Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2006 по делу N А13-5770/03-12 Суд признал недействительным заключенный потребительским обществом с администрацией МО договор купли-продажи земельного участка в отношении части участка, прилегающей к зданию колбасного цеха и являющейся предметом договора аренды с правом выкупа данного участка, заключенного предпринимателями с администрацией, поскольку спорная часть участка необходима для использования колбасного цеха и общество не доказало, что имеет преимущественное право перед предпринимателями на ее приобретение.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 марта 2006 года Дело N А13-5770/03-12“

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В. и Сергеевой И.В., при участии от потребительского общества “Хлебозавод“ Слепнева Е.А. (доверенность от 01.03.2006), Бутусовой О.В. (доверенность от 01.03.2006), рассмотрев 15.03.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу потребительского общества “Хлебозавод“ на решение от 22.12.2004 (судья Сальников Е.Г.) и постановление апелляционной инстанции от 09.11.2005 (судьи Кургин А.Ф., Козлова С.В., Курпанова Н.Ю.) Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-5770/03-12,

УСТАНОВИЛ:

Предприниматели Иванов Альберт Николаевич и Овсов Александр Андреевич обратились в Арбитражный суд Вологодской области с иском к потребительскому обществу “Хлебозавод“
(далее - ПО “Хлебозавод“) и администрации Устюженского муниципального района Вологодской области (далее - Администрация) о признании недействительными акта от 28.10.2002 установления и согласования границ земельного участка ПО “Хлебозавод“ и договора от 27.11.2002 купли-продажи земельного участка, заключенного ответчиками; обязании государственного учреждения юстиции “Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Учреждение юстиции) аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ПО “Хлебозавод“ на спорный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Учреждение юстиции, правопреемником которого в настоящее время является Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области, и общество с ограниченной ответственностью “Научно-производственное предприятие “Геоцентр“ (далее - ООО “НПП “Геоцентр“).

До принятия решения по делу истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменили заявленные требования и попросили признать договор от 27.11.2002 недействительным в части купли-продажи земельного участка площадью 209,5 кв.м.

Решением от 03.11.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.12.2003, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.04.2004 решение от 03.11.2003 и постановление от 24.12.2003 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

При новом рассмотрении решением от 22.12.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.11.2005, договор от 27.11.2002 в части продажи земельного участка площадью 209,5 кв.м, прилегающего к зданию колбасного цеха и являющегося предметом договора аренды от 15.03.2002, признан недействительным.

В кассационной жалобе ПО “Хлебозавод“ просит отменить решение от 22.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 09.11.2005 и отказать в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, суд не полностью
выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; обстоятельства, которые суд посчитал установленными, истцами не доказаны.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматели просят оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители ПО “Хлебозавод“ поддержали доводы жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками здания колбасного цеха, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Устюжна, пер. Советский, д. 35, что подтверждается свидетельствами от 12.02.2002 серии ВО N 128683, 128684 о государственной регистрации права долевой собственности (по 1/2 доли) на здание. Здание предприниматели приобрели по договору купли-продажи от 10.12.2001 у потребительского объединения “Райкоопзаготпромторг“ (далее - Райкоопзаготпромторг).

В соответствии с государственным актом от 02.11.92 N ВО-22-01-000015 участок, занятый колбасным цехом, входил в земли, предоставленные Райкоопзаготпромторгу в бессрочное (постоянное) пользование.

На основании постановления главы Устюженского муниципального района Вологодской области от 15.03.2002 N 124 земельный участок площадью 512 кв.м по указанному адресу был изъят у Райкоопзаготпромторга и предоставлен предпринимателям Иванову А.Н. и Овсову А.А. в аренду с правом выкупа сроком на 11 месяцев.

Администрация (арендодатель) и предприниматели (арендаторы) заключили на указанный срок договор от 15.03.2002 аренды с правом выкупа данного земельного участка. План земель, предоставляемых в аренду, являлся неотъемлемой частью этого договора.

В октябре 2002 года в нарушение установленного порядка, без извещения смежных землепользователей, ООО “НПП “Геоцентр“
провело работы по межеванию соседнего с арендуемым предпринимателями земельного участка, который использовало ПО “Хлебозавод“.

По окончании землеустроительных работ составлен акт от 28.10.2002, которым установлены и согласованы границы земельного участка ПО “Хлебозавод“.

