Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2006, 28.11.2006 по делу N А41-К1-12173/06 В случае изменения договора, заключенного до вступления в силу Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и зарегистрированного в соответствии с ранее действовавшим порядком, соглашение сторон об изменении условий подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

21 ноября 2006 г. Дело N А41-К1-12173/0628 ноября 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2006 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2006 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ч., судей Д.Н., М., при ведении протокола судебного заседания Д.М., при участии в заседании: от истца - А.Н., заместитель председателя Комитета, по доверенности от 05.09.2006; от ответчика - А.О., по доверенности от 11.07.2006, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества “Инфлотель“ на решение Арбитражного суда Московской области от 13 сентября 2006
года по делу N А41-К1-12173/06, принятое судьей К.Г. по иску Комитета имущественных отношений Лотошинского района Московской области к закрытому акционерному обществу “Инфлотель“ о внесении изменений в договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Лотошинского района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области к закрытому акционерному обществу (ЗАО) “Инфлотель“ о внесении следующих изменений в договор аренды земельного участка от 01.10.1992 N 5:

“1. В связи с проведенной реорганизацией совместного советско-сингапурского предприятия “Инфлотель“ в форме преобразования в закрытое акционерное общество “Инфлотель“ (протокол N 02/1 от 16.05.02 общего собрания акционеров ЗАО “Инфлотель“), изложить преамбулу договора аренды земельного участка N 5 от 01.10.1994 в следующей редакции:

“Комитет по управлению имуществом Лотошинского района Московской области, в лице председателя К.Е., действующей от имени муниципального образования “Лотошинский район Московской области“ на основании Положения о Комитете по управлению имуществом Лотошинского района, утвержденного постановлением главы Лотошинского района от 30.09.2004 N 408, именуемый в дальнейшем “Арендодатель“, с одной стороны, и закрытое акционерное общество “Инфлотель“, местонахождение: 125165, г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 92-А, зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 23.07.2002 за основным государственным регистрационным номером 1027700050180 (свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 77 N 005721031), в лице генерального директора Б., действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем “Арендатор“, с другой стороны, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:“

2. Во исполнение Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ “О регулировании земельных отношений в Московской области“ (в редакции Закона Московской области от 21.09.2004 N 120/2004-ОЗ (ред. 20.04.2005) раздел II договора “Арендная плата“ пункты 2.1, 2.2, 2.3 изложить в следующей редакции:

“2.1. Арендная плата за
земельный участок вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала путем безналичного перечисления на бюджетный счет р/счет 40101810600000010102 в отделении N 1 Московского ГТУ Банка России г. Москва, БИК 044583001. Получатель: Управление федерального казначейства по Московской области (Министерство имущественных отношений Московской области), ИНН 7725131814, КПП 504101001, КБК 01111105013030000120, ОКАТО 46229000000.

2.2. Годовой размер арендной платы за земельный участок с 2005 года составляет 340380,00 (триста сорок тысяч триста восемьдесят) рублей.

Размер арендной платы в квартал составляет 85095,00 (восемьдесят пять тысяч девяносто пять) рублей.

Исполнением обязательств по внесению арендной платы является надлежаще заверенная копия платежного документа, подтверждающая факт оплаты с отметкой банка об исполнении, направленная арендодателю в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня принятия банком платежного поручения.

2.3. В соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ “О регулировании земельных отношений в Московской области“ (в редакции Закона Московской области от 21.09.2004 N 120/2004-ОЗ “Ред. 20.04.2005), размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении базовой ставки арендной платы, если иное не установлено законодательством.

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базовой ставки арендной платы (устанавливается Законом Московской области об областном бюджете на соответствующий финансовый год), коэффициентов к ставкам (в том числе коэффициентов индексации) с первого числа месяца, следующего за опубликованием соответствующего ненормативного акта, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.

