Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 09.02.2005 N Ф09-123/05-ГК по делу N А47-5935/2004 Договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 9 февраля 2005 года Дело N Ф09-123/05-ГК“

Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Оренбурга на решение от 09.09.2004 и постановление апелляционной инстанции от 02.11.2004 Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-5935/2004 по иску Администрации г. Оренбурга к ООО “Харфа“ о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.

В судебном заседании приняли участие представители: истца - Луценко Н.Г.,
доверенность N 27 от 04.02.2005; ответчика - Беляков А.В., доверенность б/н от 07.02.2005.

Права и обязанности присутствующим разъяснены, отводов составу суда и ходатайств не заявлено.

Администрация г. Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к ООО “Харфа“ о расторжении договора аренды земельного участка от 15.08.2002 N 529-1843ю/2 и освобождении земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 16 011:0002 площадью 9995 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Гагарина, в районе ТД “Радуга“.

Решением от 09.09.2004 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.11.2004 решение оставлено без изменения.

Администрация г. Оренбурга с решением и постановлением апелляционной инстанции не согласна, просит их отменить, иск удовлетворить.

Оспаривая судебные акты, заявитель ссылается на неприменение судом подлежащего применению пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, которым предусмотрено право на досрочное расторжение договора в случаях, предусмотренных договором. По мнению Администрации г. Оренбурга, право на досрочное расторжение договора аренды земельного участка N 529-1843ю/2 от 15.08.2002 предоставлено ей в соответствии п. 5 дополнительного соглашения 1 от 10.09.2003, дата государственной регистрации которого (17.02.2004) на возникновение данного права не влияет. Также заявитель указывает на неправильное применение судом пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку им требования о расторжении договора аренды, основанные на указанной норме права, не заявлялись.

Проверив законность судебных актов в порядке ст. ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главы г. Оренбурга N 1843-р от 24.05.2002 между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Оренбурга, действующим от имени Администрации г.
Оренбурга, и ООО “Харфа“ 15.08.2002 был заключен договор N 529-1843ю/2 аренды земельного участка площадью 9995 кв. м, имеющего кадастровый номер 56:44:02 16 011:0002, расположенного по адресу: г. Оренбург, проспект Гагарина, район ТД “Радуга“, для проектирования, строительства и размещения крытого рынка, сроком действия до 01.07.2012. Согласно п. 4.2 данного договора, арендатор обязался обеспечить освоение земельного участка в установленные договором сроки.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.09.2003 по делу N А47-6359/2003 утверждено мировое соглашение, заключенное между Администрацией г. Оренбурга и ООО “Харфа“, во исполнение которого стороны в этот же день подписали дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.08.2002 N 529-1843ю/2, которое зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Оренбургской области 17.02.2004, запись о регистрации N 56-01/00-9/2004-16.

В дополнительном соглашении от 10.09.2003 стороны изложили п. 4.2 договора аренды от 15.08.2002 N 529-1843ю/2 в иной редакции, согласно которой арендатор обязался завершить строительство объекта не позднее 01.08.2006 в соответствии со следующими этапами: строительство нулевого цикла - октябрь 2003 г. - февраль 2004 г.; возведение каркаса, строительство железобетонных конструкций - январь 2004 г. - январь 2005 г.; отделочные работы - март 2005 г. - август 2006 г.; сантехнические и электромонтажные работы - август 2005 г. - апрель 2006 г.; монтаж технологического оборудования - январь - август 2006 г.; благоустройство прилегающей территории - май - декабрь 2005 г.; сдача объекта в эксплуатацию государственной комиссии - август 2006 г.

Пунктом 5 этого же дополнительного соглашения предусмотрено, что в случае нарушения сроков строительства объекта по вине арендатора арендодатель имеет право
расторгнуть настоящий договор аренды в одностороннем порядке, предоставив арендатору возможность распорядиться не завершенным строительством объектом в течение шести месяцев с момента расторжения.

24.02.2004 Администрацией г. Оренбурга в адрес ООО “Харфа“ направлено уведомление N 953/1-28 о невыполнении последним условий договора, касающихся согласованных сторонами сроков строительства рынка, необходимости устранения нарушений в срок до 17.03.2004 либо освобождении земельного участка и намерении Администрации г. Оренбурга расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.08.2002 N 529-1843ю/2 в случае неустранения указанных нарушений.

Актом проверки от 16.03.2004 N 852/10 земельной инспекции г. Оренбурга установлено, что строительство нулевого цикла, возведение каркаса, строительство железобетонных конструкций, земляные работы для укладки фундамента на территории рынка не начаты.

Считая, что ООО “Харфа“ нарушаются условия договора аренды земельного участка о сроках выполнения работ по строительству рынка, Администрация г. Оренбурга на основании п. 2 ст. 452, ст. 619 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что истец не доказал существенного нарушения ответчиком условий договора, которое может служить основанием для досрочного расторжения договора. При этом он исходил из того, что уведомление о расторжении договора от 24.02.2004 было направлено Администрацией г. Оренбурга до истечения срока, установленного для строительства нулевого цикла (октябрь 2003 - февраль 2004); стороны не считали условия договора аренды о сроках строительства объекта существенными, так как изменения в договор аренды в части указанных сроков вступили в силу с 17.02.2004 (момента государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.09.2003), когда срок производства работ по нулевому циклу фактически заканчивался, и ни одна из сторон от регистрации указанных изменений не отказалась.

