Решения и постановления судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2005 N 09АП-12100/05-ГК по делу N А40-24475/05-89-200 Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилых помещений оставлено без изменения, т.к. истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 1 ноября 2005 г. Дело N 09АП-12100/05-ГК“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 27.10.05.

Полный текст постановления изготовлен 01.11.05.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего П., судей Л., Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем С., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2005 по делу N А40-24475/05-89-200, принятое судьей Д., по иску Департамента имущества г. Москвы к ответчику - Производственному кооперативу “Элегия“ - о расторжении договора аренды и выселении, с участием от истца: Ф. по дов. от 22.12.2004 N Д-04/954; С.Д. по дов. от 13.07.2005 N Д-05/1760; от ответчика: С.Г. - удост. 5632 по дов. от 02.08.2005,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Производственному кооперативу “Элегия“ о расторжении договора аренды от N 1-952/93 от 01.07.1993 и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 568,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Пречистенка, д. 29/14.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2005 в удовлетворении исковых требований Департаменту имущества г. Москвы отказано.

Не согласившись с принятым решением, Департамент имущества г. Москвы подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2005 и принять новый судебный акт о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.

В обоснование своих требований заявитель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции о том, что наличие за ответчиком задолженности не может быть отнесено к существенным нарушениям условий договора аренды. Так, в соответствии со ст. 619 ГК РФ существенным нарушением договора аренды является невнесение арендной платы более двух периодов оплаты подряд.

Ответчиком также не было получено разрешение на перепланировку арендуемых помещений. Решение межведомственной комиссии ТУ “Хамовники“ не может рассматриваться как разрешение на перепланировку, поскольку произведенные перепланировки не были согласованы в установленном порядке.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просит обжалуемый судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.


Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителей истца и ответчика, проверив все доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды N 1-952/93 от 01.07.1993, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду имущество (помещение, строение) общей площадью 568,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пречистенка, 29/14, на срок с 01.01.1993 по 01.01.2008.

Согласно п. 4 договора арендатор обязан использовать помещение по прямому назначению, указанному в п. 1 договора и технической документации на него, не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя и эксплуатирующей строение организацией. Пунктом 5 договора установлено, что за указанное в п. 1 договора имущество арендатор оплачивает балансодержателю в соответствии со сводной таблицей расчета арендной платы, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора за каждый квартал вперед с оплатой 1-го числа первого месяца каждого квартала.

22 марта 2005 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора в связи с наличием задолженности по арендной плате в размере 449630 руб. 66 коп., неиспользованием помещений и наличием незаконной перепланировки помещений.

Пунктом 11 договора установлено, что невыполнение арендатором условий настоящего договора является для арендодателя основанием для возбуждения в одностороннем порядке вопроса о расторжении договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Обращаясь с иском в арбитражный суд, истец указывает, что в связи с неуплатой арендных платежей за ответчиком образовалась задолженность по оплате арендной платы в размере 449630 руб. 66 коп. Помимо этого, актами проверки арендуемых помещений от 12.01.2005 и 18.03.2005 было установлено, что помещения цокольного и 1-го этажа ответчиком не используются. Данные обстоятельства, по мнению истца, в соответствии со ст. ст. 309, 450, 614, 615 ГК РФ являются существенными и влекут досрочное расторжение договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из объяснений истца и материалов дела следует, что задолженность в размере 449630 руб. 66 коп. рассчитана истцом в виде разницы между начисленной арендной платой по договору за период с февраля 1998 года по март 2005 года в размере 2807579 руб. 66 коп. и денежными средствами, внесенными ответчиком за выкуп помещения, в размере 2397631 руб. 91 коп. Вместе с тем, согласно справке Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 29.09.98 N 353 (л. д. 113), задолженность Кооператива “Элегия“ по состоянию на 29.09.98 отсутствует. С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции правильно установил, что задолженность по арендной плате подлежит начислению с 1 октября 1998 г. и по состоянию на 01.04.2005 составляет 172017 руб. 34 коп.


Оценивая критерии нарушения ответчиком договора аренды как существенное, апелляционная инстанция учитывает, что в период с 19.08.1998 по 23.01.2002 отношения между сторонами были урегулированы договором купли-продажи ВАМ (МКИ) N 11812 от 19.08.1998, по условиям которого ответчик выкупил арендуемые им нежилые помещения. Таким образом, в период с 19.08.1998 по 23.01.2002, до признания договора купли-продажи ВАМ (МКИ) N 11812 недействительным, ответчик не знал и не мог знать о своей обязанности по оплате арендных платежей. Действия ответчика в данный период времени носили добросовестный характер.

Как справедливо указал арбитражный суд первой инстанции, задолженность в размере 172017 руб. 34 коп. за 1998 - 2005 годы в размере 172017 руб. 34 коп. образовалась не из-за систематического неисполнения ответчиком обязанности по оплате арендных платежей, а как разница между начисленной арендной платой по договору аренды и денежными средствами, внесенными ответчиком за выкуп помещения по договору приватизации. Учитывая незначительный размер задолженности по сравнению с размером внесенных ответчиком денежных средств за выкуп имущества, данная задолженность не может быть отнесена к существенному нарушению договора, поскольку арендодатель не лишился в значительной степени того, на что вправе был рассчитывать в части получения арендной платы за указанный период времени.

Также не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик в нарушение условий договора самостоятельно произвел перепланировку арендованных помещений. Из материалов дела следует, что до заключения договора аренды N 1-952/93 от 01.07.1993, на заседании межведомственной комиссии 16.06.1992 истцом было дано разрешение Кооперативу “Элегия“ на перепланировку арендованного помещения без нарушения несущих конструкций дома. Проведение данных работ по перепланировке было согласовано в ЖЭК Центрального округа (л. д. 87 - 88). В дальнейшем при заключении договора аренды N 1-952/93 от 01.07.1993 истцом также не предъявлялись к ответчику претензии о несанкционированной перепланировке помещений. Таким образом, поскольку перепланировка была осуществлена до заключения договора аренды и разрешение на перепланировку было получено ответчиком в подразделении истца - ТУ “Хамовники“, доводы заявителя о нарушении ответчиком договора в указанной части отклоняются.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на использование ответчиком арендованных помещений не по целевому назначению несостоятельны. Из актов проверки арендуемых помещений от 12.01.2005 и 18.03.2005 следует, что помещения цокольного и 1-го этажа не момент проверки не использовались ответчиком. Вместе с тем условия договора устанавливают обязанность ответчика только по использованию помещений по прямому назначению. Ответственность за неиспользование арендуемых помещений сторонами в договоре не установлена. При этом ответчик добросовестно производил ремонт арендованных помещений, что подтверждается актом использования спорного помещения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и судебный акт принят при правильном применении судом норм материального и процессуального права. Арбитражным судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и выселении ответчика из арендуемых помещений.

Девятый арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу Департамента имущества г. Москвы необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2005 по делу N А40-24475/05-89-200 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущества г. Москвы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня принятия.