Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2005 N 09АП-10492/05-ГК по делу N А40-15036/05-20-100 Суд удовлетворил исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, т.к. на момент заключения спорного договора земельный участок, переданный ответчику, был частично обременен чужим недвижимым имуществом, что исключало передачу в аренду всего спорного участка.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 27 октября 2005 г. Дело N 09АП-10492/05-ГК“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 29.09.2005.

Мотивированное постановление изготовлено 27.10.2005.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего-судьи Л., судей Я., П., при ведении протокола судебного заседания секретарем Н., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО Фирма “Союз-Сона“ и ООО “Фортуна-Импульс“ на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2005 года по делу N А40-15036/05-20-100, принятое судьей З., по иску ООО Фирма “Союз-Сона“ и ООО “Фортуна-Импульс“ к Департаменту земельных ресурсов города Москвы, ООО “Торговый Дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“ о признании недействительным
договора аренды земельного участка, при участии от истцов: от ООО Фирма “Союз-Сона“ (М. по доверенности от 05.09.2005; А. по доверенности от 01.11.2004); от ООО “Фортуна Импульс“ (М. по доверенности от 21.03.2005); от ответчиков: от Департамента земельных ресурсов города Москвы (Е. по доверенности от 07.06.2005 N 33-и-3/5-(138)); от ООО “Торговый дом Гильдии кинорежиссеров “Форум-XXI век“ (П. по доверенности от 23.01.2005 N 2),

УСТАНОВИЛ:

ООО Фирма “Союз-Сона“ и ООО “Фортуна-Импульс“ обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом изменения предмета иска) к Департаменту земельных ресурсов города Москвы, ООО “Торговый Дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“ о признании договора аренды земельного участка от 23.11.2000 N М-01-017333 недействительным в части земельного участка площадью 1163 кв. метров, находящегося под недвижимостью, принадлежащей истцам.

Решением суда от 02.08.2005 в удовлетворении иска отказано.

На данное решение истцами подана апелляционная жалоба, в которой они просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истцов.

В заседании апелляционного суда истцы доводы апелляционной жалобы поддержали, в обоснование своих доводов ссылались на то, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. Указывали, что участок был обременен договором аренды N М-01-500121 и зданием павильона, введенного в эксплуатацию актом государственной комиссии Префектуры ЦАО от 29.03.1998.

Первый ответчик - Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР) против доводов жалобы возражал, при этом указывал, что договор между ООО Фирмой “Союз-Сона“ и ДЗР был прекращен, о чем истцу было направлено уведомление.

ДЗР, в нарушение ст. 16 АПК РФ, не исполнено определение апелляционного суда от 01.09.2005 о представлении в апелляционный суд землеустроительного дела по оформлению права
аренды по оспариваемому договору аренды земельного участка. Тем самым ДЗР устранился от представления доказательств законности оформления права аренды ООО “Торговый дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“ по договору от 23.11.2000 N М-01-017333.

Второй ответчик - ООО “Торговый дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“ против доводов жалобы возражал по мотивам, изложенным в представленном отзыве, полагал участок полностью свободным от обременения, в заседании поддержал свою правовую позицию и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Рассмотрев в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ апелляционную жалобу, заслушав доводы и возражения участвующих в деле лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом (ныне - Департамент земельных ресурсов города Москвы) и ТОО “Сона“ (правопреемник ООО Фирма “Союз-Сона“) был заключен договор аренды земельного участка от 25.01.1995 N М-01-500121 по адресу: город Москва, ул. 1905 года, общей площадью 900 кв. метров сроком на три года для размещения торгового павильона.

Строительство объекта осуществлялось согласно градостроительному заключению Москомархитектуры от 28.12.1995 N 4/17 на размещение торгового комплекса.

Согласно справке Центрального ТБТИ от 19.10.2004 (л. д. 70 тома 2) объект классифицирован как здание, имеющее централизованные водопровод, канализацию, отопление.

Между ООО Фирма “Союз-Сона“ и ООО “Нива-Строй“ был заключен договор о долевом инвестировании незаконченного строительством здания от 29.10.1997 N 1 (л. д. 81 тома 1).

Законченный строительством торговый павильон в соответствии со СНИП 3.01.04-87 был введен в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии от 29.03.1998, утвержденным распоряжением
первого заместителя префекта ЦАО от 30.04.1998 N 1227.

Право собственности на объект было зарегистрировано учреждением юстиции за ООО Фирма “Союз-Сона“ и ООО “Нива-Строй“ согласно свидетельствам от 30.05.2002 на бланке 77АА164385 (97 кв. м) и на бланке 77АА164384 (878,7 кв. м) соответственно.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.06.2002 (л. д. 136 - 137) к ООО “Фортуна-Импульс“ от ООО “Нива-Строй“ перешли права на часть недвижимого имущества, расположенного адресу: Москва, ул. 1905 года, л. 4, стр. 2, площадью 878,7 кв. м, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 01.08.2002 на бланке 77АА101794 (л. д. 43 т. 1).

