Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.04.2005 N Ф08-1366/2005 Не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Соответственно, недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество, в связи с чем при перемене заказчика в договоре строительного подряда не применяются правила Закона Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 12 апреля 2005 года Дело N Ф08-1366/2005“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - закрытого акционерного общества “Трест “Кубаньэлектросетьстрой“, представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Ирбис“, заявителя кассационной жалобы Тарасова А.И., в отсутствие третьего лица - Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также заявителей кассационных жалоб - Потылицына Н.И., Кожина И.И., Кузнецовой М.А., извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью “Ирбис“, Потылицына Н.И., Тарасова А.И., Кожина И.И., Кузнецовой
М.А. на решение от 16.07.2004 и постановление апелляционной инстанции от 11.01.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-12205/2004-41/229, установил следующее.

ЗАО “Трест “Кубаньэлектросетьстрой“ обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО “Ирбис“ о признании недействительным договора от 20.08.2000 купли-продажи объектов незавершенного строительства, заключенного ОАО “Кубаньсельэлектросетьстрой“ (правопредшественник истца) и ООО “Ирбис“, и применении последствий его недействительности; аннулировании свидетельств о праве собственности ООО “Ирбис“ на объекты недвижимого имущества и аннулировании соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГР); признании за ЗАО “Трест “Кубаньэлектросетьстрой“ права собственности на нежилые здания (коттеджи) литеры А, Б, В, Г, Д, Е, К, расположенные в поселке Ольгинка Туапсинского района Краснодарского края (база отдыха “Горизонт“).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Краснодарское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определением от 26.04.2004 требования об аннулировании свидетельств на имя ООО “Ирбис“ и записей в ЕГР, а также признании за ЗАО “Трест “Кубаньэлектросетьстрой“ права собственности выделены в отдельное производство. Делу с выделенными требованиями присвоен N А32-12205/2004-41/229.

До вынесения решения по настоящему делу истец уточнил выделенные исковые требования и просил признать недействительным право собственности ООО “Ирбис“ на указанное недвижимое имущество путем аннулирования записей в ЕГР и признать право собственности на данное имущество за ЗАО “Трест “Кубаньэлектросетьстрой“.

Решением от 16.07.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.01.2005, иск удовлетворен в том виде, в каком он сформулирован истцом при уточнении требований.

Суды указали, что истец в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации создал
для себя спорные объекты недвижимости, однако, не зарегистрировав за собой право собственности, не мог продавать коттеджи ответчику либо иному лицу. ООО “Ирбис“ не приобрело право собственности на спорные объекты, поскольку договор купли-продажи от 20.08.2000 как противоречащий статьям 131, 219 Кодекса и статье 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о регистрации прав) является ничтожным. Кроме того, в качестве основания ничтожности договора купли-продажи и недействительности зарегистрированного за ООО “Ирбис“ права суды указали на то, что коттеджи, находясь на момент отчуждения в стадии незавершенного строительства, являлись предметом действующего договора строительного подряда.

Судебные акты обжалованы ООО “Ирбис“, а также гражданами Потылицыным Н.И., Тарасовым А.И., Кожиным И.И. и Кузнецовой М.А., ссылающимися на решение суда общей юрисдикции, которым за ними признано право собственности на спорные коттеджи. ООО “Ирбис“ указало в кассационной жалобе на наличие безусловных, по его мнению, оснований для отмены решения и апелляционного постановления - разрешение спора об имуществе, принадлежащем лицам, не привлеченным к участию в деле. Заявитель считает не соответствующими закону выводы о ничтожности договора купли-продажи, поскольку переданные по нему объекты, являясь, по признанию суда, предметом действующего договора строительного подряда, не могли на момент отчуждения относиться к недвижимому имуществу и на них не распространялись правила о государственной регистрации. Коттеджи как готовые объекты недвижимости созданы ответчиком в результате отношений по строительному подряду, стороной в которых было ООО “Ирбис“.

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

В судебном заседании Тарасов А.И. и представитель ООО “Ирбис“ поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, представитель ЗАО “Трест “Кубаньэлектросетьстрой“ просил оставить судебные акты
без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В связи с выделением части первоначально заявленных исковых требований в отдельное производство предметом исследования по настоящему делу являются обстоятельства, из которых, по мнению истца, у него возникло право собственности на готовые (сданные в эксплуатацию) объекты недвижимости и основания регистрации права собственности на эти объекты за ответчиком.

Как видно из материалов дела, начальным этапом создания семи коттеджей на базе отдыха “Горизонт“ являлось заключение ОАО “Кубаньсельэлектросетьстрой“ (заказчик) с ООО “Промстройконтракт“ (подрядчик) договора подряда на строительство от 05.05.98, согласно которому подрядчик обязался полностью завершить строительство нулевого цикла 7 коттеджей для семейного отдыха и сдать объем работ заказчику до 01.03.99. Стороны определили стоимость сооружаемого объекта (работ по возведению нулевого цикла) в размере 695598 рублей (т. 1, л.д. 81).

Те же лица в продолжение отношений по подряду заключили договор от 15.02.2000 на строительство тех же коттеджей за исключением строительства нулевого цикла, из чего следует, что работы, предусмотренные предыдущим договором, к 15.02.2000 уже были выполнены. Новый договор предусматривал завершение строительства полностью до 01.09.2000 (т. 1, л.д. 87).

