Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2005 по делу N А40-36508/05-13-202 Суд удовлетворил исковые требования о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, поскольку спорный договор предусматривает передачу в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, и заключен без согласия уполномоченного муниципального органа.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 27 октября 2005 г. Дело N А40-36508/05-13-202“

(извлечение)

Резолютивная часть решения вынесена 20.10.2005.

Решение в полном объеме изготовлено 27.10.2005.

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи В., с участием: от истца - Б., дов. от 23.04.2005 N 524, от первого ответчика - М.М.П., дов. от 18.08.2005 N 54/09, от второго ответчика - М.А.В., дов. от 12.09.2005 N б/н, рассмотрев дело по иску Муниципалитета “Сокольники“ к ответчикам: 1. ООО “Павор“; 2. ООО “Эдиан“ о признании договора аренды недействительным и выселении первого ответчика из занимаемого помещения,

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен о признании договора аренды от 01.01.2005 N С-9/115 нежилого помещения N 115 общей площадью 22,5
кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сокольническая пл., д. 9а, недействительным, выселении первого ответчика, ООО “Павор“, из указанного нежилого помещения и обязании первого ответчика передать указанное помещение в освобожденном виде истцу на основании ст. ст. 301, 304 ГК РФ.

Определением суда от 25.08.2005 было удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которому истец просит суд выселить первого ответчика из нежилого помещения общей площадью 22,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сокольническая пл., д. 9а, пом. 2, этаж 1, ком. 28 (19,3 кв. м) и 28а (2,6 кв. м), которые согласно представленной в материалы дела экспликации соответствуют спорному помещению N 115.

Истец, Муниципалитет “Сокольники“, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме со ссылкой на приведенные обстоятельства и имеющиеся доказательства. Настаивая на удовлетворении исковых требований, истец ссылался на недействительность договора аренды от 01.01.2005 N С-9/115 нежилого помещения общей площадью 22,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сокольническая пл., д. 9а, заключенного между ответчиками, на основании ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ, в связи с тем, что указанный договор был заключен организацией, не обладавшей каким-либо правом на спорное имущество на момент заключения данного договора, тогда как вступившим в законную силу решением суда по делу N А40-20656/02-119-104 признано право собственности района Сокольники в лице управы на данное имущество, на основании которого району Сокольники г. Москвы выдано свидетельство о праве собственности на указанное имущество, в силу чего такой договор, как указывает истец, является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку второй ответчик незаконно
распорядился имуществом, принадлежащим истцу на праве собственности. Обосновывая свое право на предъявление настоящего иска, истец ссылался на решение собрания района Сокольники г. Москвы от 10.12.2002 N 23/1-2, в соответствии с которым орган местного самоуправления районная Управа района Сокольники был переименован в муниципалитет “Сокольники“. Кроме того, истец поддержал требование о выселении первого ответчика из указанного нежилого помещения на основании ст. ст. 301, 304 ГК РФ.

Первый ответчик, ООО “Павор“, исковые требования не признал по мотивам, изложенным в объяснениях в порядке ст. ст. 41, 81 АПК РФ. Возражая против исковых требований, первый ответчик указал на то, что второй ответчик является добросовестным приобретателем спорного имущества по договору купли-продажи, заключенного с ООО “Пасифик Хаус“, которой никем не оспорен; ко второму ответчику не предъявлялось никаких исков об истребовании собственности из чужого незаконного владения и о признании прав на спорное нежилое помещение N 115; первый ответчик являлся добросовестным арендатором, а кроме того, первый ответчик в связи с окончанием срока действия спорного договора 31.08.2005 передал второму ответчику спорное помещение, в подтверждение чего представил акт приема вторым ответчиком нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Сокольническая пл., д. 9а, от 31.08.2005. Кроме того, первый ответчик указал, что истец не обладает правом собственности на спорное нежилое помещение, ссылаясь при этом на то, что данный орган создан на основании Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ после вступления в силу решения суда от 20.11.2002 по делу N А40-20656/02-119-104 и выдачи свидетельства о праве собственности района Сокольники г. Москвы на помещения площадью 3212,9 кв.
м, расположенные по указанному адресу, а также основываясь на положения ст. 85 указанного Закона. На основании изложенного первый ответчик просил в исковых требованиях отказать.

