Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2005 N 09АП-6450/05-ГК по делу N А40-3523/05-82-39 Суд удовлетворил исковое заявление о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорные помещения, в силу Гражданского кодекса РФ он обязан возвратить арендованное имущество арендодателю.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 4 июля 2005 г. Дело N 09АП-6450/05-ГК“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 июля 2005 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Я., судей - С.А.А., К., при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Е.Г., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Местной общественной организации “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2005 года по делу N А40-3523/05-82-39 по иску Департамента имущества города Москвы к Местной общественной организации “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ о выселении
и встречному иску о понуждении заключить договор, при участии: от истца - С.И.Ю. по доверенности от 20.01.2004 N Д-04/19, удостоверение N 0165, от ответчика - Г. по доверенности от 20.04.2005, Т. по доверенности от 05.01.2005, Ш. по доверенности от 05.01.2005,

УСТАНОВИЛ:

в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 24 по 29 июня 2005 года.

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) на основании статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Местной общественной организации “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 56, кор. 1, общей площадью 432,0 кв. м и передаче указанного помещения истцу в освобожденном виде.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 24 января 2000 года N 9-25/2000 аренды на нежилое помещение площадью 432,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 56, кор. 1, сроком до 31 декабря 2004 года.

Поскольку истец отказал от договора, а ответчик не выполнил требований истца об освобождении занимаемых помещений, то истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Местная общественная организация “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ подала встречный иск о понуждении ДИгМ заключить договор аренды. При этом указала, что 16 октября 2004 года было направлено письмо ДИгМ с просьбой пролонгировать договор аренды от 24 января 2000 года N 9-25/2000 на очередной срок.

Решением от 22 апреля 2005 года отказано в удовлетворении первоначального иска ДИгМ о выселении Местной общественной организации
“Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 56, кор. 1, общей площадью 432,0 кв. м и передаче указанного помещения истцу в освобожденном виде.

Суд обязал ДИгМ заключить с Местной общественной организацией “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ договор аренды на срок пять лет на нежилые помещения площадью 432,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 56, кор. 1, на условиях, предусмотренных постановлением правительства Москвы от 13 августа 1996 года N 689 и другими нормативными документами правительства Москвы.

При этом суд руководствовался статьями 8, 10 - 12, 307, 309, 310, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исходил из того, что Местная общественная организация “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“, являясь добросовестным арендатором и предупредив истца о желании заключить договор на новый срок, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Суд пришел к выводу о том, что поскольку спорные нежилые помещения предназначены для извлечения прибыли путем сдачи их в аренду, то право ответчика на аренду данного помещения является первоочередным.

Не согласившись с решением от 31 марта 2005 года, ДИгМ подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применил статьи 421, 610, 622 названного Кодекса, подлежащие применению.

Заявитель ссылается на то, что законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя представлять доказательства того, что он не будет заключать договор аренды
с третьими лицами.

Местная общественная организация “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение оставить без изменения как законное и обоснованное.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Местной общественной организации “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ возражал против удовлетворения жалобы, заявил следующие ходатайства о ведении: 1 - видеозаписи судебного заседания, а также разрешении трансляции записи судебного заседания по радио и телевидению (т. 2, л. д. 23) и 2 - аудиозаписи. Суд в соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении первого ходатайства и удовлетворил второе ходатайство, о чем вынесено протокольное определение.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, проверив все доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 2.3 спорного договора арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за три месяца с указанием даты освобождения помещений. В этом случае арендатор обязан в течение 10 дней после указанной даты сдать имущество балансодержателю по акту в том состоянии, в котором его получил, передав в том числе все произведенные в помещении неотделимые улучшения без возмещения их стоимости, если даже улучшения были произведены с согласия арендодателя.

Во исполнение указанного условия спорного договора аренды ДИгМ направил Местной общественной организации “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ уведомление от 30 июля 2004 года N 09-17/04К-946, в котором известил ответчика
о своем нежелании продлить срок действия договора после 31 декабря 2004 года, просил освободить арендуемое ответчиком помещение и передать его истцу в освобожденном виде к 01 января 2005 года (т. 1, л. д. 6).

В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Так как условие об одностороннем отказе от договора предусмотрено договором аренды от 24 января 2000 года N 9-25/2000, то отказ арендодателя от договора влечет за собой прекращение указанного договора с 01 января 2005 года.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем Местная общественная организация “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ в нарушение условий спорного договора и указанной нормы права не освободила занимаемые нежилые помещения. В этой связи у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении первоначального иска.

Как следует из материалов дела, встречное исковое заявление подано на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды,
а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Вместе с тем преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“).

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорных нежилых помещений в аренду третьим лицам.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется (Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276).

Более того, пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Как видно, данная норма права не предусматривает право арендатора потребовать в суде обязать арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Выступление представителя ДИгМ в судебном заседании суда первой инстанции не может свидетельствовать о намерении арендодателя сдавать спорное нежилое помещение в аренду в будущем, поскольку не подтверждено документально. В данном случае не оспаривается назначение спорных
нежилых помещений, так как оно является общеизвестным. Однако именно арендодателю - собственнику спорных нежилых помещений в силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так как Местная общественная организация “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ не представила доказательств распоряжения арендодателя после 01 января 2005 года по сдаче спорных нежилых помещений в аренду третьим лицам и норма права, на основании которой заявлен встречный иск, не предоставляет арендатору право потребовать в суде обязать арендодателя заключить договор аренды на новый срок, то суд первой инстанции неправомерно удовлетворил встречный иск.

На основании изложенного решение от 22 апреля 2005 года подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска в соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2005 года по делу N А40-3523/05-82-39 отменить.

Первоначальный иск Департамента имущества города Москвы о выселении Местной общественной организации “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 56, кор. 1, общей площадью 432,0 кв. м и передаче указанного помещения в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы удовлетворить.

Выселить Местную общественную организацию “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ из нежилого помещения, расположенного по адресу: г.
Москва, Волоколамское шоссе, д. 56, кор. 1, общей площадью 432,0 кв. м и передать указанное помещение в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.

В удовлетворении встречного иска Местной общественной организации “Добровольное культурно-спортивно-оздоровительное общество инвалидов “Покровское-Глебово“ о понуждении Департамента имущества города Москвы заключить договор аренды на новый срок отказать.