Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2005 N А11-4833/2004-К1-14/180 Предварительный договор купли-продажи земельного участка является незаключенным, т.к. сторонами не согласовано условие о предмете договора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 31 октября 2005 года Дело N А11-4833/2004-К1-14/180“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Шишкиной Е.Н., судей Бабаева С.В., Конкиной И.И., при участии представителей от истца: Домниной Г.А. (доверенность от 20.01.2004) - в заседании 27.10.2005 и 31.10.2005, от ответчика: общества с ограниченной ответственностью “Аликон“ - Осиной Г.В. (протокол от 29.10.2005 N 2) - в заседании 27.10.2005, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Аликон“, город Муром Владимирской области, на решение от 29.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 11.07.2005 по делу N А11-4833/2004-К1-14/180 Арбитражного суда Владимирской области, принятые судьями
Александровой О.Ю., Казаковой Н.А., Киселевой М.Ф., Шимановской С.Я., по иску индивидуального предпринимателя Солхаева Сагыр Джума-оглы, город Муром Владимирской области, к обществу с ограниченной ответственностью “Аликон“, город Муром Владимирской области, индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. город Муром Владимирской области, и индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. город Муром Владимирской области, о понуждении к заключению договора купли-продажи и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью “Аликон“, город Муром Владимирской области, к индивидуальному предпринимателю Солхаеву Сагыр Джума-оглы, город Муром Владимирской области, о признании недействительным предварительного договора и

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Солхаев Сагыр Джума-оглы обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью “Аликон“ (далее - ООО “Аликон“), индивидуальным предпринимателям Ф.И.О. и Ф.И.О. о понуждении к заключению договора купли-продажи здания склада площадью 338,2 квадратного метра, расположенного по адресу: город Муром, поселок Механизаторов, дом 38а, а также земельного участка площадью 616,5 квадратного метра (в том числе земельный участок общего пользования 127,6 квадратного метра), что составляет 290/1000 доли в земельном участке площадью 1903 квадратных метра с кадастровым номером 33:15:00 14 04:0366.

Заявленные требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиками заключен предварительный договор от 11.12.2003 о продаже упомянутого склада, а также доли земельного участка под ним, в котором стороны определили, что основной договор будет заключен до 15.02.2004, однако ООО “Аликон“ уклоняется от заключения основного договора.

ООО “Аликон“ обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с встречным иском к индивидуальному предпринимателю Солхаеву С.Д. о признании недействительным предварительного договора от 11.12.2003 в части продажи доли земельного участка, необходимой для эксплуатации 565/1000 доли
склада, ввиду отсутствия существенных условий о предмете и цене договора.

Решением от 29.03.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.07.2005, суд, руководствуясь статьями 429 (пунктом 5), 445 (пунктом 4), 552 (пунктом 2), 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 (пунктом 4) Земельного кодекса Российской Федерации и посчитав, что ООО “Аликон“ необоснованно уклоняется от заключения основного договора, удовлетворил исковые требования Солхаева С.Д., отказав в удовлетворении встречного иска.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО “Аликон“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Основные доводы кассационной жалобы состоят в следующем. В соответствии с пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Доля земельного участка, необходимая для эксплуатации склада, указанная в предварительном договоре, не определена сторонами, не определены границы земельного участка, площадь, цена, место расположения, то есть предмет договора не был согласован.

По мнению заявителя, суд пришел к неправильному выводу о том, что ООО “Аликон“ уклонялось от заключения договора. В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. По условиям предварительного договора от 11.12.2003, оформление документов на земельный участок поручено ООО “Аликон“, однако Зеленов В.И. и Демин И.И. препятствовали установлению границ земельного участка и не подписали кадастровый план на выделенный для продажи земельный участок площадью 264 квадратных метра, что подтверждено имеющимися в деле уведомлениями.

Кроме того, при удовлетворении требований Солхаева С.Д. суд нарушил права ООО “Аликон“, являющегося собственником другого здания, расположенного на том
же земельном участке.

