Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 17.02.2005 N А35-4974/03-С13 Дело по иску о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом фактических обстоятельств дела.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 17 февраля 2005 г. Дело N А35-4974/03-С13“(дата изготовления постановления в полном объеме)

от 10 февраля 2005 г.

(дата изготовления резолютивной части постановления)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ЗАО “Универсальный лизинг“ и МО “Город Железногорск“ на Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Курской области от 06.09.2004 по делу N А35-4974/03-С13,

УСТАНОВИЛ:

ООО “Велон Люкс ПК“ обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к муниципальному образованию “Город Железногорск“ Курской области, ЗАО “Универсальный лизинг“, Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним на территории Курской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 29 от 17.06.2003, заключенного между администрацией муниципального образования “Город Железногорск“ Курской области и ЗАО “Универсальный лизинг“ и применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок за ЗАО “Универсальный лизинг“.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Железногорска Курской области.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил отказ от исковых требований в части применения последствий недействительности сделки, в связи с чем Определением суда первой инстанции от 19.12.2003 производство по делу прекращено в части требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок за ЗАО “Универсальный лизинг“.

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.12.2003 истцу отказано в удовлетворении требования о признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи земельного участка N 29 от 17.06.2003.

Постановлением апелляционной инстанции суда от 05.04.2004 решение суда отменено. Исковые требования ООО “Велон Люкс ПК“ удовлетворены. Спорный договор купли-продажи земельного участка признан недействительным в силу ничтожности, а также применены последствия сделки в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО “Универсальный лизинг“ на земельный участок.

Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.07.2004 постановление суда апелляционной инстанции отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда в ином составе судей.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.09.2004 решение суда вновь отменено. Исковые требования ООО “Велон Люкс ПК“ о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 17.06.2003 N 29 земельного участка пл. 115293,6 кв. м, расположенного
по адресу: 307170, Курская область, г. Железногорск, Промплощадка-2, заключенного между администрацией г. Железногорска и ЗАО “Универсальный лизинг“ удовлетворены со ссылкой на нарушение сторонами договора положений п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ответчики - МО “Город Железногорск“ и ЗАО “Универсальный лизинг“ обратились в суд кассационной инстанции с жалобами, в которых просят отменить названный судебный акт как незаконный, принятый с нарушением норм материального и процессуального права.

Истец отклонил доводы жалоб по основаниям, указанным в отзыве.

Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалоб, в суд не явились. От Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Железногорска Курской области поступил письменный отзыв с возражениями на доводы кассационных жалоб.

Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, оценив доводы жалоб, кассационная коллегия считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию суда в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Постановлением главы администрации г. Железногорска Курской области N 1031 от 03.10.94 за АОЗТ “Гевикс“ было зарегистрировано право пользования земельным участком площадью 16 га, находящимся по адресу: Курская область, г. Железногорск, Промплощадка-2, на котором располагались объекты недвижимости, принадлежащие АОЗТ “Гевикс“ на праве собственности.

В 2002 г. в связи с ликвидацией АОЗТ “Гевикс“ объекты недвижимости были приобретены различными юридическими лицами и предпринимателями, в том числе и ЗАО “Универсальный лизинг“.

На основании договора N 450 от 29.05.2002, администрация МО “Город Железногорск“ Курской области предоставила ЗАО “Универсальный
лизинг“ в аренду сроком до 19.05.2003 земельный участок площадью 115293,6 кв. м с кадастровым номером 46:30:000028:0099, расположенным по адресу: Курская область, г. Железногорск-2, Промплощадка для обслуживания объектов производственного назначения, приобретенных ЗАО “Универсальный лизинг“ при ликвидации АОЗТ “Гевикс“.

По договору купли-продажи N 29, заключенному 17.06.2003 между администрацией МО “Город Железногорск“ Курской области и ЗАО “Универсальный лизинг“, указанный земельный участок перешел в собственность ЗАО “Универсальный лизинг“, о чем покупателю выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.07.2003 N 46-06-10/2003-344.

Ссылаясь на то, что приобретенный ЗАО “Универсальный лизинг“ земельный участок является частью неделимого земельного участка, находившегося в пользовании АОЗТ “Гевикс“, права на продажу которого у администрации МО “Город Железногорск“ не имелось, в связи с отсутствием государственной регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, дополнив в ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции основание иска, указав на нарушение прав ООО “Велон Люкс ПК“ как владельца смежного земельного участка, в связи с продажей ЗАО “Универсальный лизинг“ земельного участка без проведения предварительного территориального землеустройства в соответствии с ФЗ “О землеустройстве“ N 78-ФЗ от 24.05.2001, обеспечивающего возможность доступа истца к занимаемому им объекту недвижимости и размещения магистральных инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания данного объекта.

Обжалуемым постановлением суда апелляционной инстанции требования истца удовлетворены со ссылкой на тот факт, что спорный земельный участок является частью единого неделимого земельного участка, площадью 16 га, ранее находившегося в пользовании АОЗТ “Гевикс“ и перешедшего в ведение МО “Город Железногорск“ после ликвидации акционерного общества в связи с чем заключенная ответчиками сделка купли-продажи данного участка противоречит требованиям п. 3
ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в силу следующих оснований.

Согласно ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой) границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Учитывая тот факт, что земельный участок находившийся в пользовании АОЗТ “Гевикс“ не прошел кадастровый учет и не имел установленных на местности географических координат, суд апелляционной инстанции ссылаясь на неделимость указанного участка должен был привести документальные доказательства в обоснование своих выводов.

Ссылка суда апелляционной инстанции на приобщенные к материалам дела межевые дела как доказательства неделимости земельного участка, ранее принадлежащего АОЗТ “Гевикс“, несостоятельна, поскольку при неделимости указанного участка, в силу требований п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственниками объектов недвижимости расположенных на нем должен был быть заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Доказательства проведения Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Железногорска работ по территориальному межеванию земельных участков при заключении с предприятиями и предпринимателями договоров аренды по предоставлению в пользование земельных участков для обслуживания выкупленных ими у АОЗТ “Гевикс“ объектов недвижимости, напротив, свидетельствуют о возможности разделить данный земельный участок в связи с чем выводы апелляционной инстанции не могут быть признаны обоснованными.

При данных обстоятельствах, учитывая
тот факт, что для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов требуются специальные познания, суду следовало предложить лицам участвующим в деле проведение судебной экспертизы по спору о неделимости земельного участка, продажа части которого обжалуется при рассмотрении настоящего иска.

Без выяснения указанных вопросов и устранения допущенных судом апелляционной инстанции при рассмотрении жалобы недостатков, судебный акт не может быть признан правомерным и подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда в ином составе судей.

На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Курской области от 06.09.2004 по делу N А35-4974/03-С13 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда в ином составе судей.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия и обжалованию не подлежит.