23.11.2000 между Московским земельным комитетом и ООО “Торговый дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“ был заключен долгосрочный договор аренды N М-01-017333 (л. д. 27 - 40 т. 2), сроком на 49 лет под строительство и дальнейшую эксплуатацию Центра искусств с гостиничным комплексом.

При этом на части указанного земельного участка располагалось здание истцов.

Договор N М-01-017333 был зарегистрирован в учреждении юстиции 06.05.2004 (л. д. 38 тома 2) после государственной регистрации права собственности истцов на здание.

ДЗР в заседании апелляционного суда не было доказано со ссылками на материалы землеустроительного дела соблюдение порядка предоставления земельного участка ООО “Торговый Дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“, предусмотренного Положением о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 N 105, согласно которому обязательно должно производиться межевание земельного участка и согласование границ участка со смежными землепользователями.

ДЗР в заседании апелляционного суда не было доказано со ссылками на материалы землеустроительного дела соблюдение порядка предоставления земельного участка ООО “Торговый Дом Гильдии
кинорежиссеров “Форум XXI век“, предусмотренного Указом Президента РФ от 26.11.1997 N 1263 и Постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 N 2, согласно которым участки в городах передаются в аренду путем проведения торгов.

Нарушение нормативных актов в виде непроведения межевания, согласования границ и торгов влечет недействительность договора от 23.11.2000 N М-01-017333.

По представлению Прокуратуры города Москвы от 26.05.2005 N 7/30-04-47/2005/28227 Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2005 N 543-ПП ДЗР было поручено расторгнуть договор аренды от 23.11.2000 N М-01-017333.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения.

Согласно ст. 1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, отнесены земельные участки и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. Под ограничениями (обременениями) указанный Закон понимает наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Вышеуказанный Закон относит к недвижимости и объекты, права на которые только подлежат государственной регистрации.

До государственной регистрации указанные объекты отнесены ст. 130 ГК РФ и указанным ФЗ о государственной регистрации к недвижимости, нахождение которой на земельном участке стесняет обладателя вещного права на такой участок.

Прекращение права аренды по договору от 25.01.1995 N М-01-500121 ввиду направления ДЗР уведомления об этом влечет правовые последствия,
определенные ст. 272 ГК РФ. Однако соглашения о праве на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, или решения суда, определившего последствия прекращения права пользования земельным участком по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости, сторонами не представлено.

В соответствии со ст. 346.27 Налогового кодекса РФ к стационарной отнесена торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.

Территориальным управлением “Пресненское“ Префектуры ЦАО ООО Фирме “Союз-Сона“ был выдан Городской торговый патент от 25.07.1997 N 41 на право размещения павильона на срок пять лет, т.е. до 25.07.2002.

При таком положении с 25.07.1997 и на момент оформления оспариваемого договора аренды земельного участка участок был также обременен правом ООО Фирмы “Союз-Сона“ на размещение стационарного торгового павильона.

Земельный участок, предоставленный ООО “Торговый дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“ по договору от 23.11.2000 N М-01-017333, не весь занят объектом недвижимости истцов согласно кадастровому плану земельного участка (л. д. 2 тома 2).

Часть здания истцов с площадью застройки 1163 кв. метров согласно выписке из техпаспорта БТИ (л. д. 44 том 1) находится вне границ участка по договору от 23.11.2000 N М-01-017333, поэтому требование о признании договора недействительным в части указанной площади необоснованно.

С учетом изложенного земельный участок, переданный ООО “Торговый Дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“ по договору от 23.11.2000 N М-01-017333, на момент заключения договора был частично обременен чужим недвижимым имуществом, что исключало передачу всего участка в аренду.

В этой связи апелляционный суд считает, что
требование истцов подлежит удовлетворению в части земельного участка, находящегося под недвижимостью, принадлежащей ООО Фирме “Союз-Сона“, ООО “Фортуна-Импульс“ на праве собственности.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2005 года по делу N А40-15036/05-20-100 отменить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 23.11.2000 N М-01-017333, заключенный Московским земельным комитетом с ООО “Торговый Дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“, в части участка, находящегося под недвижимостью, принадлежащей ООО Фирме “Союз-Сона“, ООО “Фортуна-Импульс“ на праве собственности.

Взыскать с ООО “Торговый Дом Гильдии кинорежиссеров “Форум XXI век“ в пользу ООО Фирмы “Союз-Сона“ расходы по государственной пошлине в размере 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок с момента принятия.