Решения и постановления судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2005, 05.12.2005 N 09АП-12240/05-ГК по делу N А40-14760/04-56-118 Суд отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, т.к. истцом не представлены доказательства наличия существенных нарушений условий спорного договора со стороны ответчика.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

3 ноября 2005 г. Дело N 09АП-12240/05-ГК5 декабря 2005 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 03.11.2005.

Мотивированное постановление изготовлено 05.12.2005.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Л., судей Г., П., при ведении протокола судебного заседания секретарем Н., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО “Коммунальная фирма“ Прибой“ на решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2004 года по делу N А40-14760/04-56-118, принятое судьей Д., по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ДЗР) к ЗАО “Коммунальная фирма“ Прибой“ о расторжении договора, третье лицо: ТСЖ “Саратовская-3“, при участии от истца: Л. по довер. от 03.08.2005 N 33-И-3/5-(154); от ответчика: Н. по довер. б/н от 01.11.2005; от третьего лица: З. по довер. б/н от 16.04.2004, П. по довер. б/н от 03.10.2005,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу “Коммунальная фирма “Прибой“ о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.1994 N М-04-000896. Решением суда от 09.06.2004 иск удовлетворен.

На данное решение ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой просит решение отменить. Пояснил, что выводы суда не соответствуют материалам дела и доказанным обстоятельствам, нарушены нормы материального и процессуального права. Указывает, что истец не представил доказательства завершения строительства жилого дома. Дом не сдан в эксплуатацию в целом, сдана только его жилая часть, стоянка находится в стадии строительства, в материалах дела отсутствуют доказательства использования арендатором участка не по назначению, также пояснил, что уведомление о расторжении договора не получил.

При принятии апелляционной жалобы к производству судом был восстановлен пропущенный срок для подачи жалобы.

При этом апелляционный суд руководствовался правилами ст. ст. 117, 259 АПК РФ, признав причины пропуска срока уважительными.

Из ходатайства ответчика о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы (л. д. 9 тома 2) следовало, что решение суда в нарушение ст. 117 АПК РФ ответчику выслано не было, согласно письму Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2005 (л. д. 11 тома 2) копия решения была выдана 17.06.2004 М. Доверенности на представление интересов ответчика указанным лицом в деле нет.

Решение получено ответчиком 18.08.2005.


Согласно Федеральному закону от 30.03.1998 N 54-ФЗ “О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и протоколов к ней“ Российской Федерацией ратифицирована Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года с изменениями и дополнениями.

В соответствии с Информационным письмом ВАС РФ от 20.12.1999 N С1-7/СМП-1341 “Об основных положениях, применяемых Европейским судом по правам человека при защите имущественных прав и права на правосудие“ при осуществлении правосудия в арбитражных судах Российской Федерации необходимо принимать во внимание изложенные положения норм Европейской конвенции, а также положений, сформулированных Европейским судом и направленных на защиту права на правосудие, в том числе.

Имущественным правам частных лиц должна быть обеспечена судебная защита.

Отказ в правосудии запрещен. Рассмотрению спора не должны препятствовать чрезмерные правовые преграды: усложненные или формализованные процедуры принятия и рассмотрения исковых заявлений; высокие ставки судебных пошлин; и т.д.

Справедливость судебного разбирательства любого имущественного спора.

Для подтверждения соблюдения этого принципа Европейский суд, устанавливая отсутствие процессуальных и фактических привилегий у сторон, проверяет порядок и фактическую возможность обжалования судебного решения сторонами; фактическую возможность участия сторон на всех стадиях рассмотрения дела.

С учетом позиции ВАС РФ и положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, учитывая отсутствие фактической возможности обжалования судебного решения ответчиком в установленный АПК РФ срок, апелляционный суд счел возможным пропущенный срок восстановить.

Представитель истца считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы - несостоятельными. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы - несостоятельными. Пояснил, что в материалах дела имеется уведомление о расторжении договора и уведомление о вручении ответчику данного уведомления. Считает, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ апелляционную жалобу, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим мотивам.


Как следует из материалов дела, ответчик является арендатором земельного участка площадью 1696 кв. м во вл. 3, корп. 4 по Саратовской улице по договору аренды от 11.08.1994 N М-04-000896 сроком на 49 лет под строительство многоэтажного жилого дома.

