Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2005 N 09АП-5209/05-ГК по делу N А40-18369/04-89-206 Суд признал недействительным договор аренды нежилых помещений, поскольку вступившими в законную силу судебными актами установлено, что спорный договор не был согласован с собственником имущества, а у лица, заключившего спорный договор, отсутствует право собственности или иное вещное право в отношении спорных нежилых помещений.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 4 июля 2005 г. Дело N 09АП-5209/05-ГК“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 июля 2005 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Я., судей - С.А.А., П., при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Е.Г., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 05 апреля 2005 года по делу N А40-18369/04-89-206 по иску Департамента имущества города Москвы к ООО “Старград“, префектуре ЦАО г. Москвы, 3-е лицо - ООО “Карма-М“, о признании недействительным
договора аренды, при участии: от истца - М.Н.В. по доверенности от 11.08.2004 N д-04/732, от ответчика - ООО “Старград“ - М.К.В. по доверенности от 17.01.2005 N 2, от третьего лица - М.А.В., протокол от 20.11.2004 N 10, В. по доверенности от 02.06.2005,

УСТАНОВИЛ:

в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 23 по 30 июня 2005 года.

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Старград“ (далее - ООО “Старград“), префектуре Центрального административного округа города Москвы (далее - Префектура ЦАО г. Москвы) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от 15 апреля 2002 года N 01-2386/01 - учетный номер ДИгМ (номер регистрации 77-01/01-230/2002-387 от 13 июня 2002 года) нежилых помещений общей площадью 583,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 7/9, стр. 4.

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор не соответствует требованиям статей 53, 420, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как собственник имущества - ДИгМ - не наделял администрацию территории “Китай-город“ правом на сдачу в аренду спорных нежилых помещений, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06 декабря 2002 года по делу N 85-397.

Истец также ссылается на то, что штамп ДИгМ, проставленный в верхнем правом углу на первом листе оспариваемого договора, не может служить надлежащим доказательством подписания или согласования договора со стороны ДИгМ, так как данный штамп подтверждает только ведение учета.

Решением от 24 июня 2004
года (изготовленным в полном объеме 25 июня 2004 года), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2004 года N 09АП-969/04-ГК, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 января 2005 года N КГ-А40/12718-04 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Суд кассационной инстанции рекомендовал суду проверить процедуру согласования при заключении договора аренды и титул владения спорными помещениями ООО “Карма-М“, привлечь последнего к участию в деле.

Определением от 02 февраля 2005 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета, привлечено ООО “Карма-М“.

Решением от 05 апреля 2005 года в иске отказано.

При этом суд руководствовался статьями 8, 12, 166, 168, 209, 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исходил из того, что администрация территории “Китай-город“ не распоряжается имуществом города Москвы, а только исполняет постановление правительства Москвы от 11 сентября 2001 года N 831-ПП, что истец не выполнил воли собственника по оформлению спорного договора, хотя знал о его заключении.

Не согласившись с решением от 05 апреля 2005 года, ДИгМ подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель указал на то, что спорный договор не подписан собственником имущества - ДИгМ, что администрация территории “Китай-город“ не наделена и не обладает какими-либо вещными правами в отношении спорного имущества и не вправе самостоятельно заключать договор аренды.

В заседании суда апелляционной инстанции представители заявителя и ООО “Карма-М“ поддержали доводы, изложенные в апелляционной
жалобе, представитель ООО “Старград“ возражал против удовлетворения жалобы.

Префектура ЦАО г. Москвы, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направила.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке части 5 статьи 156, статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, проверив все доводы апелляционной жалобы, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из имеющегося в материалах дела постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 апреля 2003 года N КГ-А40/2367-03 по иску администрации территории “Китай-город“ к ООО “Карма-М“ о выселении (в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ДИгМ и ООО “Старград“) следует, что согласно перечню объектов недвижимости, учитываемых на балансе предприятий “Дирекция единого заказчика“, утвержденному постановлением Московской городской думы от 20 мая 1998 года N 47, здание площадью 2476 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 7/9, стр. 4, отнесено к объектам городской муниципальной собственности, а администрация территории “Китай-город“ выступает как балансодержатель этих помещений.

Администрация территории “Китай-город“ как территориальная единица с особым статусом была создана в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 10 апреля 1996 года N 193-РМ на базе административно-территориального управления “Китай-город“ до принятия соответствующего закона города Москвы, этим распоряжением утверждено Положение об администрации территории “Китай-город“.

