Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 N А56-22433/04 Поскольку арендатор принял на себя обязательство оплатить аренду здания в период проведения в нем капитального ремонта и какие-либо изменения, касающиеся освобождения арендатора от внесения арендной платы за непригодные для использования помещения, в договор не вносились, досрочное расторжение договора (до момента завершения ремонта) не исключает обязанности арендатора внести арендные платежи.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 февраля 2005 года Дело N А56-22433/04“

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 11.01.2005), от общества с ограниченной ответственностью “Норд“ Дубининой А.Р. (доверенность от 27.01.2005), Пудова В.В. (доверенность от 27.01.2005), рассмотрев 02.02.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2004 по делу N А56-22433/04 (судья Тимухина И.А.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города
Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Норд“ (далее - ООО “Норд“) о взыскании 9089843 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за период с 03.04.2001 по 03.06.2003 в соответствии с договором от 03.04.2001 N 07-А002302 аренды здания.

Решением от 30.09.2004 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить принятое решение и удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ООО “Норд“ просили оставить решение без изменения, считая его законным и обоснованным.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 03.04.2001 N 07-А002302 КУГИ (арендодатель) предоставил ООО “Норд“ (арендатор) в аренду объект нежилого фонда - здание общей площадью 4755,8 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 41/39, литера А, сроком на 10 лет.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.

Согласно акту от 03.04.2001 принятое здание на момент его передачи находилось в неудовлетворительном состоянии; водопровод, канализация, электроосвещение отсутствовали; каждый из этих элементов благоустройства, включая и имеющееся в здании отопление, требовали ремонта.

В связи с этим в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 2.2.4, 6.6 договора с учетом изменений, внесенных в него дополнительным соглашением от 30.07.2003 N 1, арендатор обязался выполнить капитальный ремонт арендуемого здания за свой счет до 01.12.2003 по графику, согласованному с арендодателем. При этом стороны предусмотрели возможность зачета затраченных на ремонт средств в счет
арендной платы в порядке, установленном пунктом 7.1 договора (до окончания срока действия договора при условии предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы) и действующим законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга.

Пунктом 6.8 договора в редакции соглашения от 30.07.2003 предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату за период проведения капитального ремонта начиная с момента окончания ремонтных работ (с 01.12.2003) с последующим перерасчетом по результатам зачета, предусмотренного пунктом 6.6 договора.

По взаимному соглашению сторон от 31.07.2003 договор аренды был расторгнут с 03.06.2003.

Поскольку арендная плата за период аренды спорного здания ответчиком не была внесена, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что поскольку договор аренды был расторгнут до наступления срока платежей, установленного пунктом 6.8, то в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство по оплате аренды за период проведения капитального ремонта прекратилось, так как срок его исполнения к моменту расторжения договора не наступил.

Кассационная инстанция не может согласиться с данным утверждением суда по следующим основаниям.

По условиям договора от 03.04.2001 арендная плата за период проведения ремонтных работ установлена в виде зачета затрат ответчика на ремонт арендованного имущества. Принимая здание в аренду, ответчик знал о его неудовлетворительном состоянии, в связи с чем в договоре предусмотрена необходимость проведения его капитального ремонта. В силу пункта 6.8 договора арендатор также принял на себя обязательство оплатить аренду здания в период проведения в нем капитального ремонта. Какие-либо изменения, касающиеся освобождения арендатора от внесения арендной платы за непригодные для использования помещения, в договор не вносились.

Досрочное расторжение договора до 01.12.2003 (момента завершения
ремонта, определенного пунктом 6.6 договора) не исключает обязанности арендатора внести арендные платежи за период его нахождения в арендуемом здании до момента прекращения арендных обязательств.

В связи с этим отказ суда во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за спорный период по указанным в обжалуемом решении основаниям является неправомерным.

В то же время в материалах дела отсутствует расчет арендной платы, указанный в пункте 8 договора от 03.04.2001 как приложение к нему, в связи с чем не представляется возможным проверить обоснованность размера квартальной арендной платы за спорное здание, составившего 54923,899 у.е. (пункт 3.1 договора).

Размер арендной платы за имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга, в рассматриваемый период определялся на основании правил, установленных Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 “О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург“ (с последующими изменениями), которым должен был руководствоваться КУГИ при заключении договора аренды от 03.04.2001.

Суд не проверил, насколько арендная плата в сумме 54923,899 у.е. в квартал соответствует расчету арендной платы согласно названному Закону, исходя из фактического состояния арендованного имущества; осуществлял ли ответчик предусмотренный договором ремонт здания; обращался ли он в КУГИ с заявлением о зачете. Данные вопросы необходимо исследовать, чтобы определить правильность размера долга по арендной плате, предъявленного КУГИ к взысканию.

Поскольку судом неправильно применены нормы материального права и не исследованы обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, кассационная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении суду надлежит дать оценку изложенным выше обстоятельствам и доводам сторон, в зависимости от
установленного разрешить спор и распределить расходы по госпошлине, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2004 по делу N А56-22433/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий

ГРАЧЕВА И.Л.

Судьи

КАДУЛИН А.В.

САПОТКИНА Т.И.