Второй ответчик, ООО “Эдиан“, в судебном заседании исковые требования не признал по мотивам, изложенным в объяснениях на иск. Возражая против исковых требований, второй ответчик пояснил, что Муниципалитет района Сокольники г. Москвы является ненадлежащим истцом, поскольку субъектом права собственности на спорный объект согласно представленному истцом свидетельству является район Сокольники г. Москвы, который не является муниципальным образованием, а является лишь территорией (частью площади) города Москвы, в связи с чем полномочия собственника, как указывает второй ответчик, должны осуществлять уполномоченные на то органы власти города Москвы. Также второй ответчик указал на то, что истец не представил доказательств нахождения спорного имущества в собственности либо оперативном управлении самого учреждения - Муниципалитета Сокольники, при этом сослался на норму ст. 299 ГК РФ, согласно которой имущество, приобретенное учреждением по договору или иным основаниям, является собственностью учредителя данного учреждения и поступает в оперативное управление учреждения. Кроме того, возражением по заявленному исковому требованию являлось такое утверждение второго ответчика, согласно которому последний является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, поскольку на момент приобретения такового второй ответчик, как указывает последний, не знал и не мог знать о том, что в отношении спорного имущества имеются притязания третьих лиц, в силу чего такое имущество может быть истребовано у него только в порядке ст. 302 ГК РФ, однако не истребуется. Также второй ответчик обосновал свое право владения и удержания спорного имущества статьей 359 ГК РФ. Требование истца о выселении первого ответчика из указанного нежилого
помещения второй ответчик также оспорил, ссылаясь на то, что не может быть основанием для возвращения истцу спорного имущества факт признания спорного договора недействительным как последствие применения недействительности сделки, предусмотренное ст. 167 ГК РФ, поскольку истец не является стороной по оспариваемой сделке.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части признания оспариваемого договора недействительным и не подлежащим удовлетворению в части требования о выселении первого ответчика из спорного помещения по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу решением суда от 20.11.2002 по делу N А40-20656/02-119-104 (в редакции определения от 18.12.2002) признано право собственности района Сокольники в лице Управы на часть здания площадью 3212,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сокольническая пл., д. 9а. Одновременно данным решением суда признан недействительным акт регистрации права собственности ОАО “Пасифик Хаус“ по договору купли-продажи от 27.12.2001 на указанную часть здания, оформленный записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2001 N 77-01/30-185/2001-9227. В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

На основании данного решения суда 02.10.2003 зарегистрировано право собственности района Сокольники г. Москвы на помещения площадью 3212,9 кв. м, расположенные по указанному адресу, среди них помещение 2 ком. N 28 и 28а на 1 этаже здания, что соответствует помещению N 115, переданному первому ответчику в результате заключения оспариваемого договора аренды.

Право представления интересов района Сокольники г. Москвы в результате принятия решения районным собранием района Сокольники г. Москвы от 10.12.2002 N 23/1-2 перешло к муниципальному учреждению
Муниципалитет “Сокольники“ г. Москвы (далее - Муниципалитет “Сокольники“) в связи с переименованием муниципального учреждения Управы района Сокольники Восточного административного округа г. Москвы (далее - Управа района Сокольники), что подтверждается единым основным государственным регистрационным номером Муниципалитета “Сокольники“ и Управы района Сокольники.

В соответствии с п. 2 ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Из приведенного следует, что территория г. Москвы, в частности район Сокольники, как часть площади данного города не может быть субъектом права собственности, в то время как субъектом права муниципальной собственности является муниципальное образование, и именно за муниципальным образованием - районом Сокольники г. Москвы - было закреплено право собственности на спорное имущество. Данный вывод подтверждается действовавшим как на момент принятия решения суда по делу N А40-20656/02-119-104 законодательством Российской Федерации и города Москвы, так и на момент вступления такого решения в законную силу и регистрации права собственности оспариваемого имущества.

Так, исходя из текста преамбулы Закона г. Москвы от 11.09.1996 N 28-91 “О районной управе в г. Москве“ и ст. 1 названного Закона (в редакции, действовавшей на момент признания решением суда за районом г. Москвы Сокольники права собственности на спорное имущество) следует, что районная Управа - орган местного самоуправления, действующий на территории района г. Москвы, а из ч. ч. 2, 4 п. 1 ст. 1 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ “Об общих принципах местного самоуправления в РФ“ (действовавшего на указанный момент) следует, что органы местного самоуправления - выборные и другие органы, наделенные полномочиями на решение вопросов местного
значения, касающихся жизнедеятельности населения муниципального образования. Из названных положений законодательства Российской Федерации и г. Москвы следует вывод, что район г. Москвы Сокольники являлся на момент признания за ним права собственности муниципальным образованием г. Москвы, а собственность муниципального образования района Сокольники г. Москвы - муниципальной собственностью (на основании п. 1 ст. 215 ГК РФ).

На момент вступления в законную силу решения суда по указанному делу законодательство города Москвы также содержало положение, согласно которому местное самоуправление в городе Москве осуществляется в границах внутригородских муниципальных образований, создаваемых на территории районов города Москвы, а внутригородское муниципальное образование - часть территории города Москвы, в пределах которой осуществляется местное самоуправление, имеются собственность муниципального образования, бюджет муниципального образования и выборные органы местного самоуправления (п. 2 ст. 1 Закона г. Москвы от 06.11.2002 N 56 “Об организации местного самоуправления в городе Москве“), что соответствовало принятому 06.10.2003 Федеральному закону N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“.

