Решения и постановления судов

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2005 по делу N А60-15450/05-С4 Оспариваемое условие дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения об установлении ответчику льготной арендной платы суд признал недействительным, так как в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент предоставления льготы ответчик вложил свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия и в связи с этим вправе претендовать на компенсацию своих затрат.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции

от 5 октября 2005 г. Дело N А60-15450/05-С4“

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Свердловской области в составе председательствующего Коковой В.С., судей Лиходумовой С.Н., Анисимова Л.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вараксиной С.И., при участии: от истца - Макаров Д.П., начальник юр. отдела, доверенность N 1069 от 25.08.2005; Полосина Н.В., представитель, по доверенности N 66АА923446 от 22.02.2005; Речкин Р.В., представитель, по доверенности N 66АА923448 от 22.02.2005; от ответчика - Фадеев А.С., адвокат, доверенность N 11 от 16.05.2005, удостоверение N 98 от 11.12.2002; от третьих лиц - от ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области -
Гарипова Е.О., вед. специалист, доверенность N АЛ-4042 от 04.09.2002; иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, дело рассматривается в отсутствие их представителей,

рассмотрела в заседании апелляционную жалобу ГУ “Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры“ на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2005 (резолютивная часть объявлена 17.08.2005) по делу N А60-15450/05-С4 (судья Е.Н. Федорова) по иску Федерального государственного учреждения культуры “Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры“ к ООО “Форест“, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Федеральное агентство по культуре и кинематографии РФ, о признании недействительной части сделки.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным на основании ст. 167, 168, 180 ГК РФ пункта 3.2.1 дополнительного соглашения N 2 от 28.05.2004 к договору аренды нежилого помещения N 10-ДА/Ур от 17.03.2004 ввиду противоречия его требованиям ст. 14 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ“ N 73-ФЗ, поскольку порядок установления льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, определяются Правительством РФ, ответчик не вложил своих средств в сохранение объекта культурного наследия, ввиду чего отсутствовали основания для применения льготной арендной платы.

Решением от 19.08.2005 (резолютивная часть объявлена 17.08.2005) в иске отказано со ссылкой на отсутствие противоречий между п. 3.2.1 дополнительного соглашения и ст. 14 Закона.

Правильность принятого решения проверена в порядке статей 266, 268 Арбитражного
процессуального кодекса РФ по апелляционной жалобе ГУ “Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры“, которое не согласно с решением, просит его отменить, иск удовлетворить, ссылаясь при этом на то, что суд применил закон, не подлежащий применению (ст. 421, 424, 614, 654 ГК РФ), и не применил закон, подлежащий применению, а именно не применил ст. 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения, что судом неправильно истолкована ст. 14 Закона N 73-ФЗ, т.к. установление в договоре арендной платы в размере 200 руб. за квадратный метр является льготой, а не компенсацией, условия для применения льготной арендной платы в данном случае отсутствуют.

ООО “Форест“ с доводами заявителя не согласно, считает, что п. 2 ст. 14 ФЗ N 73-ФЗ закрепляет право арендатора на компенсацию произведенных затрат по сохранению объекта в виде уменьшения первоначальной арендной платы, а также предоставляет сторонам договора право самостоятельно по собственному усмотрению определить порядок предоставления указанной компенсации и ее размер, в пп. 1.1, 3.1, 3.2.1 стороны достигли соглашения о компенсации затрат в виде уменьшения арендной платы на период проведения работ по сохранению объекта, что соответствует п. 2 ст. 14 Закона.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил:

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Закон РФ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ“ имеет дату 25.06.2002, а не 24.05.2002.

основанием заявленных требований о признании п. 3.2.1 дополнительного соглашения N 2 от 28.05.2004 к договору аренды N 10-ДА/Ур от 17.03.2004 недействительным истцом указано
несоответствие условий данного пункта об установлении арендатору льготной арендной платы на срок два года в размере 200 руб. за один квадратный метр требованиям ст. 14 ФЗ N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ“ от 24.05.2002, т.к. отсутствуют основания для установления ответчику льготной арендной платы, поскольку порядок установления и размеры льготной арендной платы в отношении объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, в силу ст. 14 ФЗ N 73-ФЗ определяются Правительством РФ, минимальная ставка арендной платы, установленная распоряжением Комитета по управлению госимуществом Свердловской области N 346 от 25.09.1998, не может применяться к аренде объектов культурного наследия, ответчик не является лицом, вложившим свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия.

Как видно из материалов дела, между истцом (“арендодатель“) и ООО “Форест“ (“арендатор“) был заключен договор N 10-ДА/Ур от 17.03.2004 аренды федерального недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) федерального значения (гостиница “Большой Урал“).

Пунктом 10.5 договора аренды стороны предусмотрели возможность предоставления ответчику льгот при вложении им материальных средств на капитальный ремонт, реконструкцию и реставрацию объекта. В частности, стороны предусмотрели возможность возмещения затраченных ответчиком материальных средств путем зачета сумм затрат в счет арендной платы (абз. 1 п. 10.5 договора аренды). Кроме того, в абз. 2 и 3 п. 10.5 в случае производства арендатором капитального ремонта, реконструкции или реставрации стороны предусмотрели возможность установления на период ремонта (но не более чем на два года) минимальной величины арендной платы за 1 кв. м в год.

