Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.05.2005 N Ф08-1883/2005 Отсутствие договора не является основанием для освобождения общества от оплаты за фактическое пользование той частью земельного участка, которая занята приобретенной им недвижимостью и необходима для ее использования.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 17 мая 2005 года Дело N Ф08-1883/2005“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от третьего лица - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, в отсутствие истца - администрации муниципального образования г. Краснодар, ответчика - ООО “Компания “Ель“, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Компания “Ель“ на решение от 29.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 14.02.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-13757/2004-46/186, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась с иском к
ООО “Компания “Ель“ (далее - общество) о взыскании 122681 рубля 73 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 01.12.2003 N 4300011608 за пользование земельным участком и 926 рублей 86 копеек пеней.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил предмет иска и просил взыскать 122349 рублей 72 копейки задолженности и 18049 рублей 43 копейки пеней.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент).

Решением от 29.10.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.02.2005, с ответчика взыскано 122349 рублей 72 копейки основного долга и 9 тыс. рублей пеней, в остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы. Размер пеней снижен в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать истцу в удовлетворении иска. По мнению заявителя, суд необоснованно взыскал арендную плату за период с 11.02.2002 по 16.09.2003, поскольку постановление главы администрации о предоставлении обществу земельного участка принято 16.09.2003. До указанной даты общество пользовалось только земельным участком, расположенным под принадлежащим ему недвижимым имуществом, а земельный участок находился в пользовании Краснодарской городской территориальной организации Российского профсоюза работников малого и среднего бизнеса (далее - организация), которая вносила арендную плату в течение 2002 года. Заявитель указывает, что суд не оценил его доводы о подмене листов в договоре.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель департамента просил судебные акты оставить без изменения и заявил ходатайство
об отложении рассмотрения жалобы в связи с невозможностью явки представителя администрации.

Указанное ходатайство не подлежит удовлетворению. В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов, содержащихся в жалобе. Неявка представителя администрации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и выслушав представителя третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.09.2003 принято постановление главы администрации г. Краснодара N 2395, в соответствии с которым у Краснодарского городского объединенного комитета профсоюзов работников среднего и малого бизнеса (далее - комитет) изъят земельный участок площадью 9808 кв. м, расположенный по ул. Дзержинского, 98. Договор аренды земельного участка от 26.12.97 N 2179 между администрацией и комитетом расторгнут по соглашению сторон. Из пункта 5 постановления от 16.09.2003 N 2395 следует, что указанный земельный участок предоставлен в аренду обществу сроком на пять лет.

1 декабря 2003 года администрация и общество заключили договор аренды земельного участка от 01.12.2003 N 4300011608.

Согласно пунктам 3.2, 3.3 и 3.5 ставка арендной платы с 01.01.2003 составляет 3,50 х 1,2 х 2,0 х 1,8, а размер арендной платы с 01.01.2003 - 148296 рублей 96 копеек. Общая сумма арендной платы определена в сводном расчете, являющемся неотъемлемой частью договора.

В пункте 3.7 установлено, что исчисление арендной платы производится с 11.02.2002.

Из пункта 8.2 следует, что на основании постановления главы администрации г. Краснодара от 01.12.2003 N 3203 пункт 3.7 изложен в следующей редакции: исчисление арендной платы производится с момента фактического пользования земельным участком с 11.02.2002, при этом расчет арендной
платы производится по ставкам, установленным на момент заключения договора аренды.

В приложении N 3 к договору от 01.12.2003 составлен сводный расчет арендной платы за 2002 - 2008 годы. Расчет подписан администрацией и обществом. Однако в расчете имеется оговорка арендатора о том, что с расчетом он согласен с 16.09.2003.

В пункте 4.1 срок действия договора установлен с 16.09.2003 по 16.09.2008.

В силу статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным. При заключении договора намерение стороны принять предложение должно быть выражено таким образом, чтобы не было сомнений ни в отношении факта акцепта, ни в отношении совпадения условия акцепта с условиями оферты. Условие договора можно признать согласованным только при полном совпадении волеизъявлений сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

Общество при подписании договора согласилось с расчетом арендной платы, предложенным администрацией, только с 16.09.2003, и срок действия договора также начинается с 16.09.2003. Договор содержит две различные редакции пункта 3.7, который определяет ставки и дату, с которой должна производиться оплата пользования участком по указанным ставкам, поэтому условие договора о том, что исчисление арендной платы производится с 11.02.2002 по ставкам, действующим на момент заключения договора, нельзя признать согласованным сторонами.

В то же время отсутствие положения о распространении действия договора на отношения сторон, возникшие с даты регистрации права собственности общества на недвижимое имущество до даты вынесения постановления главы администрации о предоставлении участка в аренду, не является основанием для освобождения общества от оплаты за фактическое пользование той частью земельного участка,
которая занята приобретенной им недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 2 статьи 35 Кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Как следует из протокола общего собрания общества от 14.02.2001 N 8, комитет в качестве вклада в уставный капитал внес недвижимое имущество, состоящее из здания холодильника, трансформаторной подстанции и бассейна, находящееся по адресу: г. Краснодар, ул. Дзержинского, 98. В материалах дела имеется справка о том, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации от 14.02.2002 за обществом зарегистрировано право собственности на указанные объекты, площадь которых составляет 1243,96 кв. м.

Лицо, не имеющее прав на объект недвижимости, не может владеть и пользоваться земельным участком, необходимым для использования находящегося на нем недвижимого имущества.

Судами не дана оценка доводу общества о том, что в 2002 году оно не использовало весь земельный участок площадью 9808 кв. м. На участке находились объекты недвижимости, принадлежащие другому лицу - комитету, который вносил за земельный участок арендную плату в полном объеме. Судом не
дана оценка представленным в материалы дела платежным поручениям, из которых следует, что комитет оплатил арендную плату по договору аренды от 26.12.97 N 2179 за 1 - 3 кварталы 2002 года. Как следует из постановления главы администрации г. Краснодара от 16.09.2003 N 2395, земельный участок площадью 9808 кв. м предоставлен обществу для эксплуатации производственной базы. Администрация не представила доказательства того, что с 11.02.2002 ответчик использовал весь земельный участок площадью 9808 кв. м при наличии в собственности недвижимого имущества площадью 1243,96 кв. м.

При новом рассмотрении дела следует проверить доводы ответчика о том, что на спорном земельном участке находились объекты недвижимого имущества, принадлежащие другому лицу, и указанное лицо вносило арендную плату за пользование участком, установить площадь земельного участка под приобретенными объектами недвижимости, которую использовал ответчик в период с 11.02.2002 по 16.09.2003.

Доводы кассационной жалобы о неправильном расчете пеней также являются обоснованными.

Как следует из представленного администрацией расчета (т. 1 л.д. 91), расчет пеней администрация начинает с 01.01.2003. Однако непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды не может возникнуть ранее заключения самого договора. В связи с этим у суда не имелось оснований удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

При новом рассмотрении дела необходимо проверить период, за который истец рассчитал пени, а также их размер.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 14.02.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-13757/2004-46/186 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную
силу со дня его принятия.