Ссылка первого ответчика на п. 10 ст. 85 указанного Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ является несостоятельной, поскольку данная норма предусматривает порядок передачи обязательств органов местного самоуправления, возникающих в силу правопреемства, в то время как право управления и распоряжения собственностью муниципального образования не относится к обязательствам самого органа местного самоуправления, которые подлежат передаче на основании передаточного (разделительного) акта. Кроме того, район “Сокольники“ г. Москвы не может быть признан вновь образованным муниципальным образованием, поскольку существовал как муниципальное образование, исходя из приведенных положений законодательства, до вступления в законную силу названного Федерального закона.

В силу изложенного возражение второго ответчика о том, что район Сокольники г.
Москвы как субъект права собственности на оспариваемое имущество, не является муниципальным образованием, а является территорией (частью площади) города Москвы, судом не принимается, поскольку такая позиция противоречит приведенным нормам законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления. В ст. 33 Закона г. Москвы от 06.11.2002 N 56 “Об организации местного самоуправления в городе Москве“ также закреплено, что права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляет орган местного самоуправления в соответствии с Уставом муниципального образования. Учитывая, что в соответствии со ст. 10 названного Закона г. Москвы от 06.11.2002 N 56 муниципалитет является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, полномочным органом местного самоуправления, действующим на территории муниципального образования, существующего в границах района Сокольники г. Москвы (на основании п. 2 ст. 1 Закона г. Москвы от 06.11.2002 N 56), и имеющим право представлять интересы данного муниципального образования, а согласно пп. 3 п. 1 ст. 20 Устава внутригородского муниципального образования Сокольники в г. Москве 2003 г. к полномочиям муниципалитета относится управление и распоряжение собственностью муниципального образования, ввиду указанных положений законодательства и решения общего собрания района Сокольники г. Москвы от 10.12.2002 N 23/1-2 о переименовании Управы района Сокольники в Муниципалитет “Сокольники“ г. Москва последний, зарегистрированный в установленном законом порядке, является надлежащим истцом при рассмотрении настоящего спора.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Учитывая, что истцом подтверждено право муниципальной собственности на оспариваемое
имущество, а также право Муниципалитета “Сокольники“ управлять и распоряжаться собственностью муниципального образования, тогда как вторым ответчиком не представлено доказательств того, что он был управомочен собственником на сдачу названной муниципальной собственности в аренду, договор аренды от 01.01.2005 N С-9/115 нежилого помещения N 115 общей площадью 22,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сокольническая пл., д. 9а, заключенный между ООО “Эдиан“ и ООО “Павор“, является недействительным как сделка, не соответствующая названному требованию закона, на основании ст. 168 ГК РФ.

Требование истца о выселении первого ответчика из нежилого помещения общей площадью 22,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сокольническая пл., д. 9а, пом. 2, этаж 1, ком. 28 (19,3 кв. м) и 28а (2,6 кв. м), судом рассмотрено, и в его удовлетворении следует отказать в связи со следующим. Статья 301 ГК РФ закрепляет возможность собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Статья 304 ГК устанавливает возможность собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Однако, изучив представленные сторонами доказательства, суд установил, что истцом не доказан факт владения первым ответчиком названным помещением на момент рассмотрения спора, в силу чего истребовать у первого ответчика спорное имущество не представляется возможным, поскольку первым ответчиком представлен акт приема вторым ответчиком спорного нежилого помещения от 31.08.2005 в связи с истечением срока действия спорного договора аренды, что также подтверждает невозможность истребования у первого ответчика данного имущества и отсутствие, тем самым, предмета спора в рассматриваемой части исковых требований.

Учитывая изложенное, все остальные доводы и возражения ответчиков, приведенные в объяснениях по
иску и исследованные судом в судебном заседании, не подлежат оценке, поскольку такая оценка вышеназванных возражений не может повлиять на вывод суда по существу иска.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчиков солидарно на основании ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь Законом г. Москвы от 11.09.1996 N 28-91 “О районной управе в г. Москве“, Законом г. Москвы от 06.11.2002 N 56 “Об организации местного самоуправления в городе Москве“, Федеральным законом от 28.08.1995 N 154-ФЗ “Об общих принципах местного самоуправления в РФ“, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“, ст. ст. 168, 215, 301, 304, 606, 608 ГК РФ, а также ст. ст. 9, 10, 167 - 171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать договор аренды от 01.01.2005 N С-9/115 нежилого помещения N 115 общей площадью 22,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сокольническая пл., д. 9а, заключенный между ООО “Эдиан“ и ООО “Павор“, недействительным.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО “Эдиан“ и ООО “Павор“ в доход федерального бюджета РФ солидарно 2000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в суд апелляционной инстанции и в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу в суд кассационной инстанции.