Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2006, 27.02.2006 N 09АП-1080/06-ГК по делу N А40-67454/05-82-547 Суд отказал в удовлетворении требования о выселении ответчика из нежилого помещения в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, так как ответчиком предпринимались меры для регистрации договора аренды, но по объективным причинам договор не зарегистрирован, хотя добросовестно исполняется ответчиком в части оплаты установленной арендной платы и содержания помещения.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

6 марта 2006 г. Дело N 09АП-1080/06-ГК27 февраля 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2006.

Мотивированное постановление изготовлено 06.03.2006.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи К.И., судей С., К.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем Г., при участии: от истца - Ж.; от ответчика - Б., рассмотрев 27.02.06 в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального общества инвалидов “Орехово-Борисово Южное“, г. Москва, (ответчика) на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.12.2005 по делу N А40-67454/05-82-547, принятое судьей З. по иску Департамента имущества города Москвы к муниципальному обществу инвалидов
“Орехово-Борисово Южное“ о выселении,

УСТАНОВИЛ:

данным решением удовлетворены исковые требования Департамента имущества г. Москвы о выселении муниципального общества инвалидов “Орехово-Борисово Южное“ из нежилого помещения площадью 43,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Елецкая, д. 11, корпус 1. Решение мотивировано отсутствием законных оснований для занятия ответчиком помещений, поскольку договор аренды от 27.09.2004 N 06-010222004г, заключенный на срок более года в установленном законом порядке не зарегистрирован и в соответствии со ст. 651 ГК РФ считается незаключенным, в связи с чем не порождает правовых последствий для лиц, его подписавших. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. Поскольку ответчиком не представлено доказательств законного права на нахождение в спорных помещениях, требования истца о выселении признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Пояснил, что ответчиком предпринимались меры для регистрации договора аренды, но по объективным причинам договор не зарегистрирован, хотя добросовестно исполняется ответчиком в части оплаты установленной арендной платы и содержания помещения.

Департамент имущества г. Москвы отзыва на апелляционную жалобу не представил.

Представитель Департамента имущества в судебном заседании пояснил, что право собственности г. Москвы на момент заключения договора и на момент рассмотрения спора не зарегистрировано, документы находятся на оформлении в ГУ ФРС по г. Москве. Полагает, что решение суда законно и обоснованно. Ответчик не исполнил принятые обязательства по регистрации договора аренды, в связи с чем не имеет законных оснований для занятия помещения по незаключенному договору и подлежит выселению.

Ответчик в судебном заседании поддержал доводы
апелляционной жалобы. Пояснил, что в соответствии с п. 3.1 договора обязанность по регистрации договора аренды возникает у арендатора после подписания акта приема-передачи помещения, который до сих пор сторонами не подписан, в связи с уклонением Департамента имущества от его подписания.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, ответчика, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды от 27.09.2004 N 06-010222004г нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Елецкая, д. 11, корпус 1. Срок действия договора определен сторонами с 23.07.2004 по 23.07.2009. Акт приема-передачи помещений сторонами не подписан, но ответчик фактически занимает спорные помещения, что не оспаривается истцом, подтверждается актом проверки от 24.11.2005.

В соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. До настоящего времени договор не зарегистрирован.

В соответствии с пунктом 2 ст. 6, частью 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ N 122-ФЗ от 21.07.1997 регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект недвижимости. Из материалов дела усматривается и истцом не отрицается, что на момент подписания договора аренды, как и на момент рассмотрения спора в суде право собственности города Москвы на спорные помещения в установленном порядке не зарегистрировано, документы находятся в стадии
оформления.

Кроме того, в соответствии с п. 3.1 договора обязанность арендатора произвести государственную регистрацию договора аренды возникает после подписания акта приема-передачи помещения. Сторонами не оспаривается, что акт приема-передачи до настоящего времени не подписан.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды явилось следствием несовершения Департаментом имущества г. Москвы необходимых для государственной регистрации договора аренды действий, а именно:

1) отсутствие регистрации первичного права собственности г. Москвы в Едином государственном реестре прав. Без подтверждения первичного, ранее возникшего права г. Москвы на спорные помещения путем внесения соответствующей записи в ЕГРП на основании заявления правообладателя (в данном случае - Департамента имущества г. Москвы) с предоставлением правоустанавливающих документов невозможна регистрация обременения в соответствии со ст. ст. 6, 13 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“;

2) уклонение Департамента имущества г. Москвы от подписания с арендатором акта приема-передачи помещения, тогда как обязанность арендатора направить договор аренды на регистрацию возникает в соответствии с п. 3.1 договора после подписания акта приема-передачи.

Истец не представил доказательств, подтверждающих, что ответчик имел возможность самостоятельно совершить указанные действия.

Таким образом, у арендатора существуют объективные препятствия для государственной регистрации договора аренды. Между тем истец с момента подписания договора не предпринял необходимых действий для регистрации права собственности с целью создания правовых условий для регистрации договора аренды.

При таких обстоятельствах требования о выселении ответчика в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, невозможность которой обусловлена действиями истца, расцениваются апелляционным судом как злоупотребление правом со стороны истца, что является основанием для отказа в иске.

При этом судом принимается во внимание, что арендатор, не имея достаточных документов для регистрации договора аренды,
обратился в ГУ ФРС о регистрации договора. Указанное подтверждается представленной в материалы дела перепиской. Кроме того, арендатор надлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендных платежей и содержанию помещений.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения требований Департамента имущества г. Москвы о выселении ответчика из арендуемых помещений не имеется.

Руководствуясь ст. 10 ГК РФ, ст. ст. 266 - 268, 271, п. 2 статьи 269, ст. 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.12.2005 по делу N А40-67454/05-82-547 отменить.

В иске Департамента имущества г. Москвы о выселении из арендуемых помещений муниципального общества инвалидов “Орехово-Борисово Южное“ отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня принятия.