Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2005 N А56-49175/04 Суд правомерно отказал в признании недействительными заключенного между ответчиками договора купли-продажи здания и свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание за одним из ответчиков, указав, что согласия собственника земельного участка на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости не требуется.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 июля 2005 года Дело N А56-49175/04“

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Власовой М.Г., Кадулина А.В., при участии от ОАО “Салолин“ Матвеева А.Е. (доверенность от 30.12.2004 N 1-15/122), Гудименко А.В. (доверенность от 17.05.2005 N 1-15/53), от ООО “Самсон-К“ Хапаловой А.А. (доверенность от 11.01.2005 N 1-1), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества “Салолин“ на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2005 по делу N А56-49175/04 (судьи Барканова Я.В., Горшелев В.В., Копылова Л.С.),

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество
“Салолин“ (далее - ОАО “Салолин“) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Самсон-К“ (далее - ООО “Самсон-К“) и обществу с ограниченной ответственностью “Самсон-Бета“ (далее - ООО “Самсон-Бета“) о признании недействительными заключенного между ответчиками договора купли-продажи здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. ВМ, свидетельства о государственной регистрации права ООО “Самсон-Бета“ на данное здание, а также о возврате сторон в первоначальное положение.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что указанный договор является мнимой сделкой, поскольку заключен сторонами лишь для вида, с целью уклонения ООО “Самсон-К“ от продажи недвижимости в рамках процедуры банкротства, которая в связи с наличием большой задолженности первого ответчика перед истцом была бы неизбежна.

Уточнив основания иска, ОАО “Салолин“ указало, что оспариваемый договор купли-продажи от 02.07.2004 N 5/Н заключен с нарушениями статей 552, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора от 20.05.2002 N 3/43-22 аренды земельного участка, заключенного между ОАО “Салолин“ и ООО “Самсон-К“.

Решением от 28.02.2005 (судья Корж Н.Я.) договор купли-продажи от 02.07.2004 признан недействительным; суд обязал ООО “Самсон-Бета“ вернуть ООО “Самсон-К“ спорное здание; восстановлена задолженность ООО “Самсон-К“ перед ООО “Самсон-Бета“, погашенная соглашением о зачете от 12.07.2004 N 1 Б/Н/вс/07-04; по требованию о признании недействительной регистрации в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2005 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ОАО “Салолин“ просит отменить указанное постановление и оставить в силе решение суда, ссылаясь на неправильное применение апелляционной инстанцией норм материального права, ненадлежащую оценку фактических обстоятельств дела. По мнению подателя жалобы, истец
как собственник земельного участка, на котором расположен отчужденный объект недвижимости, является заинтересованным лицом, которое вправе оспорить сделку по его продаже; договор купли-продажи не соответствует статьям 552, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации; в нарушение условий договора аренды земельного участка ООО “Самсон-К“ не уведомило арендодателя о продаже здания, влекущей и переход права пользования земельным участком.

В судебном заседании представители ОАО “Салолин“ поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО “Самсон-К“ против удовлетворения жалобы возражал, соглашаясь с выводами суда.

ООО “Самсон-Бета“ о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ОАО “Салолин“ (арендодатель) и ООО “Самсон-К“ (арендатор) заключен договор от 20.05.2002 N 3-43/22 аренды принадлежащих истцу на праве собственности пяти земельных участков, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. Б, ДВ, АБ, К, участок 9, для производства мясопродуктов, лекарственных препаратов и ароматических средств, производства сельскохозяйственной продукции и сырья, а также фирменной торговли сроком до 31.12.2002 с последующей пролонгацией.

Пунктом 4.3.8 договора предусмотрена обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.

Согласно пункту 4.3.9 договора от 20.05.2002 арендатор
обязан уведомлять арендодателя о передаче прав собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на участке.

Между ООО “Самсон-К“ (продавец) и ООО “Самсон-Бета“ (покупатель) заключен договор от 02.07.2004 N 5/Н купли-продажи здания ТЭЦ площадью 6754,1 кв.м по указанному выше адресу, лит. ВМ. На основании данного договора 10.08.2004 зарегистрирован переход к ООО “Самсон-Бета“ права собственности на приобретенное здание, о чем выдано свидетельство серии 78-АБ N 146042.

ОАО “Салолин“, ссылаясь на то, что указанной сделкой затронуты его права как собственника земельного участка, что при заключении договора купли-продажи не соблюдены пункты 4.3.8, 4.3.9 договора аренды от 20.05.2002 и требования законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Несоответствие договора требованиям закона, на что ссылается истец в обоснование своего требования, влечет ничтожность сделки.

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8, требование о признании ничтожной сделки недействительной может быть заявлено в суд любым заинтересованным лицом.

Свое право на предъявление настоящего иска ОАО “Салолин“ объясняет тем, что в результате приобретения права собственности на объект к ООО “Самсон-Бета“ переходит право пользования соответствующей частью земельного участка, принадлежащего истцу, в то время как истец не заинтересован в установлении договорных отношений со вторым ответчиком, оспариваемой сделкой нарушаются права ОАО “Салолин“ как собственника земельного участка.

Между тем право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и принадлежащим другому лицу, переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона - пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской
Федерации. Упомянутыми нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена необходимость получения собственником недвижимости согласия собственника земельного участка на отчуждение объекта. Доказательств того, что продажа здания противоречила условиям пользования земельным участком, установленным договором аренды от 20.05.2002, ОАО “Салолин“ не представило.

Таким образом, из закона не следует, что право собственника объекта недвижимости на распоряжение им ограничивается в связи с нахождением данного объекта на чужом земельном участке. Поэтому ссылка заявителя на то, что он является собственником земельного участка, занятого отчужденной недвижимостью, не может служить достаточным основанием для возникновения у него права на оспаривание сделки по продаже объекта и доказательством наличия материально-правового интереса в данном споре.

Проанализировав условия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что и указанному договору оспариваемый договор купли-продажи не противоречит. Из буквального толкования пункта 4.3.8 договора аренды следует, что установленная этим пунктом обязанность арендатора получать перед заключением сделки письменное согласие арендодателя распространяется на случаи, когда права по договору аренды земельных участков непосредственно являются предметом этих сделок. О передаче же права собственности на здание, расположенное на участке, согласно пункту 4.3.9 договора арендатор обязан лишь уведомить арендодателя. При этом несвоевременное уведомление арендодателя о продаже недвижимости не влечет недействительности сделки по ее отчуждению.

Суд также обоснованно посчитал, что договор купли-продажи от 02.07.2004 не имеет признаков мнимости, поскольку реально исполнен сторонами, на его основании произведена государственная регистрация перехода права собственности.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что при вынесении обжалуемого постановления суд правильно применил нормы материального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями
286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2005 по делу N А56-49175/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества “Салолин“ - без удовлетворения.

Председательствующий

СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи

ВЛАСОВА М.Г.

КАДУЛИН А.В.