Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.02.2006 N А56-13875/2005 Суд признал недействительной государственную регистрацию права собственности ООО на павильон шашлычной, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное строение было возведено в качестве объекта недвижимости, приобретено по договору купли-продажи объекта недвижимости, реконструкция и увеличение обществом площади павильона произведены в установленном законом порядке.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 февраля 2006 года Дело N А56-13875/2005“

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии в судебном заседании от администрации муниципального образования “Выборгский район Ленинградской области“ Чернецкой Н.О. (доверенность от 10.01.2006), от общества с ограниченной ответственностью “Назаре“ директора Назаряна В.Е. (протокол общего собрания участников от 01.04.2004), Ахремчика М.К. (доверенность от 23.01.2006), от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Антипинской М.В. (доверенность от 30.12.2005), Михайлова О.А. (доверенность от 30.12.2005), предпринимателя Назаряна В.Е., рассмотрев 01.02.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования “Выборгский район
Ленинградской области“ на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2005 по делу N А56-13875/2005 (судьи Копылова Л.С., Медведева И.Г., Слобожанина В.Б.),

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования “Выборгский район Ленинградской области“ (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью “Назаре“ (далее - ООО “Назаре“) и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба) с требованиями о признании самовольной постройкой нежилого одноэтажного здания торгового павильона-кафе (шашлычной) общей площадью 215,25 кв.м, расположенного по адресу: г. Выборг, ул. Димитрова, д. 4, о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО “Назаре“ на указанное строение и об обязании Регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) запись от 03.11.2004 N 47-01-41/2004-70 о регистрации права собственности ООО “Назаре“ на названный объект.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены филиал государственного учреждения “Ленинградское областное управление инвентаризации и оценки недвижимости“ - Выборгское бюро технической инвентаризации (далее - БТИ), предприниматель Назарян Варужан Егишевич, Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования “Выборгский район Ленинградской области“ (далее - Комитет по архитектуре).

Решением от 14.06.2005 (судья Корж Н.Я.) требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 03.10.2005 решение отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление от 03.10.2005 и оставить в силе решение от 14.06.2005. Податель жалобы указывает на следующее:

- суд неправильно применил нормы статей 4, 6, 13, 14, 16, 17, 20 Федерального закона
от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о государственной регистрации) и пришел к неверному выводу о том, что Регистрационная служба произвела регистрационные действия в соответствии с названным законом;

- суд необоснованно сослался на нормы о самовольной постройке Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, в то время как Администрация оспаривает правомерность проведения ответчиком в период с 1995 по 2002 год самовольной реконструкции строения;

- суд пришел к неправильному выводу о том, что избранный заявителем способ защиты гражданских прав не предусмотрен ни общими нормами статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни специальными, содержащимися в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Администрации подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ООО “Назаре“, Регистрационной службы и предприниматель Назарян В.Е. просили оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

БТИ и Комитет по архитектуре извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, правопредшественник Регистрационной службы - учреждение юстиции “Ленинградская областная регистрационная палата“ - 03.11.2004 осуществил государственную регистрацию права собственности ООО “Назаре“ на нежилое здание шашлычной площадью 215,25 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, ул. Димитрова, д. 4.

Ссылаясь на то, что здание шашлычной является временным сооружением, а не объектом недвижимости и что ООО “Назаре“ самовольно осуществило реконструкцию строения, Администрация обратилась с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования в
полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу, что приобретенный в 1993 году ООО “Назаре“ павильон-кафе, расположенный по указанному адресу, являлся временным сооружением, земельный участок ООО “Назаре“ для размещения объекта недвижимости никогда не предоставлялся, поэтому право собственности на такое сооружение государственной регистрации не подлежало. Суд также посчитал, что поскольку реконструкция павильона осуществлена ООО “Назаре“ без разрешения собственника земельного участка и с нарушением установленного порядка, то здание шашлычной является самовольной постройкой, а следовательно, регистрация права собственности на него могла быть произведена только после признания такого права судом в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение от 14.06.2005, апелляционный суд указал, что вывод суда первой инстанции о самовольном характере постройки противоречит нормам Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, действовавшего в период установки павильона-кафе. Апелляционный суд посчитал, что довод истца о временном характере названного строения противоречит волеизъявлению собственника, от имени которого Фонд имущества города Выборга и Выборгского района Ленинградской области (далее - Фонд имущества) осуществил приватизацию имущества арендного предприятия “Уют“. Суд сделал данный вывод на том основании, что условием перехода права муниципальной собственности в частную было сохранение в течение 10 лет (начиная с 14.12.93) основного вида деятельности и специализации приватизируемого предприятия общепита - шашлычной, реализация которого невозможна без помещения, в котором эта деятельность осуществлялась.

Кассационная инстанция считает, что вышеизложенные выводы сделаны апелляционным судом с нарушением норм материального права, поэтому постановление от 03.10.2005 подлежит отмене.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Администрации о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО “Назаре“ на названное строение и обязании Регистрационной службы исключить из ЕГРП запись о
регистрации следует оставить в силе в связи со следующим.

ООО “Назаре“ в качестве основания возникновения права собственности на спорный объект представило договор от 27.07.93 N 84 купли-продажи имущества подразделения арендного предприятия “Уют“ - шашлычной, расположенной по вышеуказанному адресу, на основании договора аренды данного имущества с правом выкупа, заключенный Фондом имущества и правопредшественником ООО “Назаре“ - товариществом с ограниченной ответственностью “Назаре“ (далее - ТОО “Назаре“).

