Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.10.2006 по делу N А40-40541/05-77-567 Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2006 г. Дело N А40-40541/05-77-567“

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 31.10.06.

Полный текст решения изготовлен 31.10.06.

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи К., при ведении протокола помощником К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущества города Москвы к РОО “Центр Милосердия и здоровья “Добрая воля“ о расторжении договора и выселении, при участии: от истца - Д. дов. от 15.11.05 от Д-05/2025 (уд. N 0182, Правительство Москвы), от ответчика - Ж. дов. от 31.05.06 б/н; К.Н., протокол от 23.03.2002 б/н, председатель; Л. дов. от 31.05.2006 б/н,

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен о расторжении договора аренды от 27.02.04 N
02-102/04 и выселении ответчика из занимаемых по указанному договору помещений пл. 208,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Солнечногорская, д. 6, корп. 1.

Дело рассмотрено после отмены постановлением ФАС МО от 06.09.06 решения Арбитражного суда г. Москвы от 19.01.06 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда, которыми исковые требования истца были удовлетворены.

При новом рассмотрении дела истец подтвердил исковые требования, указав, что основанием расторжения договора является невнесение ответчиком арендной платы за период с IV квартала 2004 г. по III квартал 2005 г., т.е. п. 3 ст. 619 ГК РФ. Арендная плата за указанный период ответчиком не оплачена на день рассмотрения спора. Факт проведения ответчиком ремонта в арендованных помещениях истец подтвердил.

Ответчик в заседание явился, отзыв на иск не представил, исковые требования не признал, указав, что помещения им были получены по акту в непригодном для использования состоянии, требующем капитального ремонта, который ни истцом, ни балансодержателем проведен не был. Такой ремонт был произведен ответчиком, затраты на ремонт значительно превысили задолженность по арендной плате за указанный в исковом заявлении период.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела и выполнив указания кассационной инстанции о проверке факта проведения ремонта в арендованном помещении и существенность нарушения договора в этом случае, суд считает исковые требования истца необоснованными и не подлежащими в связи с этим удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Отношения между сторонами урегулированы договором от 27.02.04 N 02-102/04, заключенным на аренду нежилых помещений пл. 208,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Солнечногорская, д. 6, корп. 1. В соответствии с условиями указанного договора ответчик обязался вносить арендную плату согласно
расчета, являющегося неотъемлемой частью договора и в установленные сроки (п. 6.1 договора).

Как указал истец, арендная плата не внесена ответчиком за период с IV квартала 2004 г. по III квартал 2005 г., т.е. имеется просрочка в оплате свыше двух периодов подряд.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд за досрочным расторжением договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Однако материалами дела факт невнесения арендных платежей свыше двух периодов подряд истцом не подтвержден. Так, из расчета истца следует, что ответчиком оплачен полностью IV квартал 2004 г., имеется частичная недоплата I квартала 2005 г. и полностью не оплачены II и III кварталы 2005 г. Таким образом, отсутствует неоплата свыше двух периодов подряд, т.е. в полном объеме за три периода, что свидетельствует об отсутствии оснований для расторжения договора по п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд за досрочным расторжением договора также в случаях существенного нарушения стороной его условий.

Допущенное истцом нарушение суд не считает существенным по следующим основаниям.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Однако, как подтверждено материалами дела, ответчику помещения были переданы по акту приема-передачи в состоянии, исключающем использование их по назначению и требующем проведения ремонтных работ, основная часть которых относится к капитальному ремонту, т.к. требовалась подводка электроэнергии, замена полов, окон, оборудование сантехники, подводка водоснабжения и канализации и т.п. (акт приема-передачи от 01.12.03
и 06.08.04).

Согласно условиям договора именно арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного в аренду помещения, однако такой ремонт, вызванный неотложной необходимостью, был произведен истцом, в связи с чем стороны вправе решить вопрос задолженности по арендной плате, в том числе и путем зачета в счет арендной платы стоимости работ по капитальному ремонту, и учитывая, что представленными истцом документами (договором подряда, актами выполненных работ, платежными документами) подтверждено, что стоимость выполненных работ превышает задолженность по арендной плате, предъявление истцом требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика при таких обстоятельствах суд расценивает как злоупотребление истцом своими правами, и требования истца в связи с этим удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 10, 307, 309, 310, 450, 452, 619 ГК РФ, ст. ст. 10, 66, 71, 110, 112, 169, 170, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске Департамента имущества г. Москвы к РОО “Центр Милосердия и здоровья “Добрая воля“ о расторжении договора и выселении отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции, и в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу в арбитражный суд кассационной инстанции.