Актом государственной приемочной комиссии, утвержденным распоряжением заместителя префекта ЮВАО от 02.11.1998 N 2101 (л. д. 7, 81 - 84 тома 1), принята в эксплуатацию жилая часть 15-этажного жилого дома.

Согласно свидетельствам о собственности на жилые помещения, свидетельствам о государственной регистрации права собственности на квартиры и части здания (л. д. 85 - 159) собственниками 77 квартир и двух нежилых помещений в 1999 - 2000 годах стали физические лица, указанные в качестве субъектов права.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Согласно ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В рассматриваемом случае право собственности у лиц, инвестировавших денежные средства в создание помещений жилого дома, образуется согласно ст. 219 ГК РФ в порядке возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Вместе с тем в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, определенного ст. 37 ЗК РСФСР, согласно которому право на земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, возникновение права собственности при переходе права собственности и возникновение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество имеют своим следствием одинаковые последствия для собственников объектов недвижимости в виде приобретения права пользования земельным участком.

При таком положении в силу указанных императивных норм - ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 552 ГК РФ права и обязанности арендатора по договору аренды 11.08.1994 N М-04-000896 перешли в соответствующем объеме к собственникам объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений), составляющих 15-этажный жилой дом.

Наступление указанных правовых последствий в виде перехода права на земельный участок к приобретателям объектов недвижимости с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость воспринято Земельным кодексом РФ 2001 года (ст. ст. 35, 36) и подтверждено Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 (п. 14).

Пленум ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 в п. 14 указал, что покупатель здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Указанные правовые последствия возникали и в 1999 - 2000 годах в силу ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 552 ГК РФ.

Применяя терминологию нового ЗК РФ (ст. 36) к отношениям сторон по договору аренды 11.08.1994 N М-04-000896, можно говорить о наличии возникшей с момента регистрации перехода права собственности на помещения множественности лиц на стороне арендатора, при этом объем прав и обязанностей каждого лица на стороне арендатора соразмерен площади находящихся в собственности помещений в доме.

При таком положении на момент рассмотрения дела судом первой инстанции ЗАО “Коммунальная фирма “Прибой“ в силу закона не являлось единоличным арендатором земельного участка.

С учетом изложенного решение от 09.06.2004 вынесено в отношении физических лиц, являющихся соарендаторами земельного участка по договору аренды 11.08.1994 N М-04-000896, указанных на л. д. 85 - 159, но не привлеченных в установленном порядке к участию в деле.

В силу ст. 27 АПК РФ спор с участием физических лиц, собственников жилых помещений, не обладает признаками подведомственности арбитражному суду.

ТСЖ “Саратовская-3“, с учетом правил ст. 36 ЗК РФ, может лишь вступить на сторону арендатора по договору N М-04-000896 в случае приобретения помещений в доме в собственность ТСЖ.

Договор аренды N М-04-000896 не может быть расторгнут по заявленному в иске основанию, поскольку в силу ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Предоставляя земельный участок на 49 лет под строительство многоэтажного дома, арендодатель в п. 3.1 договора установил двухлетний срок освоения земельного участка, за пределами которого согласно распоряжению заместителя префекта ЮВАО от 02.11.1998 N 2101 (л. д. 7 тома 1) наступил период эксплуатации жилой части здания, принятого государственной комиссией.

Истец не пояснил, по какой причине он не внес с 1998 года изменение в договор в части указания цели использования участка, занятого принятой в эксплуатацию жилой частью 15-этажного жилого дома.

Арендатор, в силу ст. 452 ГК РФ, в одностороннем порядке не может изменить условие договора аренды государственного имущества в части цели использования.

ДЗР по заключенному договору вправе требовать арендную плату и обязан передать участок под эксплуатацию жилой части дома (внести изменение в договор в этой части), ответчик вправе использовать объект аренды для эксплуатации жилой части дома и обязан платить арендную плату.

Истцом также документально не доказан факт окончания строительства жилого дома в нежилой части (автостоянка).

При таком положении апелляционным судом усматривается наличие признаков злоупотребления правом со стороны истца, которое в силу ст. 10 ГК РФ, ст. 41 АПК РФ недопустимо. Апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2004 года по делу N А40-14760/04-56-118 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок с момента принятия.