Согласно пунктам 1.2 и 1.3 договора от 27.07.93 состав продаваемого имущества указывается в перечне, который прилагается к договору от 22.11.90 аренды данного имущества с правом его выкупа между Трестом общественного питания и коллективом арендаторов арендного предприятия “Уют“, продажа имущества осуществляется на основании решения комиссии по приватизации Комитета по управлению муниципальным имуществом Выборгского района от 18.11.92 N 57/4. Договор аренды от 22.11.90 и приложение к нему с перечнем имущества в материалах дела отсутствуют. Согласно пояснениям представителей ООО “Назаре“ в суде кассационной инстанции данного договора у общества нет, а Фонд имущества ликвидирован.

В материалы дела представлены документы по приватизации арендного предприятия “Уют“, в том числе решение комиссии по приватизации от 18.11.92 N 57/4 и акт оценки зданий, сооружений, основных средств предприятия по состоянию на 01.10.92. В данных документах назван павильон “Кострома“ площадью 126 кв.м, введенный в эксплуатацию в 1986 году и расположенный по адресу: ул. Димитрова, 4.

Фонд имущества 14.12.93 выдал ТОО “Назаре“ свидетельство о праве собственности на имущество подразделения арендного предприятия “Уют“ - шашлычной (т. 1, л.д. 57).

Регистрационная служба осуществила государственную регистрацию права собственности ООО “Назаре“ на спорное строение как на объект недвижимости, указав в качестве возникновения такого права договор купли-продажи
от 27.07.93 N 84 и выданное Фондом имущества свидетельство о праве собственности от 14.12.93.

Между тем из данных документов не следует, что спорное строение являлось объектом недвижимости. Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с правомерностью его создания.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное строение было возведено на земельном участке, отведенном под капитальное строительство, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, действовавших в период его возведения, и принято в установленном порядке в эксплуатацию как объект недвижимости.

В деле имеются сведения о том, что земельный участок общей площадью 320 кв.м по названному адресу отведен арендному предприятию “Уют“ во временное пользование под торговый павильон на основании постановления главы администрации Выборгского района Ленинградской области от 09.02.93 N 426. В дальнейшем постановлением главы администрации Выборгского района Ленинградской области от 29.01.96 N 170 право пользования этим же земельным участком переоформлено на ТОО “Назаре“. Участок был отведен ТОО “Назаре“ в аренду на 1 год под выкупленный торговый павильон.

С согласия ТОО “Назаре“ произведена перерегистрация права на землепользование, и земельный участок отведен учредителю ООО “Назаре“ - индивидуальному предпринимателю Назаряну В.Е. под тот же павильон по фактическому использованию. На основании постановлений от 16.10.98 N 1899 и от 20.12.2000 N 2357 Администрацией и Назаряном В.Е. были заключены краткосрочные договоры аренды земельного участка.

В техническом паспорте, составленном на спорное строение по состоянию на
20.04.2001, указано, что застроенная площадь земельного участка под павильоном (шашлычной) составляет 147,33 кв.м (т. 1, л.д. 71). По заявлению Назаряна В.Е. государственное предприятие “Леноблпроект“ в 2002 году разработало проектное предложение по пристройке подсобных помещений к временному павильону, расположенному по указанному адресу (т. 1, л.д. 81 - 86). В результате расширения торгового зала и возведения пристройки площадь здания шашлычной составила 215,25 кв.м.

Согласно статье 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 1, 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не являющихся недвижимостью, законом не предусмотрена.

В силу статей 13, 17 и 20 Закона о государственной регистрации при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.

Поскольку отсутствуют доказательства того, что спорное строение было возведено в качестве объекта недвижимости, что ООО “Назаре“ приобрело по договору купли-продажи от 27.07.93 N 84 объект недвижимости, что реконструкция и увеличение площади павильона за период с 1993 по 2004 год со 126 кв.м до 215,25 кв.м произведены ООО “Назаре“ в установленном законом порядке, у Регистрационной службы отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на данное строение.

При таких обстоятельствах суд
первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия регистрирующего органа, осуществившего оспариваемую государственную регистрацию, не соответствуют статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям Закона о государственной регистрации, в связи с чем правомерно признал оспариваемую регистрацию недействительной и обязал Регистрационную службу исключить из ЕГРП запись о регистрации права ООО “Назаре“ на строение, не являющееся объектом недвижимости.

Кассационная инстанция считает, что требование Администрации о признании спорного строения самовольной постройкой не подлежит удовлетворению, поскольку такое требование само по себе не влечет восстановления нарушенного права и неисполнимо. Обстоятельства, связанные с решением вопроса о том, является ли спорное строение самовольной постройкой, подлежат проверке при рассмотрении либо спора о сносе постройки, либо спора о признании права собственности на нее в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что постановление апелляционного суда следует отменить полностью, а решение суда первой инстанции - в части удовлетворения требования о признании спорного здания самовольной постройкой, в иске в этой части отказать.

В связи с принятием настоящего постановления и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ООО “Назаре“ и Регистрационной службы надлежит взыскать по 500 руб. расходов по кассационной жалобе с каждого в пользу Администрации.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2005 по делу N А56-13875/2005 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2005 по тому же делу отменить в части признания здания, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, ул. Димитрова, д. 4,
самовольной постройкой.

В иске в этой части отказать.

В остальной части решение от 14.06.2005 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Назаре“ и Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в пользу администрации муниципального образования “Выборгский район Ленинградской области“ по 500 руб. с каждого судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

ГРАЧЕВА И.Л.

Судьи

САПОТКИНА Т.И.

СЕРГЕЕВА И.В.