Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 07.06.2006, 15.06.2006 по делу N А41-к1-7849/06 Суд отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения, а также возврата земельного участка, т.к. ответчиком надлежащим образом выполняются обязательства по договору аренды земельного участка.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

7 июня 2006 г. Дело N А41-к1-7849/0615 июня 2006 г. “

(извлечение)

07 июня 2006 года объявлена резолютивная часть решения.

15 июня 2006 года решение изготовлено в полном объеме.

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи П., при ведении протокола судебного заседания судьей П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) АОЗТ “Матвеевское“ к ЗАО “Фарот“, Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области о признании дополнительного соглашения незаключенным, расторжении договора аренды и обязании зарегистрировать отсутствие обременений, при участии в заседании от истца: Г. по доверенности от 01.06.06 на 1 год, С. по доверенности от 25.06.06 по
31.12.06, Р. по доверенности от 16.05.06 на 2 года; от ответчика (1): Г. по доверенности от 11.04.06 на 1 год, от ответчика (2): Е. по доверенности от 28.12.06 по 31.12.06,

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен о признании дополнительного соглашения N 1 от 17.11.04 к договору б/н от 10.03.2004 аренды земельного участка незаключенным, расторжении договора б/н от 10.03.2004 аренды земельного участка общей площадью 543340 кв. м, кадастровый номер 50:20:0010336:0278, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, близ Трехгорки и деревни Лохино, об обязании возвратить истцу земельный участок в освобожденном виде и об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области зарегистрировать отсутствие обременений права собственности истца.

Истец считает, что дополнительное соглашение N 1 от 17.11.04 к договору б/н от 10.03.2004 аренды земельного участка является незаключенным, так как прекращены отношения по основному договору и не возникает никаких прав по дополнительному соглашению, так как не было передачи земельного участка по акту приема-передачи и не определены существенные условия договора аренды об оплате - сроки оплаты не определены. Истец обосновывает свое требование Законом “О плате за землю“, ст. 190 ГК РФ, п. 2 ст. 607 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Истец требует расторгнуть договор аренды от 10.03.04, так как не было оплаты (ст. 619 ГК РФ), несмотря на то, что договор аренды прекратил свое существование в связи с изменением предмета договора - изменения его целевого назначения (ст. ст. 414, 417 ГК РФ) с момента издания Постановления Правительства Московской области “О переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений, то есть с 01.11.04. Истец требует
расторжения договора, так как это другое требование; оплату за землю не принимает.

На основании ст. 622 ГК РФ истец требует возвратить земельный участок.

На основании ст. 16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ истец представляет требования к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области.

ЗАО “Фарот“ требования истца отклоняет по мотивам, изложенным в отзыве (том 2, лист дела 69) и письменных пояснениях, представило на обозрение подлинное платежное поручение N 1 об оплате, заявляет, что предложений об оплате, расторжению договора не получили обосновывает это документами почты.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области заявляет, что оно является ненадлежащим ответчиком, просит производство по делу прекратить, ссылается на ст. 28 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, в соответствии с которым решение суда является для него основанием для внесения соответствующей записи в Государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рассмотрев материалы дела и, заслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования истца неосновательны, в отношении ЗАО “Фарот“ в иске следует отказать, в отношении Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области - производство по делу прекратить.

Истец - АОЗТ “Матвеевское“ является собственником земельного участка общей площадью 543340 кв. м, кадастровый номер 50:20:0010336:0278, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, близ Трехгорки и деревни Лохино, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 30.11.04 (лист дела 38, том 1), выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (лист дела 114, том 2).

10 марта 2004 года истец
заключил с ЗАО “Фарот“ договор аренды земельного участка (лист дела 19, том 1) и передал ему по передаточному акту указанный в п. 1.1 договора земельный участок (лист дела 25, том 1). 13 апреля 2004 года произведена государственная регистрация данной сделки. Договор аренды заключен сроком на 49 лет. Согласно п. 2.2 каждый платеж должен осуществляться не позднее 30 декабря каждого года. Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели, что по отдельному соглашению сторон форма оплаты может быть изменена. Согласно п. 1.1 договора аренды, при заключении договора целевое назначение земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения.

17 ноября 2004 года стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору б/н от 10.03.2004 аренды земельного участка (лист дела 26 том 1). Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения N 1, в аренде у ответчика остается земельный участок в тех же объемах и по тому же адресу, с тем же кадастровым номером, из п. 1.2 дополнительного соглашения N 1 следует, что изменено назначение земельного участка - земельный участок переведен в земли поселения и разрешено использование для строительства жилого комплекса.

Изменение категории земли и смена целевого назначения земельного участка произведена Постановлением Правительства Московской области N 660/42 от 01.11.04 (п. 1.2 дополнительного соглашения N 1 и Постановление - лист дела 77 том 1). Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 22.11.2004 (см. дополнительное соглашение лист дела 28 том 1, свидетельство - лист дела 78 том 1, выписка из реестра - лист дела 114 том 1).