При надлежащем извещении сторон о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы предприниматели Зеленов В.И. и Демин И.И. явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, представитель истца указал на правомерность решения и постановления апелляционной инстанции и просил оставить их в силе.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании суда объявлялся перерыв до 16 часов 31.10.2005 в целях предоставления сторонам возможности окончить дело миром.

Законность судебных актов Арбитражного суда Владимирской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, кассационная инстанция пришла к выводу о необходимости частичной отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов, ООО “Аликон“, предприниматели Зеленов В.И. и Демин И.И. с одной стороны и предприниматель Солхаев С.Д. с другой стороны 11.12.2003 подписали предварительный договор, по условиям которого ООО “Аликон“, Зеленов В.И. и Демин И.И. обязались в будущем заключить с Солхаевым С.Д. договор купли-продажи здания склада и доли земельного участка, находящихся по адресу: Муромский район, поселок Механизаторов, дом 38 а. При этом стороны установили, что ООО “Аликон“ продает 565/1000 доли в праве общей долевой собственности на склад и долю земельного участка, необходимую для эксплуатации 565/1000 доли склада по указанному адресу, Демин И.И. продает 435/2000 доли в праве общей долевой собственности на склад и 53/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1903 квадратных метра, а Зеленов В.И. продает 435/2000 доли в праве общей долевой собственности
на склад и 53/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1903 квадратных метра. Два объекта недвижимости подлежали отчуждению вместе, поэтому в пункте 2 договора стороны согласовали общую цену здания склада и доли земельного участка в сумме 620000 рублей и определили срок для заключения основного договора - до 15.02.2004.

Право общей долевой собственности ООО “Аликон“, предпринимателей Зеленова В.И. и Демина И.И. на здание склада площадью 338,2 квадратных метра по упомянутому адресу подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 05.09.2003 33АВ N 114263, а право общей долевой собственности этих же лиц на земельный участок площадью 1903 квадратных метра с кадастровым номером 33:15:00 14 04:0366 - свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2003 33АВ N 184710.

ООО “Аликон“ в письме от 27.04.2004, адресованном Солхаеву С.Д., Зеленову В.И. и Демину И.И., заявило о недействительности предварительного договора от 11.12.2003 и указало на беспредметность полученной от Солхаева С.Д. оферты от 14.02.2004, сославшись на отсутствие существенных условий договора, позволяющих определить индивидуализирующие признаки отчуждаемого земельного участка (размеры, границы, место положения) и его цену.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре от 11.12.2003 стороны определили подлежащие продаже Солхаеву С.Д. доли ООО “Аликон“ и предпринимателей Зеленова В.И. и Демина И.И. в праве общей долевой собственности на здание склада, расположенного на принадлежащем им на праве общей долевой
собственности земельном участке площадью 1903 квадратных метра с кадастровым номером 33:15:00 14 04:0366 по адресу: Муромский район, поселок Механизаторов, дом 38а, и установили, что одновременно подлежат продаже и доли в земельном участке.

При этом отчуждаемая доля каждого предпринимателя определена конкретно - по 53/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1903 квадратных метра.

Отчуждаемая доля ООО “Аликон“ определена как доля земельного участка, необходимая для эксплуатации 565/1000 доли склада. Из содержания этого условия договора следует, что доля в земельном участке, подлежащая отчуждению ООО “Аликон“, конкретно не определена и, следовательно, предмет договора не установлен.

Суд выяснил это обстоятельство, что подтверждается назначением 21.09.2004 экспертизы (следует отметить, что данное процессуальное действие суда выходило за рамки предмета спора), целью которой было определить, какая часть земельного участка (в долях и площади) необходима для эксплуатации здания склада. При таких обстоятельствах по делу надлежащее применение судом пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации состояло в отказе истцу в иске о понуждении заключить договор купли-продажи объектов недвижимости ввиду несогласованности условия о предмете сделки, а примененная судом статья 445 (пункт 4) Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежала применению.

