Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.11.2005, 21.11.2005 по делу N А60-18947/2005-С1 Сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

21 ноября 2005 г. Дело N А60-18947/2005-С1объявлена резолютивная частьтекст в полном объеме оформлен“22 ноября 2005 г.

Судья Арбитражного суда Свердловской области Громова Л.В. при ведении протокола судебного заседания судьей Громовой Л.В. рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО “Центр здоровья и красоты“ к Государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования “Уральский политехнический колледж“, 3-е лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, о признании сделок недействительными,

при участии в заседании 18.11.2005: от истца - Бутакова Н.К., директор, протокол N 1 от 05.01.2004; от ответчика - Бедретдинов Ш.С., представитель, доверенность N 200 от 22.08.2005, Рябков
М.В., представитель, доверенность N 296 от 17.11.2005; от третьего лица - не явился, уведомление N 63098 от 31.10.2005; 21.11.2005: от истца - Бутакова Н.К., директор, протокол N 1 от 05.01.2004; от ответчика - Бедретдинов Ш.С., представитель, доверенность N 200 от 22.08.2005.

В связи с необходимостью представления дополнительных доказательств (ответа ЕМУП БТИ на запрос арбитражного суда) в судебном заседании, начавшемся 18.11.2005, объявлен перерыв до 9 час. 30 мин. 21.11.2005. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителя ответчика, Рябкова М.В.

ООО “Центр здоровья и красоты“ обратилось в арбитражный суд с иском к ГОУ СПО “Уральский политехнический колледж“, в котором просит признать недействительными в силу ничтожности сделки: договор аренды нежилых помещений N АФ-469/1203 от 04.06.2003 и договор на оказание услуг б/н от 01.10.2003, заключенные между истцом и ответчиком. (исковые требования приведены с учетом уточнений истца, представленных во исполнение определения от 20.06.2005).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что названные договоры не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку помещения, являющиеся предметом аренды, расположены в общежитии, относящемся к специализированному жилищному фонду, в связи с чем не подлежат передаче в аренду.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения ст. 168, 422, 539, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договоров.

Ответчик заявленные требования отклонил, указав в представленном отзыве и пояснив в судебном заседании, что вышеуказанные договоры соответствуют требованиям действующего законодательства, в аренду истцу было передано не все здание общежития в целом, а только несколько помещений, которые согласно техническому паспорту жилыми не являются.

ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом
по Свердловской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилось, в судебном заседании 18.10.2005 заявило ходатайство о последующем рассмотрении спора в его отсутствие, а также отклонило заявленные требования. Возражая против заявленных требований, третье лицо ссылается на то обстоятельство, что предметом оспариваемого договора аренды являются помещения первого этажа здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 85, которые в соответствии с информацией, содержащейся в техническом паспорте на названный объект, являются нежилыми. Кроме того, третье лицо полагает, что вопрос о переводе в нежилое помещений, являющихся федеральной собственностью, не относится к компетенции органов местного самоуправления. Также представитель третьего лица пояснил, что регистрация права собственности и права оперативного управления на здание общежития, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 85, не производилась, поскольку названные вещные права возникли до вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующее.

С согласия Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды от 04.06.2003 N АФ-469/1203311, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 311,9 кв. метров, расположенные на первом этаже в доме N 85 по улице Ленина в г. Екатеринбурге, для использования под офис.

Также между истцом и ответчиком 01.10.2003 заключен договор на оказание услуг N 469/1203-К4, в соответствии с условиями которого арендодатель (ответчик) принял
на себя обязанность нести расходы, связанные с эксплуатацией занимаемых арендатором (истцом) помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 85, 1-й этаж, общей площадью 273,4 кв. м, а арендатор (истец), в свою очередь, обязался оплачивать ответчику стоимость предоставленных услуг.

Здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, 85, введено в эксплуатацию как здание общежития Уральского политехникума на основании акта приемки государственной комиссии N 35 от 05.06.1957, внесено в реестр федерального имущества и передано на праве оперативного управления ГУ “Уральский политехнический колледж“ так же как здание-общежитие, что подтверждается соответствующим свидетельством о внесении в реестр федерального имущества, выпиской из реестра федерального имущества, имеющимися в материалах дела.

В последующем помещения, являющиеся предметом спорного договора аренды, неоднократно меняли свое фактическое использование, а также перепланировывались для наиболее оптимального использования, часть жилых помещений общежития переоборудовано в нежилые, однако при этом разрешительные документы на переоборудование в нежилое (постановление Главы муниципального образования, согласованная проектная документация, акт приемки в эксплуатацию) суду не представлены. Факт переоборудования и отсутствие соответствующей разрешительной документации также подтверждаются документами, представленными ЕМУП БТИ в ответ на запрос арбитражного суда, техническим заключением СОГУП “Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости“ Свердловской области о статусе (назначении) помещений и их фактическом использовании.