3. Раздел VI договора “Ответственность сторон“ изложить в следующей редакции:

“6.1. За нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной
платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

6.2. Настоящий договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в установленном порядке в случаях, если арендатор:

- не использует земельный участок или использует его не по целевому назначению;

- пользуется земельным участком с существенным нарушением условий настоящего договора либо с неоднократными нарушениями;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством;

- 2-кратное и более нарушение обязательств, взятых на себя арендатором по договору, является существенным нарушением;

- совокупность существенных нарушений условий договора со стороны арендатора учитывается арендодателем при принятии решения о пролонгации или о расторжении договора;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в месячный срок со дня получения такого предупреждения“.

4. Стороны договорились, что настоящие изменения применяются к их отношениям, возникшим с 01.01.2005“ (л.д. 3 - 6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 сентября 2006 года иск удовлетворен в полном объеме (л.д. 48 - 50).

Суд первой инстанции счел требования истца правомерными, соответствующими нормам действующего законодательства, Закону Московской области “О регулировании земельных отношений в Московской области“; предложенную истцом редакцию пункта 6.2 договора суд счел не нарушающей права и законные интересы ответчика как арендатора.

Не согласившись с данным решением, ЗАО “Инфлотель“ подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить как принятое при неправильном применении норм материального права (л.д. 53 - 54).

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что не согласен с предложенной истцом редакцией пункта 6.2 договора о применении внесенных в договор аренды
изменений к отношениям сторон, возникшим с 01.01.05, поскольку изменения могут приняться в соответствии со ст. 453 ГК РФ с момента вступления в законную силу решения суда.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом (ст. ст. 258, 268 АПК РФ).

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал доводы, в ней изложенные, просил решение суда отменить в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит изменению на основании п. п. 2, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ в связи со следующим.

Предметом иска является требование о внесении изменений в договор аренды N 5 от 01.10.1992, изложенных истцом в исковом заявлении, предъявленное со ссылкой на нормы статей 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В основание иска истец ссылается на факт внесения в Закон Московской области N 23/96-ИЗ от 07.06.1996 “О регулировании земельных отношении в Московской области“ изменений, определивших порядок расчета арендной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Из материалов дела усматривается, что 01 октября 1992 года между администрацией Лотошинского района Московской области (арендодатель) и совместным российско-сингапурским предприятием “Инфлотель“ был заключен договор N 5 аренды земельного участка, площадью 36,6 га с правом последующего выкупа под строительство коттеджей, спортивных и оздоровительных сооружений под организации отдыха сотрудников совместного предприятия и иностранных гостей, туристического обслуживания российских и иностранных граждан, а также для развития
садоводства, огородничества, рыбоводства, переработки сельскохозяйственной продукции и звероводства (л.д. 19). Договор заключен с приложением к нему плана и экспликации земельного участка, предоставляемого в аренду.

Названный договор заключен сроком на 49 лет и вступил в силу с момента его регистрации в администрации Лотошинского района Московской области.

Договор аренды N 5 от 01.10.92 был зарегистрирован администрацией Лотошинского района Московской области в соответствии с действовавшим порядком регистрации.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора размер ежегодной платы за арендованный земельный участок составил конкретную сумму - 992 руб. 24 коп., которая была определена на весь период срока аренды - 49 лет.

Согласно пункту 4.1 договора арендодатель имеет право изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы.

28 ноября 2001 года стороны заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 5 от 01.10.92, которым в связи с реорганизацией арендатора изменили его наименование на акционерное общество закрытого типа “Совместное предприятие “Инфлотель“ и исключили из раздела 4 “Права и обязанности арендодателя“ третий и четвертый абзацы пункта 4.2 (л.д. 24).

В соответствии с решением Совета депутатов Лотошинского района Московской области от 13.12.2001 N 96/17 Комитету по управлению имуществом Лотошинского района Московской области переданы полномочия управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (л.д. 26). Редакция пункта 4.1 договора не изменялась до настоящего времени.

