Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.06.2005 N А74-34/05-Ф02-2505/05-С2 Суд правомерно отказал в расторжении договора аренды недвижимого имущества, поскольку обязательства, касающиеся арендных отношений, исполнялись арендатором надлежащим образом и задолженность по арендной плате отсутствует.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 8 июня 2005 г. Дело N А74-34/05-Ф02-2505/05-С2“

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Васиной Т.П.,

судей: Попова О.А., Уманя И.Н.,

при участии в судебном заседании:

представителя ЗАО “Курорт “Озеро Шира“ - Кащавцева Е.В. (доверенность N 258 от 06.06.2005),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Курорт “Озеро Шира“ на решение от 2 марта 2005 года Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-34/05 (суд первой инстанции: Ильина Е.Г.),

на основании части 2 статьи 176 и части 1 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть постановления
объявлена в судебном заседании 7 июня 2005 года, постановление в полном объеме изготовлено 8 июня 2005 года,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) “Курорт “Озеро Шира“ обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) “ТЭА “Дюла-Сибирь“ о расторжении договора аренды недвижимого имущества с выкупом N 19 от 24.12.2002 и возврате арендованного здания и имущества.

Решением от 2 марта 2005 года в иске отказано.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверялись.

Обжалуя в кассационном порядке судебный акт по настоящему делу, ЗАО “Курорт “Озеро Шира“ ставит вопрос о проверке его законности, так как считает, что судом допущено нарушение норм материального права.

По мнению заявителя, судом не применены подлежащие применению статьи 309 - 310, пункт 1 статьи 314, пункт 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель полагает, что отказ ООО “ТЭА “Дюла-Сибирь“ произвести выкуп арендованного имущества представляет собой односторонний отказ ответчика от исполнения условий договора и является основанием для расторжения договора аренды.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Республики Хакасия норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, 24.12.2002 между ЗАО “Курорт “Озеро Шира“ (арендодатель) и ООО “ТЭА “Дюла-Сибирь“ (арендатор) для организации отдыха и обслуживания туристов заключен договор N 19 аренды с выкупом недвижимого
имущества: четырехэтажного отдельно стоящего здания корпуса N 8 общей площадью 3226,3 кв.м, находящегося по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, п. Жемчужный, зона курорта “Озеро Шира“.

В соответствии с пунктами 1.4, 2.1 договора здание передается арендодателем арендатору с правом последующего выкупа на условиях и за цену, предусмотренную договором. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение 5 лет.

В договоре стороны предусмотрели, что за арендуемое здание и оборудование арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 1500000 рублей в год. Выкупная цена уплачивается арендатором арендодателю единовременно в любое время в течение срока действия договора по усмотрению арендатора. Первый платеж в счет выкупа данного помещения в размере 2000000 рублей арендатор уплачивает арендодателю в срок до 01.06.2003 (пункты 4.1, 4.5 договора).

Соглашением сторон от 01.07.2003 внесены изменения к договору аренды N 19 от 24.12.2002. Пункт 4.5 изложен в следующей редакции: “Покупная цена арендуемого здания составляет 15000000 рублей. Фактически уплаченные арендатором арендодателю арендные платежи не засчитываются в счет выкупа. Выкупная цена выплачивается арендодателю в любое время в течение действия настоящего договора по усмотрению арендатора. Первичный платеж в счет выкупа данного помещения в размере 2000000 рублей арендатор уплачивает арендодателю до 01.10.2004“.

Не получив своевременно первичный платеж, 05.10.2004 ЗАО “Курорт “Озеро Шира“ направило в адрес ООО “ТЭА “Дюла-Сибирь“ претензию N 361.

22.11.2004 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора N 19 от 24.12.2002 в связи с неисполнением ООО “ТЭА “Дюла-Сибирь“ условий пункта 4.5 договора в части внесения платежа в счет выкупа арендуемого здания в указанный в договоре срок.

Ссылаясь на неисполнение ООО “ТЭА “Дюла-Сибирь“ обязательств по договору аренды недвижимого
имущества с выкупом N 19 от 24.12.2002, ЗАО “Курорт “Озеро Шира“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из того, что неуплата первого платежа в счет выкупа арендованного здания не может считаться существенным нарушением обязательства, которое является основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В договоре аренды N 19 от 24.12.2002 иных оснований досрочного расторжения договора не предусмотрено.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на
что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неуплата арендатором первого платежа в счет выкупа здания в указанный в договоре срок не может рассматриваться как существенное нарушение исполнения договора аренды.

Материалы дела не содержат доказательств причинения истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Между тем в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая, что обязательства, касающиеся арендных отношений, исполнялись арендатором надлежащим образом и задолженность по арендной плате отсутствует, оснований для расторжения договора в судебном порядке не имелось.

Выводы суда соответствуют положениям статей 309, 450, 619, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя кассационной жалобы, касающиеся наличия в сделке элементов договора купли-продажи, нельзя признать состоятельными, поскольку требований о внесении изменений в условия договора аренды, относящихся к обязательствам, связанным с выкупом арендованного имущества, не заявлялось.

Таким образом, проверив законность решения от 2 марта 2005 года Арбитражного суда Республики Хакасия в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены указанного судебного акта.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 2 марта 2005 года Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-34/05 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.П.ВАСИНА

Судьи:

О.А.ПОПОВ

И.Н.УМАНЬ