Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.04.2005, 07.04.2005 по делу N А60-672/2005-С4 Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства - на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

7 апреля 2005 г. Дело N А60-672/2005-С4(объявлена резолютивная часть)полный текст изготовлен12 апреля 2005 г.“

Судья Арбитражного суда Свердловской области Ю.А. Оденцова при ведении протокола судебного заседания судьей Ю.А. Оденцовой рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью “Антарес“ к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. третье лицо: Горелик Сергей Викторович, о применении последствий недействительности сделки,

при участии в заседании: от истца - Боярский А.А., адвокат, по доверенности от 21.07.2004, Никитин А.В., представитель, по доверенности от 16.03.2005; от ответчиков - Логвиненко Е.И., адвокат, по доверенностям 66 АА N 869174 от 31.01.2005 и 66 АА

N 869173 от 13.01.2005; от третьего лица - Каюрин А.Ю., Логвиненко Е.И. и Вакорин Е.Г., адвокаты, по доверенности 66 АА N 869255 от 21.02.2005.

Права и обязанности разъяснены. Отвода суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки, договора купли-продажи от 25.12.2002 и дополнительного соглашения к нему от 31.12.2002, по условиям которых истец передал, а ответчики приняли в общую долевую собственность 2/3 доли в праве общей собственности объекта незавершенного строительства площадью 2398,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, в м. “Южный“.

По мнению истца, на момент заключения оспариваемого договора, объект незавершенного строительства, переданный ответчикам по данному договору, являлся предметом действующего договора подряда, следовательно, не представлялось возможным составить точное описание спорного объекта, в связи с чем спорный объект незавершенного строительства не мог считаться недвижимым имуществом. Кроме того, объект незавершенного строительства, являющийся предметом действующего договора подряда, является объектом обязательства, вытекающего из договора подряда.

Истец также ссылается на то, что договор от 25.12.2002 противоречит ст. 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

В судебном заседании суда первой инстанции истец заявил ходатайство об уточнении заявленных исковых требований и просил обязать ответчиков возвратить ООО “Антарес“ 2/3 доли в праве общей собственности (по 1/3 доле каждого) объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, 85, обязать ООО “Антарес“ возвратить ответчикам 6000000 рублей.

Ходатайство истца судом удовлетворено.

Ответчики представили отзыв, по их мнению, право собственности на спорный объект незавершенного строительства было зарегистрировано в установленном законом порядке в 2001

году, следовательно, на момент заключения договора от 25.12.2002 спорный объект был зарегистрирован, а кроме того, в действующем законодательстве не содержится запрета на совершение сделок с объектами незавершенного строительства.

Ответчики также считают, что применение последствий недействительности оспариваемой истцом сделки в виде возврата истцу имущества не подлежит применению, поскольку отчужденный истцом объект в настоящее время отсутствует, в связи с тем, что спорный объект незавершенного строительства введен в эксплуатацию.

Третье лицо отзыв не представило, в судебном заседании третье лицо пояснило, что поддерживает доводы ответчиков.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил:

Как следует из материалов дела, между ООО “Антарес“ (продавец), а также ИП Кадровой Н.М. и ИП Талагаевым Е.А. (покупатели) был заключен договор от 25.12.2002, по условиям которого ООО “Антарес“ обязалось продать, а ИП Кадрова Н.М. и ИП Талагаев Е.А. обязались оплатить и принять в общую долевую собственность две трети доли в праве общей собственности (по одной трети доли каждому в праве общей собственности) объекта незавершенного строительства общей площадью 2398,20 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, в м. “Южный“.

Цена на две трети доли в праве общей собственности указанного объекта незавершенного строительства по соглашению сторон установлена в размере 6000000 рублей в равных долях, по 3000000 рублей каждый из покупателей (п. 2.1, 2.2 договора от 25 12.2002).

Стороны исполнили обязательства по договору от 25.12.2002 в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела документами и было подтверждено сторонами в судебном заседании.

На основании договора от 25.12.2002 было зарегистрировано право собственности:

- ООО “Антарес“ на 1/3 доли общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства,

литер основного строения по плану А, нежилого назначения, площадью 2398,2 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская;

- ИП Кадровой Н.М. на 1/3 доли общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, литер основного строения по плану А, нежилого назначения, площадью 2398,2 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская;

- ИП Талагаева Е.А. на 1/3 доли общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, литер основного строения по плану А, нежилого назначения, площадью 2398,2 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская.

Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации 66 АВ 818920 от 30.12.2002, 66 АВ 818919 от 30.12.2002 и 66 АВ 818924 от 30.12.2002.

В настоящее время регистрация права собственности истца и ответчиков на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, литер основного строения по плану А, площадью 2398,2 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, никем не оспорена.

31.12.2002 между ООО “Антарес“, ИП Кадровой Н.М. и ИП Талагаевым Е.А. было заключено соглашение к договору купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, по условиям которого стороны договорились о прекращении режима долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, после завершения строительства данного объекта и сдачи его в эксплуатацию.

В п. 2 соглашения от 31.12.2002 стороны согласовали условие о том, что покупателям переходят в собственность помещения первого этажа и подвала, а помещения вестибюля, комнаты охраны, технические помещения под вентиляцию и тепловой узел остаются в режиме общей долевой

собственности.

12.01.2005 истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительными договора от 25.12.2005 и соглашения от 31.12.2002, заключенных между истцом и ответчиками.

В силу ст. 129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота и не ограничены в обороте, при этом виды объектов гражданских прав, свободный оборот которых недопустим, должны быть прямо указаны в законе.