30 мая 2005 года КУИ Лотошинского района Московской области направил ответчику уведомление об изменении размера арендной платы и затребовании документов, необходимых для заключения соглашения о внесении изменений в договор (л.д. 17).

ЗАО “Инфлотель“ письмом от 14 июля 2005 года направило истцу необходимые документы, указав при этом, что право изменять
размер арендной платы арендодатель имеет только при условии согласования ее с арендатором и ЗАО “Инфлотель“ не имеет возможности согласовать арендную плату в предложенной сумме.

Затем, КУИ Лотошинского района направило 01.08.05 ЗАО “Инфлотель“ соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 5 от 01.10.92, в котором предложило изменить механизм расчета арендных платежей в соответствии с требованиями Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-ОЗ “О регулировании земельных отношений в Московской области“ (л.д. 9 - 15).

В суде первой инстанции ответчик согласился с внесением предложенных истцом изменений в договор аренды N 5 от 01.10.1993 в части изменения преамбулы договора и раздела 2 договора (л.д. 44).

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к несогласию ЗАО “Инфлотель“ с предложенной истцом редакцией пункта договора аренды о том, что все изменения по договору применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2005.

Апелляционный суд считает, что требование истца о внесении изменений в договор аренды N 5 от 01.10.05 о том, что все изменения применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2005, не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Истец в обоснование изменения порядка определения размера арендной платы ссылается на положения Закона Московской области от 21.09.04 N 120/2004-ОЗ, которым предусмотрено, что с 01.01.05 применяется порядок определения арендной платы, установленный п. 1 ст. 9 Закона Московской области N 23/96-ОЗ “О регулировании земельных отношений в Московской области“.

Однако Закон Московской области от 21.09.04 N 120/2004-ОЗ был принят после заключения сторонами договора аренды земельного участка N 5 от 01.10.92 и не содержит указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 4 статьи
421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу указанной нормы последующее изменение императивных норм на условия заключенного ранее договора не влияет, кроме случаев, когда в законе ему придана обратная сила.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка и является его существенным условием (ч. 2 ст. 22, абз. 3 ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При этом размер арендной платы может быть установлен как в твердой сумме, так и являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее механизм ее расчета.

Согласно пункту 2.1 договора N 5 от 01.10.92 первоначально сторонами арендная плата была установлена в виде твердой суммы за год - 992 руб. 24 коп. на
весь период аренды.

При этом, право арендодателя на изменение размера арендной платы поставлено под условие согласования с арендатором (п. 4.1 договора).

Комплексное применение названных норм права, с учетом установленных по делу обстоятельств, позволяют суду сделать вывод, что по спорному договору изменение условия об арендной плате, в том числе, установленного механизма ее расчета, возможно только по двустороннему соглашению сторон.

Нормы пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент, с которого обязательство считается измененным или прекращенным.

Если договор изменяется или расторгается в судебном порядке (п. 2 ст. 450 и п. 2 ст. 451 ГК), то действует императивная норма. Договорное обязательство изменяется и прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что договор N 5 от 01.10.92 заключен сторонами сроком на 49 лет.

В случае изменения договора, заключенного до вступления в силу Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и зарегистрированного в соответствии с ранее действовавшим порядком, соглашение сторон об изменении условий, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами названного Федерального закона и считается заключенным с момента его регистрации.

Учитывая изложенное, у суда не имеется оснований для понуждения ответчика внести изменения в пункт договора аренды N 5 от 01.10.92 в редакции, предложенной истцом о том, что изменения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.05.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 267, 268, п. 2 ст. 269, п. п. 2, 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 сентября 2006 года по делу N
А41-К1-12173/06 изменить в части удовлетворения исковых требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 5 от 01.10.1992 пункта следующего содержания: “Стороны договорились, что настоящие изменения применяются к их отношениям, возникшим с 01.01.2005“.

В указанной части в удовлетворении исковых требований отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.