При этом из содержания пунктов 1, 11, 17, 18 указанного Положения, в частности, следует, что администрация территории “Китай-город“ является внутригородской территорией административного управления и образуется в целях эксплуатации подведомственной ей территории и взаимодействия с организациями независимо от ведомственной принадлежности и
для обеспечения единой финансовой, технической и эксплуатационной политики; администрация территории “Китай-город“ в соответствии с правовыми актами города Москвы управляет переданной ей собственностью города и контролирует ее использование, согласовывает документы, связанные с изменением имущественных прав и обязанностей в отношении государственного и городского муниципального имущества, в том числе с его передачей с баланса на баланс, согласовывает в установленном порядке решения о заключении договоров аренды нежилых помещений, зданий и сооружений.

Распоряжением мэра города Москвы от 27 марта 2000 года N 319-РМ, которым внесены изменения в распоряжение N 193-РМ, установлено, что администрация территории “Китай-город“ образуется на период проведения реконструкции подведомственной территории и ее дальнейшей эксплуатации. Кроме того, этим распоряжением к компетенции администрации территории “Китай-город“ отнесены права заключать договоры аренды, согласовывая их в Центральном территориальном агентстве Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы, собирать арендную плату, осуществлять как балансодержатель сбор коммунальных и эксплуатационных платежей с арендаторов (п. п. 3.2.1, 3.2.2 распоряжения).

Таким образом, из вышеуказанных правовых актов мэра города Москвы следует, что администрация территории “Китай-город“ не наделена и не обладает какими-либо вещными правами в отношении находящихся в границах этой территории объектов недвижимости, а создана для выполнения отдельных возложенных на нее исполнительной властью города функций по эксплуатации, реконструкции и развитию территории.

В постановлении правительства Москвы от 11 сентября 2001 года N 831-ПП также отсутствуют положения о наделении администрации территории “Китай-город“ правами по распоряжению спорным имуществом. Напротив, доказательством обратного является установленное данным постановлением условие оформления администрацией территории “Китай-город“ с целью реконструкции договоров аренды нежилых помещений по адресу: город Москва, ул. Никольская, д. 7/9, стр. 4, с ГЦУРС и ООО “Старград“,
заключающееся в необходимости согласования таких договоров с Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (правопредшественник ДИГМ) в лице его территориального агентства.

Указанное требование о согласовании договоров аренды с ДИГМ подтверждает отсутствие у администрации территории “Китай-город“ самостоятельных полномочий по распоряжению собственностью города Москвы.

Представленный в материалах дела договор от 11 сентября 2001 года, заключенный администрацией территории “Китай-город“ с ООО “Старград“ на основании указанного постановления правительства Москвы, несмотря на наличие на нем оттиска штампа Центрального территориального агентства Департамента имущества города Москвы от 15 апреля 2002 года N 01-2386/01, не подписан со стороны ДИгМ. В то же время именно ДИгМ, а не администрация территории “Китай-город“, определен в преамбуле этого договора как представитель собственника здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 7/9, стр. 4.

Таким образом, имеющиеся в материалах дела доказательства, а также правовые акты мэра и правительства Москвы не свидетельствуют о наличии у администрации территории “Китай-город“ права собственности или иного вещного права в отношении здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 7/9, стр. 4.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 17 марта 2003 года по делу N А40-2805/03-89-27 по иску ООО “Старград“ к администрации территории “Китай-город“, ДИгМ об истребовании нежилых помещений общей площадью 583,3 кв. м, расположенных по адресу, г. Москва, ул. Никольская, д. 7/9, стр. 4, на основании
договора аренды, регистрирующий номер N 77-01/01-230 (спорный договор по настоящему делу), установлено, что указанный договор аренды со стороны ДИгМ не подписан, хотя он указан в преамбуле договора. Штамп в верхнем углу свидетельствует о том, что договору дан учетный номер ДИгМ, и не может служить надлежащим доказательством подписания договора ДИгМ, так как он подтверждает только ведение учета договоров аренды. Учет заключенного администрацией “Китай-город“ договора аренды не налагает на ДИгМ обязанность предоставить помещения по договору, стороной которого он не является.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами установлено, что спорный договор не был согласован с ДИгМ, а у администрации территории “Китай-город“ отсутствуют права собственности или иного вещного права в отношении спорных нежилых помещений, а также отсутствуют самостоятельные полномочия по распоряжению собственностью города Москвы.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку при заключении спорного договора были нарушены требования указанной нормы права, то он является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение от 05 апреля 2005 года подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05 апреля 2005 года по делу N А40-18369/04-89-206 отменить.

Признать
недействительным договор аренды, зарегистрированный Московским комитетом по регистрации прав (номер регистрации 77-01/01-230/2002-387 от 13 июня 2002 года), заключенный между администрацией территории “Китай-город“ и ООО “Старград“ на аренду нежилых помещений общей площадью 583,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 7/9, стр. 4.

Взыскать с ООО “Старград“ в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 руб.