Решения и определения судов

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской обл. от 28.01.2005, 21.01.2005 по делу N А50-23709/2004-Г-12 Поскольку ответчик предложил пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, требования истца, который отказался от договора аренды, освободить помещения и взыскать задолженность по платежам подлежат удовлетворению.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции

от 28 января 2005 г. Дело N А50-23709/2004-Г-12“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2005 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2005 г.

Арбитражный суд, рассмотрев в заседании арбитражного суда апелляционную жалобу ООО “ПЭК“ на решение Арбитражного суда Пермской области от 18.11.2004 по делу N А50-23709/2004-Г-12,

УСТАНОВИЛ:

ООО “Виктория“ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Пермская электрическая компания“ (далее - ООО “ПЭК“) об обязании освободить нежилое помещение (комнату N 21 общей площадью 33,7 кв. м), расположенное на 2-м этаже здания, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. К.Цеткин, 27, а также о взыскании задолженности по арендной плате, платежей за электроэнергию
и пользование земельным участком в сумме 130946 руб. (т. 1, л.д. 6, 7, 17).

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил размер исковых требований, которые составили 86969 руб. 14 коп., в том числе 72807 руб. - задолженность по арендной плате, 4235 руб. 46 коп. - доля арендной платы за землю, 9926 руб. 68 коп. - задолженность по оплате за электроэнергию. Кроме того, истец пояснил, что в настоящее время по паспорту БТИ спорная комната значится под номером 20 (т. 2, л.д. 1-5).

Решением арбитражного суда от 18.11.2004 исковые требования удовлетворены частично. Ответчик обязан освободить нежилое помещение общей площадью 33,7 кв. м (основной - 26,9 кв. м, комната N 20), расположенное по адресу: г. Пермь, ул. К.Цеткин, 27 (2-й этаж); с ответчика в пользу истца взыскано 85715 руб. 40 коп. основного долга, 3321 руб. судебных издержек по оплате услуг представителя. В остальной части иска отказано. С истца в пользу ответчика взыскано 2245 руб. судебных издержек по оплате услуг представителя (т. 2, л.д. 23-26).

Заявитель (ответчик) с решением арбитражного суда не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. Истец просит оставить решение арбитражного суда без изменения.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 30.04.2002 N 7, по условиям которого истец (арендодатель) сдал ответчику (арендатору) во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Пермь, ул. К.Цеткин, 27, площадью 33,7 кв. м (комната N 21 на
2-м этаже). Срок аренды - до 31.12.2002. Согласно п. 4.1, 4.2 договора арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, перечисляет на расчетный счет или вносит в кассу арендодателя арендную плату в размере 102 руб. 88 коп. за 1 кв. м (без учета НДС), оплачивает электроэнергию по счетчику 621593, а также оплачивает арендную плату за землю пропорционально занимаемой площади. Согласно п. 3.2.4 договора арендатор обязан по окончании срока договора и при досрочном освобождении сдать помещение арендодателю по двустороннему акту.

Истец считает, что поскольку ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора, то на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Как указал истец, письмом от 10.03.2004 он отказался от договора аренды от 30.04.2002 N 7 и просил ответчика освободить арендуемое помещение в срок до 10.06.2004. В связи с тем, что ответчик не освободил нежилое помещение и не производил платежи, предусмотренные договором аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просил суд обязать ответчика освободить занимаемое последним нежилое помещение и взыскать задолженность по платежам по договору аренды за период с 01.01.2003 по 01.10.2004 в сумме 86969 руб. 14 коп. (с учетом уменьшения исковых требований на основании ст. 49 АПК РФ).

Ответчик, оспаривая исковые требования, указывает на то, что договор аренды нежилого помещения от 30.04.2002 N 7 не может считаться продленным, т.к. для этого отсутствовали условия, предусмотренные п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, по мнению ответчика, площадь арендуемого помещения составляет не 33,7 кв. м, а 26,9 кв. м.
Исходя из указанной площади (26,9 кв. м) должна рассчитываться арендная плата, которая составит 2767 руб. 47 коп. в месяц (102 руб. 88 коп. за 1 кв. м) и 58116 руб. 87 коп. - за взыскиваемый период (с 01.01.2003 по 01.10.2004). Из этой же площади должна рассчитываться доля арендной платы за землю, которая составит 3380 руб. 83 коп. Ответчик считает также, что сумма долга за электричество возникла не по основаниям, предусмотренным договором аренды, а из фактически сложившихся отношений сторон по учету и оплате всей потребленной ответчиком электроэнергии, в том числе и принадлежащих ответчику на праве собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик после истечения срока действия договора возвратил арендуемое помещение истцу, как это предусмотрено п. 3.2.4 договора аренды от 30.04.2002 N 7 и ст. 622 ГК РФ. Доводы ответчика о том, что ООО “ПЭК“ не могло пользоваться спорной комнатой в связи с тем, что все помещения ответчиком 01.06.2003 были сданы в аренду ООО “Пермэлектрокомплектация“, не могут быть приняты во внимание, т.к. указанные доводы ничем не подтверждены (ст. 65 АПК РФ). Других доказательств в подтверждение довода о том, что арендатор не пользовался арендуемым помещением после истечения срока действия договора аренды от 30.04.2002, в материалах дела не имеется. Таким образом, ответчик не доказал, что он не пользовался арендуемым помещением после 31.12.2002 (ст. 65 АПК
РФ).