Суд правомерно отказал ООО “Аликон“ в удовлетворении встречного иска о признании предварительного договора недействительным, так как в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несогласованности предмета договора последний считается незаключенным.

Заявитель оспаривает предварительный договор только в части земельного участка, однако договор является незаключенным в целом, так как предмет договора - это здание склада и доля в земельном участке вместе.

Кроме того, цена, являющаяся согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса
Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи недвижимости, определена в договоре как общая для обоих объектов без указания цены каждого объекта в отдельности.

ООО “Аликон“ принадлежит на праве собственности 894/1000 доли в земельном участке, поэтому по договору купли-продажи отчуждению подлежала часть этой доли, которую следовало установить и указать в предварительном договоре.

Представитель истца Домнина Г.А. устно в судебных заседаниях кассационной инстанции и в письменных пояснениях на кассационную жалобу фактически признала несогласованность предмета договора, указав, что на момент заключения предварительного договора невозможно было определить долю земельного участка ООО “Аликон“, подлежавшую отчуждению. Последнее утверждение истца является юридически несостоятельным, поскольку доля ООО “Аликон“, подлежавшая продаже, определяется в порядке, установленном в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (пропорционально доле в праве собственности на здание), на что правильно указал суд апелляционной инстанции, однако на момент подписания предварительного договора стороны эту долю не рассчитали, в результате чего предмет договора остался несогласованным, поэтому суд не должен был применять пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и понуждать ответчиков к заключению договора.

Пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также не подлежал применению судом, так как данная норма права регламентирует случаи продажи зданий и сооружений, когда земельный участок не является предметом такого договора.

На основании изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу, что при рассмотрении данного спора суд правильно установил фактические обстоятельства дела, но неправильно применил статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и применил не подлежавшие применению статьи 445 (пункт 4) и 552 (пункт 1). Это является в силу пункта 2 части 1 статьи 287, части 1 и пункта
2 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций в части удовлетворения основного иска и принятия кассационной инстанцией в этой части нового решения об отказе предпринимателю Солхаеву С.Д. в иске.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.10.2005 о приостановлении исполнения решения от 29.03.2005 и постановления апелляционной инстанции от 11.07.2005 считать утратившим силу в связи с рассмотрением кассационной жалобы.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по первоначальному иску, апелляционной и кассационной жалобам относятся на предпринимателя Солхаева Сагыр Джума-оглы.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 2 части 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 11.07.2005 по делу N А11-4833/2004-К1-14/180 Арбитражного суда Владимирской области в части удовлетворения иска предпринимателя Солхаева Сагыр Джума-оглы об обязании общества с ограниченной ответственностью “Аликон“ и предпринимателей Ф.И.О. город Муром Владимирской области, и Ф.И.О. город Муром Владимирской области, заключить с индивидуальным предпринимателем Солхаевым Сагыр Джума-оглы, город Муром, договор купли-продажи здания склада, расположенного по адресу: Муромский район, поселок Механизаторов, дом 38а (доля общества с ограниченной ответственностью “Аликон“ - 565/1000 доли в праве собственности на склад, доля Ф.И.О. - 435/2000 доли в праве собственности на склад, доля Ф.И.О. - 435/2000 доли в праве собственности на склад), а
также земельного участка площадью 616,5 квадратного метра (в том числе земельный участок общего пользования 127,6 квадратного метра), что составляет 290/1000 доли в земельном участке площадью 1903 квадратных метра с кадастровым номером 33:15:001404:0366 отменить. В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с предпринимателя Солхаева Сагыр Джума-оглы в пользу общества с ограниченной ответственностью “Аликон“, город Муром Владимирской области, 1000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Владимирской области выдать исполнительный лист.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение первоначального иска в первой и апелляционной инстанциях возложить на предпринимателя Солхаева Сагыр Джума-оглы.

Поворот исполнения судебных актов поручить Арбитражному суду Владимирской области.

В остальной части оставить решение и постановление апелляционной инстанции без изменения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

ШИШКИНА Е.Н.

Судьи

БАБАЕВ С.В.

КОНКИНА И.И.