Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А56-42304/2005 Суд отказал в иске о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, указав, что фактически пользуется помещениями прежний арендатор, поэтому к новому арендатору, который не пользовался помещениями по независящим от него причинам, не может быть предъявлено требование об исполнении обязанности по уплате арендных платежей.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 ноября 2006 года Дело N А56-42304/2005“

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от КУГИ Груздевой Н.А. (доверенность от 26.12.2005), от ООО “Ардис“ Яновича В.И. (доверенность от 09.02.2006), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2006 по делу N А56-42304/2005 (судья Бурденков Д.В.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города
Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Ардис“ (далее - ООО “Ардис“) о взыскании 972915 руб. 13 коп., в том числе 668151 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 01.07.2003 по 31.12.2003, с 01.04.2004 по 30.09.2005 на основании договора от 28.04.99 N 08-А-001292 аренды нежилых помещений и 274920 руб. 87 коп. пеней в соответствии с пунктом 4.3 договора, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением от 14.07.2006 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить указанное решение, ссылаясь на неправильное применение судом статей 384, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, обязательство по передаче имущества исполнено КУГИ по отношению к закрытому акционерному обществу “Румит“ (далее - ЗАО “Румит“) и прекращено надлежащим исполнением; новый кредитор не вправе требовать повторного исполнения; ООО “Ардис“ не предъявляло КУГИ на основании статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о передаче имущества, а обратилось с иском об освобождении помещений к ЗАО “Румит“.

ООО “Ардис“ в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что требование о взыскании задолженности по арендной плате должно быть предъявлено к фактическому владельцу помещений; поскольку КУГИ как арендодатель не передавал помещения ООО “Ардис“, у последнего не возникло обязанности вносить арендную плату.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО “Ардис“ против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ЗАО
“Румит“ (арендатор) заключен договор от 28.04.99 N 08-А-001292 аренды нежилых помещений общей площадью 242,4 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 147, лит. В, пом. 4-Н, 5-Н, 1 этаж, для использования под магазин, кафе сроком с 01.03.99 по 01.03.2009. Имущество принято арендатором по акту сдачи-приемки от 01.03.99. Государственная регистрация аренды помещений произведена 23.06.2000.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом, а также налог на добавленную стоимость и иные налоги.

Размер арендной платы и порядок расчетов установлены разделом 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату, налоги за каждый квартал вперед, не позднее 10-го числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 4.3 договора за нарушение пункта 2.2.2 предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 5.4.2 договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при таком, признаваемом сторонами существенным, нарушении обязательства, как возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев независимо от ее последующего внесения.

По результатам рассмотрения материалов сводного исполнительного производства N 5812, возбужденного в отношении ЗАО “Румит“, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 03.10.2003 N 1/5812 о передаче на реализацию принадлежащего ЗАО “Румит“ права аренды помещений 4-Н, 5-Н по указанному выше адресу; составлен акт от 03.10.2003 передачи торгующей организации на реализацию права аренды.

По итогам проведенных 29.12.2003 торгов по продаже арестованного имущества между Российским фондом федерального имущества (продавец) в лице организатора торгов и победителем торгов - ООО “Ардис“
(покупатель) заключен договор от 29.12.2003 N 74-КФ купли-продажи указанного права аренды помещений 4-Н, 5-Н. Сторонами договора купли-продажи подписан акт приема-передачи от 29.12.2003, в соответствии с которым покупателю переданы копии документов, касающиеся права аренды нежилых помещений, полномочий продавца.

КУГИ и ООО “Ардис“ подписали дополнительное соглашение от 08.01.2004 N 1 к договору аренды от 28.04.99, согласно которому ООО “Ардис“ является арендатором нежилых помещений. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 15.06.2004, в этот же день зарегистрировано прекращение права аренды ЗАО “Румит“.

КУГИ, ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендной платы по договору от 28.04.99, обратился в арбитражный суд с настоящим иском к ООО “Ардис“.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что ЗАО “Румит“ не возвратило спорные помещения по прекращении права аренды, КУГИ как арендодатель новому арендатору данные помещения не передавал, обязанности вносить арендную плату у ООО “Ардис“ не возникло, соответственно, не могут быть взысканы штрафные санкции; требование о расторжении договора не может быть удовлетворено, поскольку помещения не переданы арендатору по независящим от него причинам; а о выселении - поскольку ответчик не занимает помещения.

Как установлено судом, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, после прекращения права аренды ЗАО “Румит“ фактически нежилые помещения оставались во владении и пользовании прежнего арендатора. При этом новый арендатор - ООО “Ардис“ предпринимал действия в целях защиты своих прав, в частности, обращался в суд с требованием о выселении ЗАО “Румит“. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2006 по делу N А56-42659/2005, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2006 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.08.2006, иск
ООО “Ардис“ удовлетворен; КУГИ привлекался к участию в данном деле в качестве третьего лица. До настоящего времени указанное решение не исполнено.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по договору аренды состоит во внесении платежей за пользование имуществом.

Поскольку, как установлено судом, ООО “Ардис“ не пользовалось помещениями по независящим от него причинам, КУГИ не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы. Более того, за период, предшествовавший государственной регистрации права аренды ООО “Ардис“ (до 15.06.2004), не имеется и правовых оснований для взыскания с него арендной платы.

Ссылка КУГИ на статьи 384 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации в подтверждение отсутствия у него по отношению к ООО “Ардис“ обязанности передать нежилые помещения является ошибочной.

Главой 24 указанного Кодекса установлены правила перемены лиц в обязательстве. По договору аренды стороны имеют встречные обязательства по отношению друг к другу, каждая из сторон является должником другой в том, что обязана совершить в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Таким образом, к лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права, и обязанности. Между тем в данном случае фактически право пользования помещениями продолжает осуществлять прежний арендатор, поэтому к новому арендатору не может быть предъявлено требование об исполнении обязанности в пользу арендодателя.

В то же время, поскольку прекращение права аренды ЗАО “Румит“ на спорное имущество зарегистрировано в установленном порядке, КУГИ может воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случае, если арендатор не возвратил имущество арендодателю, тот вправе потребовать от
него внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела требования КУГИ к ООО “Ардис“ о взыскании задолженности по внесению арендной платы и вытекающие из них требования о взыскании пеней, расторжении договора аренды и выселении являются необоснованными.

Кассационная инстанция находит, что при вынесении обжалуемого решения нормы материального права применены судом правильно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного акта нет.

При принятии кассационной жалобы к производству КУГИ было предложено представить подлинное платежное поручение (с отметкой Управления Федерального казначейства) от 17.03.2006 N 0239608 о перечислении государственной пошлины. Поскольку данное указание не выполнено и проведение зачета в связи с этим невозможно, с подателя жалобы следует взыскать в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по настоящей кассационной жалобе, а представленную заявителем при подаче жалобы подлинную справку от 18.05.2006 N А56-6056/2005, выданную Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа, на возврат государственной пошлины, перечисленной по названному платежному поручению, - возвратить КУГИ.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2006 по делу N А56-42304/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи

РУДНИЦКИЙ Г.М.

САПОТКИНА Т.И.