от ответчика - не явился, извещен, рассмотрев дело в судебном заседании по иску Департамента имущества г. Москвы к ответчику - Департаменту Федеральной государственной службы занятости населения по г. Москве об изменении условий договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен об изменении условий договора аренды от 24.05.2002 N 00-00430/02 в части
арендных платежей в квартал и в год.

Суд, изучив материалы дела, определил в соответствии со ст. 48 АПК РФ произвести процессуальное правопреемство ответчика - Департамента Федеральной государственной службы занятости населения по г. Москве на его правопреемника Управление Федеральной государственной службы занятости населения по г. Москве.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, отзыв на иск не представил, в связи с чем дело рассматривается без участия ответчика в порядке ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд не находит оснований для удовлетворения иска. При этом суд исходит из нижеследующего.

Сторонами 24.05.2002 заключен договор N 00-00430/02 на аренду нежилого помещения площадью 241,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Лялин, д. 14 - 16, стр. 1, сроком действия с 04.12.2001 по 04.12.2006.

Поскольку срок действия договора составил более года, договор прошел государственную регистрацию 20.09.2002 за N 77-01/29-226/2002-10 в соответствии с требованиями законодательства п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Сторонами согласовано (п. 5.4 договора), что арендная плата подлежит пересмотру и перерасчету при изменении методики расчета.

Письмом от 13.07.2005 (исх. N 00-00430/02/05/И) истец уведомил ответчика об изменении арендной платы на 2005 г. и предложил подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору об установлении годовой арендной платы в размере 2165047,56 руб. и 541261,89 руб. в квартал согласно новой утвержденной методике расчета арендной платы.

Изучив представленный истцом расчет новой ставки арендной платы, принимая во внимание, что истцом не представлен детальный расчет такой ставки и доказательства направления ответчику заключения об оценке рыночной стоимости арендованного ответчиком недвижимого имущества,
а также иные доказательства, свидетельствующие о возникновении между сторонами конфликтной ситуации, суд считает заявленный истцом размер арендной платы неправомерным и необоснованным, при этом суд исходит из следующего.

Согласно п. 10.1 постановления правительства г. Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП Департаменту имущества города Москвы было вменено в обязанность при заключении договоров аренды проводить независимую оценку нежилого фонда для определения размеров арендной платы, в соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3 данного постановления предусматривать необходимость определения оценщиком рыночной величины годовой арендной платы. В соответствии с п. 4.1 названного постановления Департаменту имущества г. Москвы предлагалось обеспечить соблюдение единства подходов Российской Федерации и города Москвы в установлении ставок арендной платы при сдаче в аренду федеральным учреждениям и организациям городских нежилых помещений, руководствуясь рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. Учитывая, что рассматриваемый договор аренды заключен до введения в действие приведенного постановления, а спорное нежилое помещение уже передано ответчику, данные пункты постановления в рассматриваемом случае применению не подлежат, а именно в части основания для расчета ставки арендной платы, исходя из рыночной стоимости объекта аренды и рыночной ставки арендной платы.

Из текста п. 10.2 постановления правительства г. Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП усматривается, что независимую оценку объектов нежилого фонда для определения размеров арендной платы следует производить в случаях заключения договора аренды либо заключения договора аренды на новый срок. Учитывая, что, как уже было указано, рассматриваемый договор аренды действует с 2002 года и не является договором, заключаемым на новый срок, п. 10.2 в приведенной части применению не подлежит. Пункт 10.2 также предусматривает возможность
определения ставки арендной платы, исходя из независимой оценки объектов нежилого фонда в случае возникновения конфликтных ситуаций. Однако истцом не представлено доказательств наличия между сторонами договора аренды от 24.05.2002 N 00-00430/02 какой-либо конфликтной ситуации, позволяющей применить п. 10.2 указанного постановления, в силу чего одностороннее волеизъявление истца о расчете ставки арендной платы исходя из рыночной стоимости спорного объекта и рыночной ставки арендной платы, не подтверждено ни нормативно, ни документально. Более того, истцом представлено в судебное заседание лишь итоговое заключение оценки, что не позволяет суду оценить правомерность установления указанного в заключении от 18.11.2004 N 1-18-0049/04/17 размера рыночной ставки арендной платы, в силу чего такое заключение как доказательство не может быть положено судом в основу принимаемого решения.

Учитывая изложенное, истцом не доказана правомерность применения в рассматриваемом случае расчета ставки арендной платы, исходя из размера рыночной ставки арендной платы.

В соответствии с п. 4.5 постановления правительства г. Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП по договорам аренды, заключенным ранее и срок действия которых не истек (действующим), не допускается рост арендной платы на 2005 год более чем на 25% для льготных категорий арендаторов и арендаторов, которым ставка арендной платы установлена в особом порядке, и 50% для остальных. Поскольку истец заявил об изменении ставки арендной платы с 166635 руб. в год до 2165047,56 руб. в год, такое изменение условий договора противоречит приведенному п. 4.5 постановления правительства г. Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП.

Таким образом, требования истца об установлении ставки арендной платы в размере 2165047,56 руб. в год и 541261,89 руб. в квартал не соответствует постановлению правительства г. Москвы N 838-ПП от 30.11.2004,
в связи с чем основания для изменения договора аренды в части арендных платежей, предусмотренных ст. ст. 450 - 452 ГК РФ, отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 8, 12, 450, 452, 453, 606, 614, 621 ГК РФ, ст. ст. 64 - 68, 71, 75, 81, 101 - 103, 110, 123, 156, 167 - 170, 173, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.