Нормы действующего законодательства Российской Федерации не содержат каких-либо ограничений в отношении перехода прав на объекты, не завершенные строительством, следовательно, указанные объекты не изъяты из гражданского оборота и могут свободно отчуждаться собственником другим лицам.

В соответствии с п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, а общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность возникновения права общей собственности в соответствии с условиями договора, следовательно, заключенный истцом и ответчиками договор продажи долей в праве общей собственности не противоречит нормам действующего законодательства, регулирующим порядок возникновения права общей собственности.

Истец в обоснование заявленных исковых требований ссылается на то, что договор от 25.12.2002 противоречит ст. 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, поскольку на момент заключения данного договора, объект незавершенного строительства, переданный ответчикам по указанному договору, являлся предметом действующего договора подряда, следовательно, не представлялось возможным составить точное описание спорного объекта, в связи с чем

спорный объект незавершенного строительства не мог считаться недвижимым имуществом, а кроме того, объект незавершенного строительства, являющийся предметом действующего договора подряда, является объектом обязательства, вытекающего из договора подряда.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из технической информации по объекту недвижимости N 10527 от 10.2001, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, доли в праве собственности которого приобрели ответчики по оспариваемому договору, является общественным зданием торгового назначения площадью 2398,2 кв. м, и на момент обследования - 16.09.2001, то есть перед заключением оспариваемого договора, имеет фундамент, стены, перегородки, перекрытия, крышу, полы, проемы, внутреннюю отделку, а также сан. и электроустройства.

Таким образом, вышеуказанный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, на момент заключения оспариваемого договора являлся объектом, прочно связанным с землей, и перемещение данного объекта было невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, данный объект на момент совершения оспариваемого договора являлся недвижимым имуществом.

То обстоятельство, что на момент заключения оспариваемого договора объект незавершенного строительства, доли в собственности на который были переданы ответчикам по данному договору, являлся предметом действующего договора подряда, само по себе не может свидетельствовать о том, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, на момент заключения оспариваемого договора не являлся объектом недвижимого имущества, поскольку, как указывалось

ранее, данный объект обладал всеми признаками недвижимого имущества и являлся таковым в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка истца на то, что, поскольку на момент заключения оспариваемого договора объект незавершенного строительства, доли в собственности на который были переданы ответчикам по данному договору, являлся предметом действующего договора подряда, то есть являлся объектом обязательства, то точное описание указанного объекта произвести было невозможно, судом отклоняется.

Отсутствие точного описания предмета договора, то есть отсутствие согласованного условия о предмете договора в соответствии с требованиями ст. 432 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что договор является незаключенным, а не влечет недействительности такого договора, в то время как рассмотрение вопроса о заключенности оспариваемого истцом договора является предметом рассмотрения по делу N А60-2811/05-С1.

Кроме того, истец не представил в материалы дела никаких надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что в период с 19.10.2001 (дата подписания договора подряда) по 25.12.2002 (дата подписания оспариваемого договора) на объекте недвижимого имущества, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, проводились какие-либо работы, а в судебном заседании 07.04.2005 истец пояснил, что документы о проведении и оплате подрядных работ не сохранились. В то время как, согласно материалам дела, площадь объекта недвижимого имущества, расположенного адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, в период с 16.09.2001 по 25.12.2002 не изменялась.

Ссылка истца на то, что оспариваемый им договор противоречит требованиям ст. 25 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, судом также отклоняется.

В документе, видимо, допущен пропуск текста: имеются в виду пункты 1, 3, 4 статьи 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21.07.1997 N 122-ФЗ в редакции Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ.

В силу п. 1, 3, 4 ст. 25 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (в ред. ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как следует из текста ст. 25 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, предоставление проектно-сметной документации необходимо при производстве первоначальной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

В то время как по оспариваемому договору были отчуждены доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, который ранее уже был зарегистрирован в установленном законом порядке, что было подтверждено сторонами в судебном заседании и подтверждается материалами дела, в том числе письмом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области от 01.03.2005, согласно которому объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, 85, был внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2001.

Кроме того, как уже указывалось ранее, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было также зарегистрировано распределение долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по

адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, 85, между истцом и ответчиками.

Следует также отметить, что ранее зарегистрированное право на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, 85, не оспорено в порядке ст. 2 ФЗ РФ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Требование истца о признании недействительным заключенного между ООО “Антарес“, ИП Кадровой Н.М. и Талагаевым Е.А. соглашения от 31.12.2002 к договору купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, по условиям которого стороны договорились о прекращении режима долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, после завершения строительства данного объекта и сдачи его в эксплуатацию, также не подлежит удовлетворению, поскольку данное соглашение говорит о намерениях сторон произвести раздел имущества в натуре после сдачи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, 85, в эксплуатацию, то есть является соглашением о намерениях, что уже было установлено судебными актами Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-6775/2004-С5.

Помимо изложенного, следует отметить, что на момент подачи искового заявления по настоящему делу объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Каменская, 85, был сдан в эксплуатацию в установленном законом порядке, что подтверждается актом N 15 от 20.02.2003, представленным в материалы дела, следовательно, в данном случае восстановление первоначального положения сторон в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ не представляется возможным в связи с тем, что объект незавершенного строительства, доли в праве собственности на который были отчуждены по оспариваемому договору, в настоящее

время прекратил свое существование.

На основании изложенного в удовлетворении требований истца о признании недействительным договора от 25.12.2002 и соглашения от 31.12.2002 к нему следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку исковые требования истца суд оставляет без удовлетворения (судебный акт вынесен в пользу ответчика) расходы по оплате государственной пошлины в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 156, 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции, а также в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья

ОДЕНЦОВА Ю.А.