Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2005 N Ф08-6350/2004 При указании в договоре на безвозмездную передачу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, отсутствии оплаты или иного встречного предоставления и приобретении в результате заключения оспариваемой сделки прав, значительно превышающих по своей имущественной ценности обязанности арендатора, вывод судебных инстанций о ничтожности оспариваемых соглашений, как противоречащих нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, следует признать правильным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 13 января 2005 года Дело N Ф08-6350/2004“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - открытого акционерного общества “Росагропромстрой“, представителей от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Здоровье“, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Здоровье“ на решение от 26.08.2004 и постановление апелляционной инстанции от 05.10.2004 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-15117/2004-32/341, установил следующее.

ОАО “Росагропромстрой“ обратилось в арбитражный суд к ООО “Здоровье“ с иском о признании недействительными соглашения от 15.12.2003 N 1 о безвозмездной передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 723-02 (N
4000000108), соглашения от 15.12.2003 N 2 о безвозмездной передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 722-02 (N 4000000109) и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления сторон в первоначальном положении (с учетом уточнения).

Решением от 26.08.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.10.2004, иск удовлетворен в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что соглашения противоречат статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, запрещающей сделки дарения между коммерческими организациями; пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия государственной регистрации; пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по причине неуведомления собственника земельного участка.

В кассационной жалобе ООО “Здоровье“ просит судебные акты отменить и передать дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, отсутствие уведомления собственника земельного участка о состоявшемся переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не влечет недействительности сделки; вывод об отсутствии государственной регистрации оспариваемых соглашений противоречит материалам дела; вывод о безвозмездности соглашений сделан без учета соглашений N 3 и N 4, согласно которым ответчик оплачивает арендные платежи за земельный участок, находящийся под объектами недвижимости истца.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с соглашением от 15.12.2003 N 1 ОАО “Росагропромстрой“ безвозмездно передало ООО “Здоровье“ права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного
назначения от 28.11.2002 N 4000000108 площадью 9029 кв. м, расположенного в г. Геленджике, кадастровый N 23:40:0401030:0005. По соглашению от 15.12.2003 N 2 ОАО “Росагропромстрой“ передало ООО “Здоровье“ права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.11.2002 N 4000000109 площадью 171640 кв. м, расположенного в г. Геленджике, кадастровый N 23:40:0401030:0004.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии регистрации соглашений от 15.12.2002 N 1 и N 2 противоречит материалам дела. Указанные соглашения зарегистрированы 26.12.2003 Геленджикским филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии уведомления собственника земельного участка о состоявшемся перевод прав и обязанностей по договорам аренды также противоречит материалам дела. Ответчиком представлены расчеты платы за аренду спорных земельных участков, направленные ООО “Здоровье“ арендодателем - исполкомом г. Геленджика.

В то же время судебные инстанции сделали правильный вывод о ничтожности соглашений о переводе прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков аренды по следующим основаниям.

Из представленных в материалы дела свидетельств о регистрации права собственности видно, что на земельном участке площадью 171640 кв. м расположены объекты недвижимости, принадлежащие как истцу, так и ответчику. При этом по акту приема-передачи от 20.02.2003 ОАО “Росагропромстрой“ передало ООО “Здоровье“ не завершенные строительством объекты недвижимого имущества общей площадью 4743,6 кв. м. В собственности истца находятся объекты недвижимости, площадь которых в совокупности составляет 9448,75 кв. м.

Как следует из описания земельного участка, земельный участок площадью 9029 кв. м предоставлен для эксплуатации пляжной зоны. Объекты недвижимости, принадлежащие как истцу, так и ответчику, на данном земельном участке отсутствуют.

ООО “Здоровье“, имеющее на одном
из спорных земельных участков не завершенные строительством объекты, площадь которых в совокупности составляет 4743,6 кв. м, приобретает права и обязанности по договорам аренды земельных участков общей площадью 180669 кв. м.

Таким образом, в результате заключения оспариваемой сделки ООО “Здоровье“ приобрело права, значительно превышающие по своей имущественной ценности обязанности арендатора.

Эквивалентно-возмездный характер регулируемых гражданским правом имущественных отношений предполагает возмездную передачу имущественных прав одной из сторон в сделке в обмен на эквивалентно-определенное денежное либо имущественное предоставление другой ее стороной. Соблюдение принципа эквивалентности в гражданско-правовых отношениях позволяет сохранить баланс имущественных интересов участников гражданского оборота.

С учетом изложенного и прямого указания на безвозмездную передачу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, отсутствия оплаты или иного встречного предоставления вывод судебных инстанций о ничтожности оспариваемых соглашений, как противоречащих статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует признать правильным.

Дополнительные соглашения от 25.12.2004 N 3 и N 4, согласно которым ООО “Здоровье“ обязуется не предъявлять ОАО “Росагропромстрой“ к оплате расходы по арендной плате за часть земельного участка, занятого принадлежащими ему объектами недвижимости, обоснованно не приняты судом в качестве доказательств, подтверждающих намерение сторон заключить возмездную сделку.

В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. Учитывая, что дополнительные соглашения, изменяющие условия соглашений о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, являются неотъемлемой частью договоров аренды, на указанные соглашения также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Дополнительные соглашения от 25.12.2003 N 3 и N 4 ввиду отсутствия государственной регистрации являются незаключенными.

Государственная регистрация договоров аренды, с которой законодатель
связывает момент заключения договора, имеет своей целью в том числе и исключение возможности злоупотребления правом со стороны органов управления юридического лица. От имени ОАО “Росагропромстрой“ дополнительные соглашения подписаны Видьмановым В.М., освобожденным решением Совета директоров от 25.12.2003 от должности президента ОАО “Росагропромстрой“.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов является одним из основных принципов земельного законодательства (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). В силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество.

В данном случае переуступившее свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков ОАО “Росагропромстрой“ (арендатор) из обязательства по договору не выбывает, оставаясь правообладающим субъектом. Право ОАО “Росагропромстрой“ на пользование земельным участком, находящимся под принадлежащими ему объектами недвижимости, опровергает факт безусловной замены лица в обязательстве.

При таких обстоятельствах следует признать оспариваемые соглашения противоречащими статьям 382, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом всесторонне, полно и объективно исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая оценка.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения, отсутствуют. При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.08.2004 и постановление апелляционной инстанции от 05.10.2004 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-15117/2004-32/341 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня
его принятия.