Ссылка ответчика на то, что письмо истца (без номера и даты), полученное ответчиком 29.11.2002, свидетельствует о прекращении договора аренды 31.12.2002, является необоснованной. Указанное письмо свидетельствует о намерении истца (арендодателя) продлить арендные отношения, а не отказаться от них (т. 1, л.д. 13). То обстоятельство, что истец указал иной размер арендной платы в 2003 году, значения не имеет, т.к. изменение условий договора, в том числе размера арендной платы, происходит в установленном законом порядке (ст. 450 ГК РФ). Суд первой инстанции правильно указал, что имеющаяся в данном письме приписка о недействительности договора при отсутствии его перезаключения, противоречит нормам ГК РФ и не может быть принята во внимание. Таким образом, исходя из фактических действий сторон (ответчик продолжает пользоваться арендуемым помещением, истец не возражает против этого), суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 30.04.2002 в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды от 30.04.2002 N 7 письмом, которое получено ответчиком 10.03.2004 (т. 1, л.д. 101). Факт получения указанного письма подтвержден ответчиком в судебном заседании 27.10.2004 (т. 1, л.д. 160). В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды от 30.04.2002 N 7 считается прекращенным с 11.06.2004. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поэтому суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца об обязании ответчика возвратить арендуемое помещение общей площадью 33,7 кв. м (в том числе основной - комнаты N 20 площадью 26,9 кв. м).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.10.2003 истец является собственником встроенных помещений (лит. Б) общей площадью 789 кв. м на 1 и 2 этажах 2-этажного кирпичного здания ателье, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. К.Цеткин, 27 (т. 1, л.д. 36). Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.10.2000 ответчик является собственником встроенных нежилых помещений общей площадью 143,9 кв. м на 2-м этаже того же здания (лит. А1) (т. 1, л.д. 76-78). В договоре купли-продажи нежилого помещения от 04.09.1998, в котором продавцом являлся истец, а покупателем - ответчик, а также в акте приемки-передачи нежилого помещения от 29.11.1998 (т. 1, л.д. 76-78), стороны конкретизировали, какие именно помещения (номер комнаты, площадь) перешли в собственность ИЧП “Пермская электрическая компания“, являющемуся правопредшественником ООО “ПЭК“ (т. 1, л.д. 80-89).

При заключении договора аренды от 30.04.2002 N 7 были использованы данные технического паспорта БТИ от 16.12.1994, согласно которому объект аренды (комната на втором этаже) значился под номером 21 (т. 1, л.д. 56-59). В настоящее время согласно техническому паспорту МУ БТИ г. Перми от 16.05.2002 указанное нежилое помещение (комната) значится под номером 20 (т. 1, л.д. 60-63). Ответчик не оспаривает, что объектом аренды является именно это помещение.

Доводы ответчика о том, что площадь арендуемого помещения составляет не 33,7 кв. м, а 26,9 кв. м, как указано в технических паспортах, не могут быть приняты во внимание. Как следует из технических
паспортов (л.д. 56-63), арендуемое помещение находится на втором этаже здания и не имеет отдельного входа в него. Из пояснения истца следует, что арендуемая ответчиком площадь нежилого помещения в размере 33,7 кв. м включает площадь спорной комнаты - 26,9 кв. м и площадь 6,9 кв. м, приходящуюся на ответчика в связи с использованием площадей истца: лестничный марш с первого этажа до межлестничной площадки между первым и вторым этажами и половина этой площадки. Начисление арендной платы на площадь 6,9 кв. м не противоречит действующему законодательству (ст. 614 ГК РФ). В материалах дела отсутствуют доказательства внесения изменений в договор аренды от 30.04.2002 N 7, касающихся размера арендуемой площади. Кроме того, ответчик и ранее по договору аренды N 20 пользовался арендуемой площадью в размере 33,7 кв. м и осуществлял арендные платежи исходя из указанной площади (т. 2, л.д. 15). При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что при расчете арендной платы должна приниматься площадь 26,9 кв. м, являются необоснованными, т.к. согласно ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно уточненному расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2003 по 01.10.2004 исходя из установленного договором аренды размера арендной платы за 1 кв. м в месяц - 102 руб. 88 коп. без учета НДС (3467 руб. в месяц) составила 72807 руб. Доказательства уплаты задолженности в материалах дела отсутствуют, поэтому она подлежит взысканию с ответчика на основании ст. 307, 309, 310, 606, 614, 622 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что количество, цена и стоимость потребленной ответчиком электроэнергии указывались
в актах снятия показаний с прибора учета потребленной электроэнергии (счетчика) N 621593 (т. 1, л.д. 93-100). Из пояснения истца и материалов дела (т. 1, л.д. 108, 111) следует, что счетчик N 621593 подключен к основному счетчику истца. Как следует из материалов дела (т. 1, л.д. 108, 111-119), энергоснабжающая организация до 01.05.2004 предъявляла истцу счета-фактуры за всю электроэнергию, учитываемую по счетчикам 924765 и 108843, в том числе и за электроэнергию, потребленную ответчиком (с учетом электроэнергии, потребленной в арендуемой комнате). Согласно п. 4.1 договора аренды от 30.04.2002 N 7 ответчик обязался оплачивать истцу стоимость электроэнергии, учитываемой по счетчику N 621593. Поэтому требование истца о взыскании с ответчика стоимости потребленной электроэнергии, учитываемой по счетчику N 621593, не противоречит ст. 8, 307, 309, 310 ГК РФ.