На основании ст. 1 ФЗ РФ “Об основах федеральной жилищной политики“ (действовавшего на момент заключения договора) общежития отнесены к специализированным домам, которые входят в жилищный фонд.

Специализированные дома и жилые помещения в них в силу ст. 17 этого же Закона не подлежат передаче в аренду.

В силу пункта 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент заключения договора аренды) перевод
пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Кодекса.

Частью 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При рассмотрении дела судом установлено и материалами дела подтверждается, что переданные в аренду помещения находятся на первом этаже в здании общежития и имеют статус жилых помещений.

Согласно материалам дела, в аренду по спорному договору были сданы нежилые помещения.

Таким образом, путем заключения оспариваемого договора аренды помещений первого этажа, расположенных в здании общежития, фактически осуществлен перевод жилого специализированного дома (общежития) в нежилое. Однако такой порядок перевода жилых помещений, расположенных в жилом специализированном доме (общежитии), в нежилые действующим жилищным законодательством не предусмотрен.

Доказательств перевода вышеуказанных помещений из жилых в нежилые в порядке, установленном Положением о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории г. Екатеринбурга, утвержденным решением Екатеринбургской городской думы, ни ответчиком, ни третьим лицом суду не представлено.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием,
а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона и, следовательно, ничтожен в силу прямого указания ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика и третьего лица о том, что спорные помещения не являются жилыми на основании данных технического паспорта, судом отклоняется. Данный документ не определяет статус помещения (жилое, нежилое) вследствие того, что содержит технические характеристики здания, и, кроме того, не является допустимым доказательством (ст. 68 АПК РФ) перевода помещений из жилых в нежилые в установленном законом порядке. Спорные помещения расположены в здании общежития, являющемся жилым, вследствие чего имеют такой же статус. Доказательств того, что данные помещения изначально имели статус нежилых либо были переведены в нежилые в установленном законом порядке, ответчиком и третьим лицом в обоснование своих возражений (ст. 65 АПК РФ) не представлено.

Учитывая вышеизложенное, требование истца о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды нежилых помещений N АФ-469/1203 от 04.06.2003, заключенного между ООО “Центр здоровья и красоты“ и ГОУ СПО “Уральский политехнический колледж“, предъявлено правомерно и подлежит удовлетворению судом на основании ст. 168, 288, 607 ГК РФ.

Что касается требования истца о признании недействительным заключенного между ООО “Центр здоровья и красоты“ и ГОУ СПО “Уральский политехнический колледж“ договора на оказание услуг от 01.10.2003, то оно не подлежит удовлетворению судом исходя из следующего.

Статьей 288 ГК РФ
установлены ограничения лишь на размещение в жилых домах предприятий, учреждений, организаций до перевода таких помещений в нежилые.

Какие-либо ограничения на заключение договоров, предметом которых является возмещение затрат, связанных с эксплуатацией жилых помещений, действующим гражданским законодательством не предусмотрены. Приведенные истцом в обоснование заявленных требований ст. 616, 422, 539, 541, 548 ГК РФ вышеназванных ограничений не содержат.

Таким образом, заключенный между ООО “Центр здоровья и красоты“ и ГОУ СПО “Уральский политехнический колледж“ договор на оказание услуг от 01.10.2003 соответствует требованиям действующего законодательства.

Расходы по госпошлине подлежат отнесению на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям на основании ст. 110 АПК РФ.

Поскольку при предъявлении иска истцом уплачена государственная пошлина в большем размере, чем предусмотрено НК РФ, государственная пошлина в сумме 4000 руб. подлежит возврату истцу из доходов федерального бюджета на основании ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности договор N АФ-469/1203 от 04.06.2003 аренды нежилых помещений общей площадью 311,9 кв. м, расположенных на 1 этаже в доме N 85 по ул. Ленина в г. Екатеринбурге, заключенный между ООО “Центр здоровья и красоты“ и ГОУ СПО “Уральский политехнический колледж“.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования “Уральский политехнический колледж“ в пользу Общества с ограниченной ответственностью “Центр здоровья и красоты“ 2000 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Центр здоровья и красоты“ из доходов федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 4000 руб., излишне уплаченную по п/п N 2 от 15.06.2005 на сумму 2000 руб., по
п/п N 1 от 26.05.2005 на сумму 2000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные статьями 259 - 260, 275 - 277 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса РФ кассационная жалоба подается в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья

ГРОМОВА Л.В.