Данные
выводы суда следует признать ошибочными, основанными на неправильном применении норм права.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - ст. 619 ГК РФ, согласно которой договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Из содержания договора аренды земельного участка от 15.08.2002 N 529-1843ю/2 следует, что земельный участок был предоставлен в аренду ответчику для проектирования, строительства, размещения крытого рынка, т.е. для использования объекта аренды с определенными в договоре целями. На арендатора договором аренды (п. 4.2) возложена обязанность обеспечить освоение земельного участка в установленные договором сроки. Конкретные сроки производства строительных работ установлены сторонами дополнительным соглашением от 10.09.2003 во исполнение заключенного ими мирового соглашения при рассмотрении Арбитражным судом Оренбургской области дела N А47-6359/2003 по иску Администрации г. Оренбурга к ООО “Харфа“ о расторжении договора аренды земельного участка от 15.08.2002 N 529-1843ю/2 и освобождении земельного участка. Дополнительным соглашением от 10.09.2003 установлена ответственность за нарушение сроков строительства (пункт 5).

Данные обстоятельства дают основания для вывода о том, что для сторон договора
аренды земельного участка его условия о сроках строительства, в том числе сроках (этапах) для производства отдельных видов работ (строительство нулевого цикла, возведение каркаса, отделочные работы и т.д.), имели существенное значение, поскольку они направлены на достижение цели договора - своевременное строительство объекта на предоставленном в аренду земельном участке. Поэтому нарушение арендатором этих условий является существенным нарушением договора, при котором арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения.

То обстоятельство, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 10.09.2003 произведена лишь 17.02.2004, не влияет на значимость для сторон его условий. Кроме того, названное соглашение было зарегистрировано и стало обязательным к исполнению арендатором до окончания срока, установленного для строительства нулевого цикла.

Помимо этого, право арендодателя - Администрации г. Оренбурга - требовать расторжения договора в случае нарушения сроков строительства объекта предусмотрено пунктом 5 дополнительного соглашения от 10.09.2003. Установленное данным пунктом правило соответствует положениям пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, согласно которым расторжение договора по требованию одной из сторон (арендодателя) может быть в случаях, предусмотренных договором.

Требование статьи 619 ГК РФ о предварительном направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок Администрацией г. Оренбурга выполнено, о чем свидетельствует уведомление о досрочном расторжении договора от 24.02.2004. В указанном документе Администрация г. Оренбурга указала на невыполнение условий договора аренды от 15.08.2002 N 529-1843ю/2 и обязала устранить имеющиеся нарушения в срок до 17.03.2004. Тот факт, что уведомление от 24.02.2004 было направлено до окончания срока для строительства нулевого цикла (февраль 2004 г.), не может свидетельствовать о преждевременности предупредительных мер со стороны арендодателя и являться основанием для
отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку характер и объем строительных работ не позволяют сделать вывод о том, что в течение оставшихся 4 дней до окончания соответствующего срока арендатор имел возможность начать и завершить строительство нулевого цикла. Работы по строительству объекта не начаты и в течение срока, установленного Администрацией г. Оренбурга в уведомлении от 24.02.2004. Данный факт констатирован в акте земельной инспекции г. Оренбурга от 16.03.2004.

В материалах дела отсутствуют доказательства как того, что ООО “Харфа“ в установленные договором аренды сроки либо по их истечении начало строительные работы, так и того, что имеет реальную возможность завершить строительство объекта до 01.08.2006, как это предусмотрено договором аренды земельного участка от 15.08.2002 N 529-1843ю/2.

При таких обстоятельствах исковое требование Администрации г. Оренбурга о досрочном расторжении договора аренды от 15.08.2002 N 529-1843ю/2 является обоснованным, так же как и требование об освобождении ответчиком земельного участка, поскольку в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судом неправильно применены нормы права, суд кассационной инстанции полагает возможным принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации г. Оренбурга, распределив в связи с этим судебные расходы в соответствии со ст. 110 АПК РФ, Законом РФ “О государственной пошлине“ (действовавшим на момент подачи иска, апелляционной и кассационной жалоб).

Руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 09.09.2004 и постановление апелляционной инстанции от 02.11.2004 Арбитражного суда Оренбургской области по
делу А47-5935/2004 отменить.

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 529-1843ю/2 от 15.08.2002, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга, действующим от имени Администрации г. Оренбурга, и ООО “Харфа“.

Обязать ООО “Харфа“ освободить земельный участок, кадастровый номер 56:44:02 16 011:0002, площадью 9995 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр. Гагарина, в районе ТД “Радуга“.

Взыскать с ООО “Харфа“ в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по иску, 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, 1500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.