В результате проведенных землеустроительных работ по установлению границ земельного участка ПО “Хлебозавод“ границы земельного участка, предоставленного в аренду Иванову А.Н. и Овсову А.А., изменились, площадь этого земельного участка уменьшилась на 209,5 кв.м. Вследствие этого граница арендуемого истцами участка прошла по стене колбасного цеха.

Рассмотрев заявку ПО “Хлебозавод“, глава Устюженского муниципального района постановлением от 28.10.2002 N 578 разрешил ПО “Хлебозавод“ приватизацию земельного участка площадью 1,5 га в г. Устюжне, квартал 42.

В дальнейшем постановлением того же органа от 26.11.2002 N 633 на основании материалов по межеванию земельного участка, испрашиваемого ПО “Хлебозавод“, его площадь уточнена и составила 15960 кв.м.

Комитет по управлению имуществом Администрации (продавец) заключил с ПО “Хлебозавод“ (покупатель) договор от 27.11.2002 купли-продажи земельного участка площадью 15960 кв.м. Учреждение юстиции зарегистрировало 16.12.2002 переход права собственности на данный земельный участок к покупателю и выдало ему свидетельство о государственной регистрации права серии 35-АА N 071193.

Иванов А.Н. и Овсов А.А. обратились с настоящим иском в суд, ссылаясь на то, что договор от 27.11.2002 в отношении земельного участка площадью 209,5 кв.м является ничтожным, поскольку данный участок предоставлен им в аренду с правом выкупа как собственникам объекта недвижимости и необходим для использования этого объекта, а определение границ и площади земельного участка, отчужденного ПО “Хлебозавод“ по договору от 27.11.2002, произведено с нарушением установленного порядка межевания земель, без ведома истцов как смежных землепользователей.

Кассационная инстанция считает, что суд обеих инстанций правомерно удовлетворил заявленное
требование.

Согласно материалам дела ПО “Хлебозавод“ приобрело в собственность земельный участок, часть которого площадью 209,5 кв.м ранее была передана предпринимателям в аренду с правом выкупа на основании договора от 15.03.2002 в порядке реализации их прав на приобретение земельного участка, на котором находится принадлежащий им объект недвижимости, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А13-6122/04-12 отказано в удовлетворении требования ПО “Хлебозавод“ признать данный договор аренды недействительным.

Судом установлено, что земельный участок площадью 512 кв.м передан в аренду предпринимателям в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства. Площадь, границы и конфигурация земельного участка, занятого колбасным цехом, отраженные в государственном акте от 02.11.92 N ВО-22-01-000015 с момента выдачи акта Райкоопзаготпромторгу (прежнему собственнику здания и землепользователю) и до заключения с предпринимателями договора аренды от 15.03.2002, не менялись.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники расположенных на этих участках зданий, строений.

При названных обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что приватизация ПО “Хлебозавод“ той части земельного участка, которая необходима собственникам (предпринимателям) для использования их объекта недвижимости и которая предоставлена им в аренду с правом выкупа, не основана на законе и нарушает права предпринимателей.

ПО “Хлебозавод“ не доказало, что имеет преимущественное перед Ивановым А.Н.
и Овсовым А.А. право на приобретение спорной части земельного участка и что данный участок входил в границы земельного участка, находившегося у него на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта от 08.12.92 N ВО-22-01-000016.

Как усматривается из материалов дела, территория, занятая зданием колбасного цеха и необходимая для его использования, была предоставлена Райкоопзаготпромторгу в постоянное (бессрочное) пользование на основании более раннего постановления Администрации от 02.11.92. Кроме того, представленные в материалы дела схемы и планы подтверждают, что границы арендованного предпринимателями земельного участка проходят фактически по трем сторонам здания колбасного цеха и только спорную часть данного участка можно использовать для обслуживания здания, подъезда и подхода к нему.

В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Предоставленный Иванову А.Н. и Овсову А.А. по договору аренды земельный участок площадью 512 кв.м, включая спорный участок площадью 209,5 кв.м, необходим для использования колбасного цеха.

Поскольку выводы суда обеих инстанций соответствуют установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм материального или процессуального права судом не допущено, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Ввиду изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 09.11.2005 Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-5770/03-12 оставить без изменения, а кассационную жалобу потребительского общества “Хлебозавод“ - без удовлетворения.

Председательствующий

ГРАЧЕВА И.Л.

Судьи

КОНЯЕВА Е.В.

СЕРГЕЕВА И.В.