Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2005 N А29-3691/2004-2э Недобросовестный арендатор лишен права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 12 августа 2005 года Дело N А29-3691/2004-2э“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю., без участия представителей сторон, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью “Визави“ на решение от 16.08.2004 и постановление апелляционной инстанции от 27.04.2005 по делу N А29-3691/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми, принятые судьями Вохтоминым А.Ю., Тугаревым С.В., Дончевской О.А., Вакулинской М.В., по иску общества с ограниченной ответственностью “Визави“ к Отделу по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования “Город Воркута“, муниципальному унитарному предприятию “Быт-Комплекс“ об обязании продлить договор аренды
и

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Коми обратилось общество с ограниченной ответственностью “Визави“ (далее - ООО “Визави“) с иском к Отделу по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования “Город Воркута“ и муниципальному унитарному предприятию “Быт-Комплекс“ (далее - МУП “Быт-Комплекс“) об обязании продлить договор аренды помещений, расположенных по адресу: город Воркута, поселок Воргашор, улица Воргашорская, 9.

Исковые требования основаны на статьях 617 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что по истечении срока действия договора аренды от 05.01.2003 ответчики отказали истцу в заключении договора на эти же помещения на новый срок.

Решением от 16.08.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.10.2004, в удовлетворении иска отказано.

Суд, сославшись на статью 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор аренды от 05.01.2003 незаключенным, поскольку он не содержит условий, позволяющих определенно установить предмет сделки. В связи с отсутствием договорных отношений имущественного найма у истца не возникает преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, суд посчитал, что ООО “Визави“ выбрало неправильный способ защиты своего нарушенного права.

В отношении Отдела по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования “Город Воркута“ производство по делу прекращено, так как данный ответчик не является юридическим лицом.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.01.2005 постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Коми от 22.10.2004 отменено и дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию названного суда ввиду ненадлежащего извещения истца о времени и месте судебного заседания.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Коми от 27.04.2005 решение от 16.08.2004 оставлено в силе. При этом суд сослался на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации
и указал, что истец выбрал неверный способ защиты своих прав, так как законом не предусмотрена обязанность арендодателя продлять договорные отношения. Суд также посчитал, что фактически предмет спора между сторонами отсутствует, ибо 2004 год, на который распространялось требование о продлении обязательственных правоотношений, окончился.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО “Визави“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить их в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель жалобы полагает, что суд неправильно применил статьи 432 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал ошибочные выводы о незаключенности договоров аренды от 17.01.2002 и от 05.01.2003, ибо объект найма можно определить по данным технического паспорта на здание, срок аренды составляет менее одного года, в силу чего сделки не подлежат государственной регистрации.

Наличие арендных отношений предоставляет истцу преимущественное право на заключение договора на новый срок, а потому суду следовало выяснить у истца его требования и удовлетворить их.

Кроме того, по мнению ООО “Визави“, суд нарушил статьи 24, 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Коми по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 17.01.2002 Отдел по управлению муниципальной собственностью, муниципальное унитарное предприятие “Быт-Комплекс“ и ООО “Визави“ подписали договор
аренды помещений общей площадью 37,2 квадратного метра, расположенных в здании по адресу: город Воркута, поселок Воргашор, улица Воргашорская, 9. Срок аренды определен сторонами с 01.01.2002 по 31.12.2002, то есть равным одному году.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поименованный договор его участниками не зарегистрирован, поэтому является незаключенным.

Позднее указанными сторонами подписан договор от 05.01.2003 на аренду помещений той же площади. При анализе условий данной сделки суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предмет аренды контрагентами надлежащим образом не идентифицирован, поскольку в тексте договора отсутствуют данные, позволяющие определить, какие конкретно помещения в здании по адресу: город Воркута, поселок Воргашор, улица Воргашорская, 9, передавались в пользование арендатору.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, предмет сделки, как справедливо указал суд, является существенным условием договора аренды. Отсутствие в соглашении от 05.01.2003 определенно установленного объекта найма влечет его незаключенность.

Довод истца о возможности установить предмет сделки на основании технического паспорта спорного здания отклоняется, ибо из названного документа можно установить лишь технические сведения (данные) всего здания, а не перечень и характеристики передаваемых по договору
имущественного найма помещений.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Исходя из смысла данной нормы правом на преимущественное заключение договора аренды имеет лишь добросовестный арендатор, то есть сторона по заключенному договору аренды. В рассматриваемой ситуации между истцом и ответчиками арендные отношения отсутствовали, поэтому ООО “Визави“ не приобрело преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Кроме того, окружной суд находит правомерным вывод суда апелляционной инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты предполагаемого нарушенного преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом иска должно являться требование истца о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному предпринимателем с новым арендатором.

Ссылка подателя жалобы на нарушение судом статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность суда заявить самоотвод, во внимание не принимается, ибо в соответствии с правилами статьи 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья, принимавший участие в рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, не может участвовать в рассмотрении этого дела лишь в судах первой и кассационной инстанций, а также в порядке надзора.

Нарушение апелляционным судом сроков рассмотрения апелляционной жалобы, установленных статьей 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, не является основанием к отмене постановления.

Доводы кассатора рассмотрены и отклоняются как юридически несостоятельные в силу вышеизложенного.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Определение третьей инстанции от 13.07.2005 в части предоставления заявителю жалобы отсрочки уплаты государственной пошлины следует считать утратившим силу.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.08.2004 и постановление апелляционной инстанции от 27.04.2005 по делу N А29-3691/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Визави“ - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Визави“ в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины. Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

АПРЯТКИНА Г.С.

Судьи

КНЯЗЕВА Г.А.

ПАВЛОВ В.Ю.