Этим дополнительным соглашением стороны внесли изменения: 1) в целях предоставления земельного участка во временное пользование - для строительства жилого комплекса, 2) в
арендную плату, сроки и порядок оплаты.

Размер арендной платы стороны не изменили - за весь период аренды плата составляет 8750000 долларов США (пункт 2.1 договора, пункт 2.1 дополнительного соглашения). Срок аренды стороны не изменили - 49 лет. Стороны предусмотрели в дополнительном соглашении, что годовая ставка арендной платы по настоящему договору составляет 178571,43 долларов США, в том числе НДС - 27239,71 долларов США; оплата аренды участка будет осуществлена в форме передачи в собственность арендодателю квартир, имеющих общую площадь с учетом лоджий и балконов 17500 кв. метров по данным обмера Бюро технической инвентаризации в завершенных строительством жилых домах. После передачи арендодателю арендатором вышеуказанных квартир обязательства арендатора по оплате арендной платы по настоящему договору считаются выполненными. Передача производится поэтапно по мере сдачи в эксплуатацию жилых домов; арендатору предоставляется право досрочно передать арендодателю как всю причитающуюся ему площадь, так и какую-то ее часть.

Поскольку истец - коммерческая организация (негосударственная, муниципальная и т.п.), собственник земельного участка, стороны при заключении соглашения за возмездное пользование земельным участком вправе (ст. 421 ГК РФ) предусмотреть арендную плату, размер которой устраивает обе стороны, то есть условия оплаты по дополнительному соглашению являются возмездными, что соответствует требованиям ст. 65 ЗК РФ, ст. ст. 606, 614 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для признания дополнительного соглашения N 1 к договору аренды от 10.03.04 незаключенным.

Нет правовых оснований в настоящее время для расторжения договора аренды от 10.03.04.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему - это единая сделка. Дополнительным соглашением стороны внесли отдельные изменения в договоре аренды.

При заключении договора аренды стороны предусмотрели ежегодную арендную плату - 178571,5
долларов США. Это условие просуществовало до заключения дополнительного соглашения - 8 месяцев. Арендатор платежным поручением N 1 от 18.05.06 оплатил по договору аренды от 10.03.04 сумму 9626468 руб. 36 копеек (лист дела 90 том 2 - подлинник представлен на обозрение). Платеж осуществлен рублями, как предусмотрено ст. 317 ГК РФ. У истца отпали основания для расторжения договора по основаниям ст. 619 ГК РФ, он не имеет правовых оснований для возврата перечисленной арендной платы по договору аренды от 10.03.04 в определенном сторонами размере, за исключением сумм, излишне перечисленных, так как арендная плата перечислена на основании ст. 614 ГК РФ во исполнение обязательств по оплате.

Доводы истца о том, что земельный участок предоставлен ответчику для сельскохозяйственного производства, однако он по назначению не использовался, суд не может принять. Учитывая, что через 8 месяцев после заключения договора аренды от 10.03.04 было принято Постановление Правительства Московской области “О переводе земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений“, и этим же Постановлением разрешено строительство жилого комплекса (лист дела 77 том 1), истец знал о будущем строительстве, так как он собственник земли, и это Постановление им не оспорено. Кроме того, кадастровые планы составлялись 8.04.04 и 16.11.04 (листы дела 22, 29 том 1) не без его ведома, а Постановления Правительства готовятся заблаговременно с учетом анализа и исследования различных документов, в том числе связанных с будущим строительством.

В обязании возвратить земельный участок следует отказать, так как он находится у ответчика на основании договора аренды с дополнительным соглашением к нему, договор аренды не прекращен и не расторгнут.

По требованию истца к Главному управлению Федеральной
регистрационной службы по Московской области производство по делу следует прекратить, так как он не может быть ответчиком по настоящему требованию, на основании ст. 28 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и ст. 319 АПК РФ, ГУФРС по МО обязано внести запись в Государственный реестр на основании судебного акта или исполнительного листа.

Учитывая, что истец является собственником земельного участка, который он передал в аренду, то есть во временное пользование - на 49 лет, и за определенную плату - расчеты жилой площадью, он является участником строительства или его инвестором, дольщиком.

В случае, если обстоятельства после заключения дополнительного соглашения изменились и они могут быть признаны существенными, истец вправе внести изменения в договор аренды с дополнительным соглашением к нему.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 170 - 177, 150 п. 1, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в отношении расторжения договора аренды от 10.03.04, признания дополнительного соглашения N 1 от 17.11.04 к нему незаключенным и возврата земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010336:0278 - в иске отказать.

В части обязания Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области зарегистрировать отсутствие обременений права собственности - производство по делу прекратить.