Дополнительным соглашением N 2 от 28.05.2004 стороны определили условия и порядок возмещения (компенсации затрат) арендодателем
арендатору стоимости произведенных им улучшений в связи с капитальным ремонтом, реконструкцией и реставрацией объекта культурного наследия федерального значения. Так, п. 3.2.1 стороны установили, что на основании Распоряжения Министерства госимущества РФ N 396-р от 30.04.1998, письма N 3-806 от 02.09.1999 арендатор в течение двух лет с момента вступления в силу настоящего дополнительного соглашения уплачивает минимальную арендную плату в размере 200 руб. за квадратный метр в год. Указанная сумма определена согласно установленной минимальной величины арендной платы в регионе (согласно распоряжению МУГИСО от 22.12.1998 N 516). Пунктом 3.2.3 стороны установили, что по окончании реконструкции, реставрации, капитального ремонта объекта арендатором арендодатель принимает к зачету в счет арендных платежей по договору стоимость понесенных арендатором затрат по капремонту, реконструкции, реставрации объекта; стоимость затрат принимается к зачету в размере 100% каждого ежемесячного арендного платежа по договору с момента окончания реконструкции, реставрации, капремонта до момента зачета полной суммы указанных выше затрат арендатора в арендную плату.

Таким образом, по мнению ответчика, в названных пунктах стороны достигли соглашения о компенсации затрат общества по сохранению объекта в виде уменьшения арендной платы на период проведения работ по сохранению объекта, что, по его мнению, соответствует положениям п. 2 ст. 14 ФЗ N 73-ФЗ.

Статья 14 Закона предусматривает две формы льгот, предоставляемых физическим и юридическим лицам, вложившим свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, а именно: предоставление права на льготную арендную плату (п. 1 ст. 14) и компенсация произведенных затрат в виде уменьшения установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат (п. 2 ст. 14). При этом под льготной арендной платой следует
понимать плату в меньшем размере, чем предусмотрено действующим законодательством (п. 1 ст. 14), под компенсацией - возврат арендатору фактически произведенных затрат на сохранение объекта культурного наследия (п. 2 ст. 14).

По смыслу названных норм общим условием предоставления льгот является факт вложения юридическим лицом своих средств в работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральным законом. Лишь при наличии данного условия стороны вправе установить такому юридическому лицу предусмотренную ст. 14 Закона льготу (льготную арендную плату или компенсацию затрат). Согласно абз. 2 п. 1 ст. 14, порядок установления льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, определяются Правительством РФ. Такой порядок и размер льготной арендной платы Правительством РФ на сегодняшний день не установлен.

Толкование спорных условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что содержание п. 3.2.1 спорного дополнительного соглашения N 2 противоречит положениям п. 1 и п. 2 ст. 14 Закона, поскольку отсутствует основное условие для предоставления льготы, а именно факт того, что на момент предоставления льготы ответчик вложил свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия и в связи с этим вправе претендовать на компенсацию своих затрат в той или иной форме (льготная арендная плата или уменьшение арендной платы на сумму затрат или части затрат).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент заключения дополнительного соглашения N 2 ответчиком были выполнены работы, предусмотренные ст. 40 - 45 Закона, вложены собственные средства в сохранение объекта культурного наследия. Отсутствие таких доказательств свидетельствует об отсутствии оснований для предоставления льгот,
предусмотренных ст. 14, как в форме льготной арендной платы, так и в форме уменьшения арендной платы. Закон в данном случае не предусматривает возможности предоставления льгот “авансом“, а также предоставления льгот в отсутствие конкретно определенных обязательств ответчика по вложению им определенного объема средств в сохранение объекта.

Кроме того, как указано выше, порядок предоставления льготной арендной платы и ее размеры в отношении объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, могут определяться только Правительством РФ. В связи с этим применение минимальных ставок арендной платы за аренду объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, противоречит п. 1 ст. 14 ФЗ N 73-ФЗ.

Уменьшение установленной арендной платы в порядке п. 2 ст. 14 Закона возможно сторонами на конкретную сумму затрат, уже понесенных ответчиком. Уменьшение арендной платы до минимальных ставок не соответствует п. 2 ст. 14 ФЗ N 73-ФЗ.

Имеющиеся в материалах дела документы о том, что ответчик проводит работы по исследованию технического состояния здания, разработку эскизного проекта реконструкции здания (л. д. 99 - 143), относятся к периоду времени (май 2004 - август 2005 г.), когда льгота по арендной плате ответчику уже была установлена; эти документы могут свидетельствовать лишь о наличии у ответчика права на льготу в будущем в случае выполнения этих работ и вложения ответчиком своих средств в их выполнение.

С учетом вышесказанного п. 3.2.1 дополнительного соглашения N 2 от 28.05.2004 следует считать недействительным на основании ст. 167, 168, 180 ГК РФ ввиду его несоответствия требованиям ст. 14 ФЗ N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ“.

Исходя из изложенного, требование истца подлежит удовлетворению, решение суда
первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.08.2005 (резолютивная часть объявлена 17.08.2005) отменить. Признать недействительным (ничтожным) п. 3.2.1 дополнительного соглашения N 2 от 28.05.2004 к договору аренды N 10-ДА/Ур от 17.03.2004, заключенному между Государственным учреждением “Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры“ Министерства культуры РФ и ООО “Форест“.

Взыскать с ООО “Форест“ в пользу ГУ “Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры“ Министерства культуры РФ в возмещение расходов по госпошлине по иску 2000 руб. и госпошлины по апелляционной жалобе 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции с подачей жалобы через суд, принявший решение и постановление, т.е. через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

КОКОВА В.С.

Судьи

ЛИХОДУМОВА С.Н.

АНИСИМОВ Л.А.