Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2006, 31.07.2006 по делу N А60-11889/06-С4 В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ одностороннее расторжение договора возможно при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Ст. 620 ГК РФ, являющаяся специальной нормой, определяющей случаи возможного досрочного расторжения договора аренды, не предусматривает таких оснований для расторжения арендных отношений, как принятие нового закона.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

3 августа 2006 г. Дело N А60-11889/06-С4изготовлен полный текстрезолютивная часть объявлена“31 июля 2006 г.

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего В.Л. Кузнецовой при ведении протокола судебного заседания В.Л. Кузнецовой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО “Магазин “Продукты N 22“ к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом о расторжении договора аренды,

с участием: от истца - Трач В.К., дов. N 13 от 19.07.2006; от ответчика - Давыдова Е.Н., дов. N 2 от 01.12.2005, удост. N 1,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды N 74640006 от 05.01.1997 нежилого помещения - подвала площадью 326,6 кв.
м в доме N 24 по ул. Грибоедова, 24 в г. Екатеринбурге, заключенного с ответчиком.

Как на основание заявленных требований истец указал на то обстоятельство, что после заключения договора с 01.03.2005 был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, в соответствии с п. 1 ст. 36 которого все помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, в том числе подвалов, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Поскольку право сдачи в аренду имущества принадлежит только его собственнику, а истец перестал быть собственником подвала с принятием Жилищного кодекса, договор аренды, как считает истец, согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ считается расторгнутым. Он, истец, как собственник части помещений в здании по ул. Грибоедова, 24 письмом от 27.12.2005 сообщил ответчику о прекращении действия договора.

Ответчик иск не признал, полагая, что односторонний отказ от исполнения договора аренды на основании ст. 36 ЖК РФ не допускается. Комитет является правомочным собственником подвала, право муниципальной собственности зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено в судебном порядке. Нежилые помещения подвала общим имуществом не являются.

Заслушав сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

между ЕКУГИ (арендодателем) и ООО “Магазином “Продукты N 22“ (арендатором) заключен договор аренды N 74640006 от 05.01.1997 подвала площадью 326,6 кв. м в доме N 24 по ул.
Грибоедова в г. Екатеринбурге. Срок действия данного договора определен периодом с 01.01.1997 по 31 декабря 2008 г. Договор зарегистрирован 06.05.1998.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 05.01.1997.

Право собственности МО “город Екатеринбург“ на переданные в аренду помещения подвала подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2001.

На основании договора купли-продажи нежилого встроенного помещения, сданного в аренду N К-496 от 07.08.2003, и дополнительного соглашения к нему от 12.01.2004 истец приобрел в собственность нежилые помещения N 25 - 46, 50 - 52 первого этажа, помещения N 1, 2 антресольного этажа общей площадью 488,8 кв. м, а также нежилые помещения, литер В, N 23, 24, 27а площадью 90,9 кв. м в этом же здании по ул. Грибоедова, 24.

Право собственности истца на указанные помещения зарегистрированы 12.08.2002 и 22.03.2004.

На оставшиеся нежилые помещения первого этажа право собственности зарегистрировано за МО “город Екатеринбург“.

Помещения второго - пятого этажей дома по ул. Грибоедова, 24 являются жилыми квартирами.

27.12.2005 истец направил ответчику письмо за N 97 о прекращении действия договора аренды подвала в связи с введением с 01.03.2005 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 36 которого определено, что все помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей
долевой собственности. Истец также требовал возврата арендных платежей за период с 01.03.2005 по декабрь 2005 г.

05.04.2006 ответчиком в адрес истца направлено письмо за N 02.09.2-23-2924, в котором он считал требования истца необоснованными.

Данное обстоятельство и явилось причиной обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями (о расторжении договора аренды).

Как пояснил истец в судебном заседании, он считает, что принятие Жилищного кодекса, определившего право собственников помещений в жилом доме на помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, автоматически прекращает права других лиц на эти помещения, даже если они зарегистрированы в установленном законом порядке. А поскольку ответчик перестал быть собственником подвала, договор аренды подвальных помещений подлежит расторжению. Досудебный порядок расторжения договора им соблюден.

Суд находит доводы истца несостоятельными.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

Являясь собственником помещений в подвале дома N 24 по ул. Грибоедова, чье право зарегистрировано в установленном законом порядке, ответчик правомерно выступает в качестве арендодателя в договоре
аренды подвальных помещений, срок действия которого истекает 31.12.2008.

Договор является основанием для возникновения обязательств у сторон, заключивших его. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 307, 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ одностороннее расторжение договора возможно при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Ст. 620 ГК РФ, являющаяся специальной нормой, определяющей случаи возможного досрочного расторжения договора аренды, не предусматривает таких оснований для расторжения арендных отношений, как принятие нового закона.

Истец не смог сослаться на какой-либо закон или условие договора, позволяющие ему расторгнуть договор по указанному в иске основанию.

Суд не принимает довод истца об автоматической смене собственников на спорные помещения как противоречащий вышеуказанным нормам об обязательной регистрации перехода права. Переход прав ответчика на помещения подвала к другим лицам не зарегистрирован.

Саму ссылку истца в обоснование своих прав на Жилищный кодекс Российской Федерации суд считает неправомерной, поскольку данный Закон регулирует жилищные права граждан, а объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 1, 15 ЖК РФ).

Между тем истец является владельцем нежилых помещений, права и обязанности в отношении которых регулируются Гражданским кодексом РФ, а не Жилищным кодексом.

Причем ст. 36 ЖК РФ
не является принципиально новой нормой, регулирующей право общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Право общей долевой собственности на общие помещения дома за собственниками квартир в многоквартирном доме закреплено в ст. 290 ГК РФ, введенного в действие с 01.01.1995, т.е. еще до заключения договора аренды.

Однако данная норма, как и Жилищный кодекс РФ, определяет права собственников квартир (жилых помещений), а не собственников нежилых помещений в жилом доме.

С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворения иска как не имеющего правового основания.

Руководствуясь статьями 168 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные ст. 259 - 260, 275 - 277 АПК РФ.

Судья

КУЗНЕЦОВА В.Л.