Решения и постановления судов

Постановление ФАС Центрального округа от 07.09.2005 N А62-1867/2004 В иске о расторжении договора аренды недвижимого имущества отказано, так как к моменту вынесения судебного акта истец не вправе был заявлять требования о расторжении договора по причине продажи спорного имущества.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 7 сентября 2005 г. Дело N А62-1867/2004“(дата изготовления постановления в полном объеме)

от 29 августа 2005 г.

(дата оглашения резолютивной части постановления)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО “5М“, г. Смоленск, на Решение от 11.01.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 05.05.2005 Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-1867/2004,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Минимущества России по Смоленской области (далее - ТУ Минимущества по Смоленской области) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании 303324 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате и
141486 руб. 42 коп. пени за просрочку платежей за период с 20.05.2004 по 11.11.2004 (общая сумма 448810 руб. 94 коп.) на основании договора аренды нежилых помещений N 1182 от 20.05.97, а также о расторжении данного договора в связи с существенным нарушением ООО “5М“ его условий - невнесение арендной платы.

Общество с ограниченной ответственностью “5М“ предъявило встречное требование о взыскании 767760 руб. 14 коп., в том числе реальных затрат в связи с произведенными за счет собственных средств не отделимыми улучшениями арендованного имущества, и упущенной выгоды, состоящей из планируемой прибыли предприятия от использования арендованного имущества с 22.09.2004 по 12.11.2004.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.01.2005 с ООО “5М“ взыскано 304841 руб. 14 коп., в том числе 303324 руб. 52 коп. долга и 1516 руб. 62 коп. пени за просрочку платежей, а также удовлетворены требования в части расторжения договора. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.05.2005 решение изменено в части расторжения договора. В удовлетворении исковых требований ТУ Минимущества по Смоленской области о расторжении договора отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО “5М“ просит Решение от 11.01.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 05.05.2005 отменить, а дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию суда. Заявитель жалобы полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также указывает на допущенные судами нарушения норм материального права.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что Постановление апелляционной инстанции от 05.05.2005 следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения
в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, ТУ Минимущества по Смоленской области (арендодатель), Смоленская КЭЧ КЭУ МВО (балансодержатель) и ООО “5М“ (арендатор) заключили договор аренды N 1182 от 20.05.97 бытового блока офицерского общежития, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, 73, сроком до 22.12.2005. ООО “5М“ обязалось вносить арендную плату в размере и сроки, указанные в договоре.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 30.01.2004 по делу N А62-801/01 в договор N 1182 от 20.05.97 внесены изменения: согласно п. 3.3 арендная плата установлена в размере 1912,4 у.е., которая в соответствии с п. 3.6 должна вноситься вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Постановлением апелляционной инстанции от 20.05.2004 Решение от 30.01.2004 вступило в законную силу.

ТУ Минимущества по Смоленской области 16.03.2004 обратилось в адрес ООО “5М“ с предложением о добровольном погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся по состоянию на 10.03.2004 в сумме 54503 руб. ООО “5М“ уплатило 2063 руб., исходя из первоначальных условий договора, остальная сумма задолженности погашена не была.

На аукционных торгах 12.10.2004 по продаже пристроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, 73, победителем признан ПБОЮЛ Комаров В.А. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 12.11.2004 сделана запись о государственной регистрации права собственности Комарова В.А. на указанное помещение.

Задолженность ООО “5М“ перед ТУ Минимущества по Смоленской области на 11.11.2004, составляющая 303324 руб. 52 коп., послужила основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО “5М“, не согласившись с заявленными требованиями ТУ Минимущества по Смоленской области, предъявило встречное исковое заявление о взыскании 767760 руб. 14 коп. возмещения затрат по улучшению арендованного
имущества и упущенной выгоды.

Суд первой инстанции взыскал с ООО “5М“ 304841 руб. 14 коп., а также удовлетворил требования в части расторжения договора. В удовлетворении встречного иска отказал.

Суд апелляционной инстанции нашел решение суда первой инстанции подлежащим изменению, при этом требования истца в части расторжения договора аренды не подлежащими удовлетворению.

Кассационная инстанция считает необходимым согласиться с выводами суда апелляционной инстанции.

Принимая решение по спорному вопросу, апелляционная инстанция правомерно исходила из следующего.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела видно, что право собственности на арендованное имущество по ул. Николаева, 73, г. Смоленска зарегистрировано 12.11.2004 за Комаровым В.А., то есть с этого времени он стал арендодателем - стороной по договору N 1182 от 20.05.97.

Следовательно, на основании изложенного к моменту вынесения судебного акта от 24.12.2004 ТУ Минимущества по Смоленской области не вправе было заявлять требование о расторжении договора.

Суд кассационной инстанции согласен с выводами судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении встречного требования ООО “5М“ о взыскании стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.

Пунктом 2 ст. 623 ГК РФ закреплено право арендатора требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшения арендованного имущества, не отделимого без вреда для имущества после прекращения договора.

Так как договор в данном случае считается не расторгнутым, то такое право у ООО “5М“ отсутствует.

Требования о возмещении убытков в
виде упущенной выгоды, причиненных ООО “5М“ в связи с неисполнением договора аренды, несостоятельны. Как правомерно указано судом апелляционной инстанции, для их взыскания в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками и размер требуемых убытков. ООО “5М“ в соответствии с требованиями закона не представило в материалы дела доказательств в обоснование своих требований.

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования судом апелляционной инстанции, им дана правильная юридическая оценка, в связи с чем оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 1, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции от 05.05.2005 Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-1867/2004 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.