Решения и определения судов

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А73/04-1/4439 Поскольку истец не доказал, а суд не установил, каким требованиям соответствуют выполненные арендатором работы, не исследовал на предмет их соответствия требованиям правовых актов и правил, дело по иску о взыскании убытков направлено на новое рассмотрение.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 15 февраля 2005 года Дело N Ф03-А73/04-1/4439“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 08.02.2005. Полный текст постановления изготовлен 15.02.2005.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Комсомолка“ на решение от 01.09.2004, постановление от 22.11.2004 по делу N А73-7780/2003-27 (АИ-1/1318/04-43) Арбитражного суда Хабаровского края по иску индивидуального предпринимателя Аксютиной Д.А. к закрытому акционерному обществу “Комсомолка“ о взыскании убытков по договору аренды 575589,79 руб.

Индивидуальный предприниматель Аксютина Д.А. обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ЗАО “Комсомолка“ о взыскании 575589,79 руб. убытков на основании ст. 397, 612, 616 ГК
РФ. Исковые требования мотивированы выполнением ремонтных работ за арендодателя по договору от 04.06.2002.

При рассмотрении спора истец в порядке ст. 49 АПК РФ увеличил размер иска до 687580 руб.

Решением суда от 01.09.2004 исковые требования удовлетворены в сумме 598724 руб., в остальной части иска отказано.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 22.11.2004 решение суда изменено: с ЗАО “Комсомолка“ в пользу индивидуального предпринимателя Аксютиной Д.А. взысканы убытки в сумме 585295 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано. При этом обе судебные инстанции исходили из положений ст. 309, 616 ГК РФ, а также из того, что ответчик уклонился от выполнения условий договора аренды нежилого помещения от 04.06.2002.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется по кассационной жалобе ЗАО “Комсомолка“, которое просит решение и постановление отменить и принять новое решение о зачете в счет арендной платы 202694 руб., а в удовлетворении остальной части иска отказать.

Заявителем в обоснование жалобы приведены доводы о проведении истцом работ по демонтажу, монтажу системы отопления, ремонтных работ системы водоснабжения с нарушением действующих правил и СНиП, а также Правил безопасности эксплуатации здания.

Кроме того, истец указал на то, что смонтированная ответчиком система отопления невозможна к подключению системы отопления 2 и 3 этажей. Данные сведения отражены в акте от 30.09.2004. Целостность системы отопления ответчиком в установленный срок до 15.10.2003 не восстановлена, в результате чего причинен ущерб арендодателю. Ответчик также считает не соответствующим материалам дела вывод суда о размере понесенных истцом затрат как не доказанных документально.

По мнению ответчика, суд неправомерно принял в качестве доказательства по делу заключение эксперта-оценщика по акту N 5478 от 10.02.2004, не дав ему
правовой оценки. Необоснован также вывод суда об отнесении на него затрат по ремонту фасада, поскольку собственник здания для их приемки не вызывался и данные работы не принимал. Все выполненные работы не сдавались истцом ответчику. В стоимость ремонта фасада судом второй раз включена стоимость остекления 9513 руб.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе, и дополнительно пояснили, что в связи с отсутствием исполнительной документации и низкого качества выполненных работ не подлежат оплате: демонтаж и монтаж системы отопления на сумму 206082 руб., ремонт системы водоснабжения - 32200 руб., ремонт фасада - 144316 руб., однако согласны с суммой 62690 руб. (72203 - 9513 руб.).

Представитель истца в судебном заседании кассационной инстанции изложил возражения относительно доводов жалобы, считает выводы суда соответствующими материалам дела и закону.

Изучив доводы жалобы, заслушав представителей сторон и проверив правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу об отмене решения и постановления на основании п. 1 ст. 288 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что правоотношения между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) возникли из договора аренды нежилого помещения, расположенного в цокольном и на первом этажах трехэтажного здания, по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Ленина, 39. Договор аренды заключен 04.06.2002 на срок 11 месяцев. При этом стороны подписали приложения к договору с перечнем мероприятий по восстановительным и ремонтным работам, а также дополнительное соглашение N 1 от 24.06.2002.