До истечения указанного срока завершения строительства заказчик по договору подряда - ОАО “Кубаньсельэлектросетьстрой“, действуя в качестве продавца, и ООО “Ирбис“ (покупатель) заключили договор от 20.08.2000, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность семь не завершенных строительством коттеджей для семейного отдыха общей площадью 259,21 кв. м, находящихся в пос. Ольгинка Туапсинского района Краснодарского края. В соответствии с пунктом 2.2.4 покупатель обязался выступить правопреемником продавца в отношении всех касающихся объекта обязательств
эксплуатационного и градостроительного характера (т. 1, л.д. 73).

Согласно акту приемки-передачи (без номера и даты) продавец передал покупателю 7 коттеджей для семейного отдыха в пос. Ольгинка стоимостью 5782 тыс. рублей (т. 1, л.д. 7).

Согласно акту от 03.11.2000 ООО “Промстройконтракт“ в качестве подрядчика предъявило к приемке ООО “Ирбис“ (заказчик) законченные строительством объекты - семь коттеджей, возведенных, как указано в акте, на основании решения администрации Туапсинского района Краснодарского края от 27.08.2000 N 317-Р (т. 1, л.д. 8).

Постановлением главы Туапсинского района Краснодарского края от 04.11.2000 N 1022 утвержден акт приемки обществом “Ирбис“ в эксплуатацию спорных 7 коттеджей, в связи с чем исполнительный орган местного самоуправления обязал общество зарегистрировать за собой право собственности.

Постановлением главы Туапсинского района Краснодарского края от 06.09.2000 N 821 у ОАО “Кубаньсельэлектросетьстрой“ изъят (с его согласия) земельный участок и предоставлен ООО “Ирбис“ в аренду.

Признавая за истцом право собственности на готовые объекты, суды не указали, в связи с чем ими не приняты во внимание вышеназванные доказательства, из которых следует, что на момент отчуждения истцу принадлежала не готовая, а недостроенная недвижимость. Названные объекты (готовая и недостроенная недвижимость) различны по физическому составу (отчуждено имущество общей площадью 259,21 кв. м, а покупателем после достройки сданы в эксплуатацию 7 коттеджей каждый площадью более 90 кв. м) и правовой природе, что (при отсутствии иных правовых обстоятельств) не позволяло признавать за истцом право собственности на готовый, принятый в эксплуатацию объект, им не созданный и не приобретенный по сделке.

Признавая недействительным право собственности ООО “Ирбис“, а по существу признавая недействительной государственную регистрацию права, суды не исследовали выписки из ЕГР и свидетельства
на имя ООО “Ирбис“, поскольку данные доказательства, отражающие предмет спора, в настоящем деле отсутствуют. В связи с этим по материалам данного дела невозможно проверить соответствие действительности выводов суда о том, что в основу государственной регистрации права ООО “Ирбис“ учреждением юстиции положена ничтожная сделка, а не иные юридические факты (факт создания обществом “Ирбис“ законченного строительством объекта недвижимости, подтвержденный вышеназванными документами), являющиеся в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации законными основаниями приобретения права собственности.

Противоречивы выводы суда о недействительности договора от 20.08.2000 и не определена настоящая природа этих отношений. С одной стороны, суды указывают на нарушение Закона о регистрации прав, поскольку продавец на момент заключения договора не зарегистрировал за собой право собственности. С другой стороны, суды считают, что недействительность сделки обусловлена тем, что коттеджи являлись предметом строительного подряда, не указывая, как это обстоятельство могло повлиять на законность сделки, учитывая способность заказчика в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора подряда (статьи 717, 729 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо выбыть из отношений по подряду, не прекращая их и заменив себя другим заказчиком. Не оценен в связи с этим тот факт, что ООО “Ирбис“ вступило в правоотношения с тем же подрядчиком относительно тех же объектов.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 указано, что по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Из данного
указания следует, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество, следовательно, на них не распространяются требования вышеназванного Закона. Таким образом, суды сделали вывод о недействительности сделки на основе обстоятельств, одни из которых при определенных условиях могут повлечь ее недействительность, а другие влекут прямо противоположные выводы.

Вследствие искусственного разделения первоначально заявленных требований, порожденного в свою очередь нечетко сформулированным иском, суды вынуждены были по разным делам оценивать одни и те же обстоятельства, касающиеся действительности купли-продажи. В результате обязательственные отношения из сделки и последствия ее соответствия или несоответствия закону необоснованно были смешаны с отношениями права собственности, что негативно отразилось на результатах рассмотрения спора.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

В то же время доводы заявителей кассационных жалоб о том, что судами принято решение о правах лиц, не привлеченных к участию в деле, не являются основаниями отмены судебных актов. Заявители ссылаются на решение Туапсинского районного суда Краснодарского края, которым за гражданами, заключившими сделки с ООО “Ирбис“, признано право собственности на коттеджи. Однако данное решение принято и вступило в силу после принятия решения по настоящему делу. Суд апелляционной инстанции также не должен был учитывать это обстоятельство, поскольку в его задачу входит проверка законности и обоснованности решения на момент его принятия.

Однако в связи с направлением дела на новое рассмотрение названное обстоятельство следует учесть при новом рассмотрении и дать ему соответствующую оценку.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.07.2004 и постановление апелляционной инстанции от 11.01.2005
Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-12205/2004-41/229 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.