Решения и постановления судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2005 по делу N А56-45288/2004 Несоблюдение арендатором земельного участка установленных договором обязательств по уведомлению арендодателя о передаче права собственности на объекты недвижимости, расположенные на участке, и несовершению без письменного разрешения арендодателя сделок, связанных с обременением предоставленных арендатору по договору имущественных прав или их переходом к иному лицу, влечет взыскание штрафа за нарушение условий договора.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 25 апреля 2005 года Дело N А56-45288/2004“

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2005 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2005 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Н.С.Полубехиной, судей Н.М.Поповой, Н.А.Мельниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Г.И.Шапошниковой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Самсон-К“ на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 января 2005 г. по делу N А56-45288/2004 (судья Н.Я.Корж) по иску ОАО “Салолин“ к ООО “Самсон-К“ о взыскании 7840016 руб. 58 коп., при участии: от истца (заявителя)
- А.В.Гудименко (доверенность N 1-15/123 от 30.12.2004); Ю.С.Меркулова (доверенность N 1-15/124 от 30.12.2004); А.Е.Матвеев (доверенность N 1-15/122 от 30.12.2004); от ответчика (должника) - И.Н.Громова (доверенность N 8 от 15.02.2005),

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество “Салолин“ (далее - ОАО “Салолин“) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Самсон-К“ (далее - ООО “Самсон-К“) о взыскании штрафа в размере 7840016,58 руб. за неисполнение условий договора аренды N 3-43/22 от 20.05.2002, заключенного на пользование земельными участками общей площадью 543656 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13.

Решением арбитражного суда от 31.01.2005 требования ОАО “Салолин“ удовлетворены в сумме 3000000 руб. Судом применена статья 333 Гражданского кодекса РФ.

В апелляционной жалобе ООО “Самсон-К“, сославшись на неправильное применение судом статей 431, 314 Гражданского кодекса РФ и указав на несоответствие обстоятельствам дела выводов суда о допущенных арендатором нарушениях условий договора, просит решение отменить и в иске отказать.

ОАО “Салолин“ в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной.

В судебном заседании представитель ООО “Самсон-К“ апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, а представители ОАО “Салолин“ возражали против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ОАО “Салолин“ является собственником пяти земельных участков общей площадью 543656 кв. м,
расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, а именно: участка площадью 471226 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63; участка площадью 61745 кв. м с кадастровым номером 78:7691:49; участка площадью 6058 кв. м с кадастровым номером 78:7691:45; участка площадью 1924 кв. м с кадастровым номером 78:7691:44 и участка площадью 2703 кв. м с кадастровым номером 78:7691:42.

ОАО “Салолин“ (арендодатель) и ООО “Самсон-К“ (арендатор) 20.05.2002 подписали договор N 3-4322 аренды указанных земельных участков для использования под производство мясопродуктов, лекарственных препаратов и ароматических средств, сельскохозяйственной продукции и сырья, а также для фирменной торговли сроком по 31.12.2002. Согласно пункту 1.2 договора изменение цели использования участков допускается исключительно с согласия арендодателя.

Земельные участки переданы арендатору по акту сдачи-приемки от 20.05.2002.

В дальнейшем спорный договор был продлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пп. 2.2, 2.3 договора на участках имеются здания и сооружения, предназначенные для технологического процесса по производству мясопродуктов, лекарственных препаратов, ароматических средств, сельхозпродукции и сырья, длительного хранения готовой продукции, ее отгрузки и реализации, объекты жизнеобеспечения и зоны особого режима использования участка и его частей. Вся деятельность Арендатора, изменяющая характеристику объекта, может осуществляться только с разрешения Арендодателя.

Обязанностью арендатора, установленной пунктом 4.3.1 договора, является использование участка в соответствии с целями, указанными
в пункте 1.2 договора.

В целях соблюдения указанного условия арендатор принял на себя обязанности, предусмотренные пунктами 4.3.8 и 4.3.9 договора, не заключать без письменного разрешения Арендодателя договоры и не совершать сделки, следствием которых может явиться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по договору имущественных прав, в том числе переход их к иному лицу, а также уведомлять Арендодателя о передаче права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на участке.

Исполнение указанных обязанностей обеспечено неустойкой, установленной пунктом 5.3 договора.

В ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе суд установил, что необходимость включения в договор условий пунктов 4.3.8 и 4.3.9 обусловлена длительными отношениями сторон, в результате которых у ООО “Самсон-К“ возникла значительная задолженность по арендной плате, и контроль за недвижимым имуществом должника, находящимся на земельном участке, направлен на защиту имущественных интересов Арендодателя.

Основанием для взыскания штрафа явилось нарушение ООО “Самсон-К“ обязанности, предусмотренной пунктами 4.3.8 и 4.3.9 договора. ОАО “Салолин“ из выписки ЕГРП N 78-01-2064.2/2004-104 от 10.09.2004 стало известно о переходе в августе 2004 г. собственности ООО “Самсон-К“ на здание с кадастровым номером 78:7691:63:95 к ООО “Самсон-Бета“. По состоянию на дату предъявления иска уведомления о переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на арендованном земельном участке, ООО “Самсон-К“ в адрес Арендодателя не направлялось.

Об отчуждении здания ООО “Самсон-К“ Арендодателя также не поставило
в известность.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Особенности использования земельного участка, предусмотренные пунктами 1.2, 2.2 договора, требуют согласия собственника участка.

Отсутствие в договоре условий о сроке уведомления Арендодателя о переходе права собственности на объекты недвижимости Арендатора требует применения статьи 314 Гражданского кодекса РФ. С учетом положений указанной статьи судом сделан обоснованный вывод о неисполнении ООО “Самсон-К“ установленной пунктом 4.3.9 обязанности в разумный срок. Поскольку требования ОАО “Салолин“ не направлены на присуждение ООО “Самсон-К“ к исполнению обязанности в натуре, получение Арендодателем в период производства по делу уведомления о продаже здания не влияет на правомерность взыскания штрафа за нарушение условий договора.

Расчет штрафа соответствует условиям договора и составлен с учетом размера арендной платы и периода времени, когда было допущено нарушение.

Судом правильно применена статья 333 Гражданского кодекса РФ и подлежащая взысканию неустойка в сумме 7840016,58 руб. уменьшена до суммы 3000000 руб.

На основании изложенного решение арбитражного суда от 31.01.2005 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской
области от 31.01.2005 по делу N А56-45288/04 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на ООО “Самсон-К“.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ПОЛУБЕХИНА Н.С.

Судьи

ПОПОВА Н.М.

МЕЛЬНИКОВА Н.А.