Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.11.2005 N А26-704/2005-14 Суд правомерно признал незаключенным договор аренды части нежилого здания, поскольку в данном договоре не было указано, какие конкретно помещения подлежат передаче в аренду, где расположены спорные помещения, местоположение арендуемой части относительно других частей здания.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 ноября 2005 года Дело N А26-704/2005-14“

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от ОАО “Карельский окатыш“ Гайда Л.В. (доверенность от 11.01.2005), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.04.2005 (судья Денисова И.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2005 (судьи Полубехина Н.С., Аносова Н.В., Попова Н.М.) по делу N А26-704/2005-14,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество “Карельский окатыш“ (далее - ОАО “Карельский окатыш“) обратилось в
Арбитражный суд Республики Карелия с иском к предпринимателю Ф.И.О. (свидетельство о государственной регистрации от 30.07.2004 серии 10 N 000625039) о признании незаключенным договора от 08.01.97 N 1 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Костомукша, ул. Первомайская, д. 7, и выселении предпринимателя из указанного помещения.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены муниципальное учреждение “Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования “Город Костомукша“ (далее - Комитет), администрация муниципального образования “Город Костомукша“ (далее - Администрация).

Решением от 04.04.2005 договор аренды от 08.01.97 признан незаключенным, суд обязал Самохвалова И.П. освободить занимаемое нежилое помещение площадью 727,8 кв.м по названному адресу и передать его истцу по акту в месячный срок.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2005 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Самохвалов И.П. просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права. По мнению подателя жалобы, при оценке договора от 08.01.97 следовало иметь в виду, что он заключен на условиях договора от 03.01.92, который соответствовал законодательству, действовавшему на момент его заключения; поэтому при оценке обоих договоров подлежали применению нормы Гражданского кодекса РСФСР и Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, а нормы Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применимы.

ОАО “Карельский окатыш“ в отзыве на жалобу просит оставить судебные акты без изменения, считая выводы суда правильными.

В судебном заседании представитель ОАО “Карельский окатыш“ против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Ответчик и третьи лица о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со
статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Костомукшской городской мэрией (арендодатель) и малым предприятием “Вика“ (арендатор) в лице директора-учредителя Самохвалова И.П. был подписан договор от 03.01.92 аренды нежилого помещения площадью 727,8 кв.м в домовладении N 7 по ул. Первомайской для осуществления уставной деятельности, удовлетворения потребностей предприятия сроком по 30.09.2016. Согласно прилагаемому к договору расчету общая сумма арендных платежей в год составляет 4852 руб. 66 коп., в месяц - 404 руб. 39 коп.

Между Комитетом (арендодатель) и Самохваловым И.П. (арендатор) подписан договор от 08.01.97 N 1 аренды части нежилого здания N 7, расположенного по ул. Первомайской, общей площадью 727,8 кв.м для осуществления предпринимательской деятельности в целях удовлетворения потребностей населения, на условиях, определенных договором от 03.01.92, который является неотъемлемой частью настоящего договора, сроком по 30.09.2016. Согласно расчету к договору размер арендных платежей установлен тот же, что и в договоре от 03.01.92.

По договору купли-продажи от 01.09.2004 N 2, заключенному с Администрацией по итогам аукциона, ОАО “Карельский окатыш“ приобрело встроенные помещения общей площадью 2333,8 кв.м, расположенные в подвале, на первом и втором этажах (N 1-56, 1-63, 1, 10-13, 15-33) здания комплексного приемного пункта по указанному выше адресу. В договоре отсутствуют указания на обременение продаваемого имущества арендой по договору от 08.01.97 с предпринимателем Самохваловым И.П.

Обществу выдано свидетельство от 15.10.2004 серии 10 АБ 008065 о государственной регистрации права собственности на данное имущество.

ОАО “Карельский окатыш“, ссылаясь на то, что в договоре от 08.01.97 аренды части здания
не согласованы такие существенные условия, как условия о предмете договора и о размере арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Пунктом 3 статьи 607 того же Кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре от 08.01.97 не указано, какие конкретно помещения подлежат передаче в аренду, где расположены помещения площадью 727,8 кв.м, местоположение арендуемой части здания относительно других частей здания, отсутствуют ссылки на план арендуемых помещений как приложение к договору. Не содержится таких сведений и в договоре от 03.01.92, на который имеется ссылка в договоре от 08.01.97. Акт приема-передачи имущества, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованных помещений, сторонами не составлялся.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что требования указанных выше норм при подписании договора от 08.01.97 сторонами не соблюдены, в связи с чем договор аренды от 08.01.97 не может быть признан заключенным, порождающим права и обязанности сторон. Ввиду отсутствия правового основания для занятия помещений суд правомерно в соответствии со статьями 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил
и требование ОАО “Карельский окатыш“ о выселении предпринимателя.

Довод подателя жалобы о том, что при оценке договора от 08.01.97 подлежали применению положения Гражданского кодекса РСФСР, Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, несостоятелен.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. На момент подписания договора от 08.01.97 действовал Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая), положения которого и должны были учитывать стороны при заключении договора.

Ссылка в договоре от 08.01.97 на договор от 03.01.92 не означает, что к договору от 08.01.97 применимо законодательство, действовавшее на момент подписания договора от 03.01.92.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Между тем из материалов дела не следует, что договор от 08.01.97 можно расценивать как соглашение о продолжении договора от 03.01.92; по договору от 08.01.97 арендатором выступает иное лицо, в установленном порядке перемена лиц в обязательстве не происходила. Таким образом, договор от 08.01.97 является новым договором, который подлежит оценке с учетом правовых норм, действовавших на момент его подписания. К тому же необходимость определения в договоре предмета сделки была предусмотрена и статьей 160 Гражданского кодекса РСФСР, статьей 58 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действовавших на момент подписания договора от 03.01.92, который достаточных сведений для индивидуализации имущества также не содержит.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция считает выводы судебных инстанций
об удовлетворении иска правильными и не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.04.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2005 по делу N А26-704/2005-14 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи

КАДУЛИН А.В.

САПОТКИНА Т.И.