Выполнив ремонтные работы, возложенные по договору на арендодателя, истец на основании положений ст. ст. 15, 397, 616
ГК РФ обратился с настоящим иском в арбитражный суд о взыскании с ответчика убытков в сумме 575589,79 руб., увеличив размер иска до принятия судом решения до 687580 руб.

Ответчик признал исковые требования в части выполнения предпринимателем Аксютиной Д.А. следующих видов работ:

- освобождение примыкающей территории - 14986 руб.,

- вынос ТМЦ “Новинка“ из цоколя - 7428 руб.,

- вынос ТМЦ (склада оборудования с 1 этажа) - 2141 руб.,

- вывоз, перемещение с 1-го этажа в секцию N 2 накопленного межлекального выпада - 37272 руб.,

- восстановление остекления цоколя и 1 этажа - 9513 руб.,

- капитальный ремонт части бутового фундамента и стены над ним с восточной стороны здания - 68667 руб.

Суд первой инстанции также признал подлежащими удовлетворению требования истца о возмещении стоимости работ:

- демонтаж системы отопления - 7604 руб.,

- монтаж системы отопления - 130038 руб.,

- ремонт системы водоснабжения 32200 руб.,

- ремонт фасада со стороны ул. Васянина - 207006 руб.,

- демонтаж агрегатов и технологического оборудования учебных классов - 5429 руб.,

- освобождение помещений от мусора на первом этаже - 8000 руб.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований в сумме 598724 руб., суд первой инстанции сослался на то, что арендодатель не выполнил принятых на себя обязательств по договору аренды, в остальной части отказано в связи с необоснованностью заявленных требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, признал не подлежащими удовлетворению требования о возмещении затрат по демонтажу оборудования и уборки от мусора, в остальной части признал исковые требования обоснованными по тем же основаниям, а доводы ответчика об отсутствии технической документации и ненадлежащее выполнение ремонтных работ - несостоятельными.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель
обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Положения п. 1 ст. 612 ГК РФ предусматривают ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В п. 2 ст. 612 ГК РФ содержатся исключения из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, приеме-передаче его в аренду.

Названное условие содержит п. 2.2 договора аренды нежилого помещения от 04.06.2002. Текущий ремонт арендуемого помещения в соответствии с п. 3.2 договора возложен на арендатора, а капитальный (п. 3.4) - на арендодателя.

Однако обе судебные инстанции исходили из невыполнения ответчиком обязательств по договору аренды без учета положений ст. 612 ГК РФ.

Из материалов дела также следует, что арендодатель для проведения зачета за выполненные работы просил арендатора предоставить: согласование на проведение работ, техническую документацию (схемы, чертежи), акты на проведение скрытых работ, журнал на проведение строительных сварочных работ, акты испытаний, цены на применяемые материалы. Ввиду отсутствия названных документов по заявлению истца проведена судебно-строительная экспертиза в целях установления фактической стоимости выполненных работ.

Однако согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными видами доказательств, не могут подтверждаться иными доказательствами.

В этой связи обоснованны доводы жалобы о принятии судом в качестве бесспорного доказательства по делу заключения эксперта по акту от 25.04.2004 N 5478 без его правовой оценки.

Кроме того, согласно положениям ст. 616
ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; а также потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Руководствуясь положениями названной статьи, обе судебные инстанции признали подлежащими возмещению ответчиком выполненных арендатором работ: демонтажа и монтажа системы отопления, ремонта системы водоснабжения, а также ремонта фасада со стороны ул. Васянина, при этом установив отсутствие технической и иной документации как не являющихся основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Между тем ст. 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку истец не доказал, а суд не установил, каким требованиям соответствуют выполненные арендатором ремонтные работы, то есть не исследовал на предмет их соответствия требованиям правовых актов, Правил, что привело или могло привести к принятию неправильного решения. Без выяснения этого вопроса вывод суда о надлежащем исполнении истцом обязательств, возложенных на арендодателя, при отсутствии технической документации, противоречит положениям ст. ст. 309, 616 ГК РФ.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, исследовать выполненные истцом ремонтные работы на предмет их соответствия положениям ст. ст. 309, 612, 616 ГК РФ, и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством, а также распределить между сторонами государственную пошлину по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.09.2004, постановление от 22.11.2004 по делу N А73-7780/2003-27 (АИ-1/1318/04-43) Арбитражного суда Хабаровского края отменить и дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.