Согласно расчету истца, составленному на основании данных актов снятия показаний с прибора учета потребленной электроэнергии (счетчика) N 621593, общая стоимость электроэнергии, потребленной ответчиком за период с декабря 2003 года по 15.06.2004, составила 15329 руб. 96 коп. (т. 2, л.д. 1-4). С учетом оплаты ответчиком 6657 руб. 02 коп., в том числе: истцу - 4817 руб. 68 коп. и 585 руб. 60 коп. (кредитовые авизо N 005-379239 от 17.03.2003 и N 005-666231 от 08.04.2003 - т. 1, л.д. 154, 155), ОАО “Пермэнерго“ в соответствии с соглашением от 01.05.2004 с ООО “Апрель“ (т. 1. л.д. 108), - 578 руб. 78 коп. (платежное поручение N 2152 от 11.06.2004 - т. 1, л.д. 106) и 674 руб. 96 коп. (платежное поручение N 2244 от 14.07.2004 - т. 1, л.д. 107) задолженность ответчика за
потребленную электроэнергию составила 8672 руб. 94 коп. Указанная сумма долга за электроэнергию подлежит взысканию с ответчика на основании ст. 8, 307, 309 ГК РФ.

Кроме того, ответчик на основании п. 4.2 договора аренды от 30.04.2002 N 7 обязан оплачивать арендную плату за землю, пропорционально площади арендуемого помещения. Из материалов дела следует, что здание по ул. К.Цеткин, 27, в г. Перми расположено на земельном участке общей площадью 933,137 кв. м, который предоставлен истцу в соответствии с Постановлением главы администрации г. Перми от 20.05.1999 N 992 (т. 2, л.д. 6, 7). На основании указанного Постановления истец заключил с департаментом имущественных отношений администрации г. Перми договоры аренды от 27.10.1999 N 319-99 и от 06.08.2003 N 190-03С (т. 2, л.д. 8-10). Размер взыскиваемых истцом арендных платежей за 2003 год и первое полугодие 2004 года в сумме 4235 руб. 46 коп. (т. 2, л.д. 1-4) определен истцом пропорционально доле земли - 32,62 кв. м, приходящейся на общую площадь арендуемого помещения 33,7 кв. м исходя из ставок арендных платежей, установленных по договору аренды с департаментом имущественных отношений администрации г. Перми. Имеющийся в деле расчет стоимости аренды за долю земли (т. 2, л.д. 5) подтверждается уведомлениями департамента о размерах арендных платежей на 2003-2004 гг. (т. 2, л.д. 11-14). Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика доли арендной платы за землю в сумме 4235 руб. 46 коп. обоснованно и подлежит удовлетворению (ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ).

Доводы ответчика о том, что доля арендной платы за землю должна исчисляться с арендуемой площади 26,9 кв. м противоречит материалам дела.

С
учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил имущественные требования истца частично в общей сумме 85715 руб. 40 коп. (72807 руб. + 8672 руб. 94 коп. + 4235 руб. 46 коп.), отказав во взыскании остальной части иска.

Госпошлина по иску и апелляционной жалобе правильно распределена судом первой инстанции с учетом требований ст. 110 АПК РФ. Судебные расходы на оплату услуг представителей, понесенных сторонами (ООО “ПЭК“ в сумме 6500 руб. - т. 1, л.д. 156-158; ООО “Виктория“ в сумме 5000 руб. - т. 2, л.д. 16-18), обоснованно распределены судом первой инстанции пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (п. 1 ст. 110 АПК РФ) (т. 2, л.д. 26).

В связи с тем, что ответчик по апелляционной жалобе уплатил госпошлину в большем, чем требуется, размере на 97 руб. 23 коп., излишне уплаченная сумма госпошлины подлежит ему возврату из федерального бюджета РФ (ст. 104 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, апелляционная инстанция гражданской коллегии Арбитражного суда Пермской области

ПОСТАНОВИЛА:

решение арбитражного суда от 18.11.2004 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО “Пермская электрическая компания“ госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 97 руб. 23 коп., излишне уплаченную по платежному поручению N 2808 от 15.12.2004.