Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2005 N Ф09-592/05-ГК по делу N А07-14063/04 В иске о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика судом отказано правомерно, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства существенных нарушений договора со стороны ответчика.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 марта 2005 года Дело N Ф09-592/05-ГК“

Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. на постановление апелляционной инстанции от 16.12.2004 Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-14063/04 по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о взыскании 30768 руб. 55 коп., расторжении договора аренды и выселении из арендуемого помещения.

В судебном заседании принял участие представитель истца - Шарипова Н.Н., доверенность от 27.10.2003.

Ответчик, извещенный о месте и времени рассмотрения кассационной
жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явился, явку своего представителя не обеспечил.

Индивидуальный предприниматель Каримова З.М. обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ниятбаевой Т.Ж. о взыскании 30768 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате, досрочном расторжении договора аренды N 294 от 01.12.1997 и выселении из арендуемого помещения.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования в части размера взыскиваемой задолженности по арендной плате, уменьшив его до 20488 руб. 93 коп. (л. д. 64). Уточнение иска принято судом.

Решением от 04.10.2004 исковые требования удовлетворены частично: с ИП Ниятбаевой Т.Ж. в пользу ИП Каримовой З.М. взыскано 20488 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате; расторгнут договор аренды N 294 от 01.12.1997; ИП Ниятбаева Т.Ж. выселена из занимаемого помещения; в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.12.2004 решение от 04.10.2004 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Истец - ИП Каримова З.М. - с постановлением апелляционной инстанции от 16.12.2004 не согласен, просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом п. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неполное исследование материалов дела, неполную оценку судом фактических обстоятельств дела.

Ответчиком письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Проверив в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителя истца, присутствовавшего в судебном заседании, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционной инстанции от 16.12.2004.

Как следует из материалов дела, 01.12.1997 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Учалы и Учалинского района Республики Башкортостан (арендодателем), Производственным трестом
жилищного хозяйства (балансодержателем) и индивидуальным предпринимателем Ниятбаевой Т.Ж. (арендатором) был заключен договор N 294 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, согласно п. 1.1 которого арендатору передан в пользование объект муниципального нежилого фонда - помещение общей площадью 251,4 кв. м, на 1-ом этаже в пятиэтажном кирпичном жилом здании, по адресу: г. Учалы, ул. Ленина, 23, для организации кафе с баром, промтоварного и продовольственного магазина. Срок аренды установлен п. 1.2 договора с 24.11.1997 на 10 лет.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества с аукциона N 16 от 25.09.2002 право собственности на арендованное помещение перешло к индивидуальному предпринимателю Каримовой З.М., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 02-УЧ N 012998 от 17.01.2003. При этом право собственности ИП Каримовой З.М. на объект недвижимости зарегистрировано с обременением его договором аренды N 294 от 01.12.1997.

По утверждению истца, в период с марта 2003 по май 2004 индивидуальным предпринимателем Ниятбаевой Т.Ж. арендная плата вносилась в неполном объеме, что привело к возникновению задолженности в уточненной сумме 20488 руб. 93 коп. Помимо этого арендатором, как полагает истец, часть арендуемого помещения без согласия арендодателя передавалась в субаренду и в безвозмездное пользование другим лицам. Указанные нарушения, носящие систематический характер, явились причиной для обращения ИП Каримовой З.М. с настоящим иском на основании ст. 11, п. 2 ст. 450, ст. 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1.7, 2.3.8, 2.3.16, 2.3.17, 5.3 договора аренды N 294 от 01.12.1997.

Суд первой инстанции при рассмотрении спора пришел к выводу, что согласно перерасчету арендной платы, произведенному ИП Каримовой З.М., ответчиком - ИП Ниятбаевой Т.Ж.
- за спорный период не доплачена истцу арендная плата в размере 20488 руб. 93 коп., что является нарушением ст. 309, 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении требования о досрочном расторжении спорного договора аренды суд указал на доказанность истцом нарушения ответчиком п. 2.3.16, 2.3.17 договора аренды N 294 от 01.12.1997, выразившемся в осуществлении в арендуемом помещении предпринимательской деятельности третьими лицам без согласования с собственником помещения. При таких обстоятельствах, с учетом неоднократных предупреждений истцом ответчика о необходимости устранения имеющихся нарушений под угрозой расторжения договора, суд посчитал подлежащими удовлетворению требование о досрочном расторжении договора аренды N 294 от 01.12.1997 и, как следствие - требование о выселении арендатора из арендуемого помещения на основании ст. 301, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 04.10.2004 и отказывая в иске, указал на неверную оценку судом первой инстанции обстоятельств и материалов дела, на отсутствие со стороны ответчика существенных нарушений спорного договора, в том числе в части внесения арендной платы и отсутствие оснований для его досрочного расторжения.

Данные выводы суда апелляционной инстанции являются правильными.

Судом установлено, материалами дела подтверждено и истцом не оспаривается, что ответчиком ежемесячно вносились истцу денежные средства в качестве арендной платы. При этом суд правомерно указал, что истцом не было предпринято мер по уведомлению арендатора об изменении расчета и размера арендной платы, и исходя из сумм, заявленных истцом в части размера арендной платы за спорный период, пришел к верному выводу об отсутствии задолженности Ниятбаевой Т.Ж. перед Каримовой З.М. по арендной плате.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации разделом 5 договора аренды
N 294 от 01.12.1997 предусмотрены основания его досрочного расторжения. К таким основаниям, в частности, отнесено невнесение арендатором в полном объеме арендной платы в течение более двух месяцев подряд. Однако в материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих совершение арендатором подобного нарушения условий договора аренды.

Что касается довода истца о систематическом (более двух раз) нарушении ответчиком условия п. 1.7 договора, а именно - сдаче арендуемых площадей в субаренду без согласия собственника, как основании для досрочного расторжения договора по п. 5.3.1, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что документами, достоверно подтверждающими совершение арендатором такого нарушения, могут служить лишь договор субаренды и платежные документы по оплате субарендных платежей субарендатором арендатору. Таких документов истцом не представлено, а наличие на фасаде магазина рекламных вывесок и кассовые чеки контрольных закупок, проведенных в арендуемом помещении, не являются доказательствами сдачи ответчиком арендуемого им помещения в субаренду или в безвозмездное пользование третьим лицам. Поскольку иных доказательств нарушения Ниятбаевой Т.Ж. п. 1.7 спорного договора в материалах дела не содержится, оснований для его расторжения по причине систематического нарушения арендатором указанного пункта не имеется.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии со стороны ответчика существенных и систематических нарушений договора аренды N 294 от 01.12.1997 и, соответственно, оснований для досрочного расторжения спорного договора, являются обоснованными. Нарушение ответчиком п. 2.3.8, выразившееся в несвоевременном сообщении арендатором собственнику о повреждении фасада здания, также нельзя признать существенным нарушением, являющимся основанием для досрочного расторжения договора.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда, изложенные в постановлении
апелляционной инстанции от 16.12.2004, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции от 16.12.2004 Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-14063/04 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.