Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.10.2006, 01.11.2006 по делу N А40-58733/06-152-266 Заявление о признании неправомерным отказа в государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение удовлетворено, так как спорный договор отвечает требованиям гражданского законодательства и в силу положений части 1 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

25 октября 2006 г. Дело N А40-58733/06-152-2661 ноября 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 25.10.2006.

Полный текст решения изготовлен 01.11.2006.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Р., при ведении протокола судебного заседания судьей Р., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Департамента имущества г. Москвы к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве о признании неправомерным отказа в государственной регистрации договора аренды, при участии: от заявителя - М., д. от 15.11.05, уд. N 6446, от ответчика - К., д. от 29.11.05 N 00-77-30/2005сз, уд. N 008217, выдано 03.10.05, от 3-го лица - не явился,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества
г. Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - ГУ ФРС) с заявлением о признании неправомерным отказа в государственной регистрации договора аренды от 22.03.2006 N 05-00036/06 на нежилое помещение по адресу: г. Москва, Марьинский бульвар, д. 7 общей площадью 74,7 кв. м. Основания отказа в государственной регистрации изложены в письме ГУ ФРС от 27.07.06 N 04/039/2006-267.

Заявитель отказ в государственной регистрации считает незаконным, поскольку ответчиком дано неверное толкование положениям действующих в 1998 г. (в период заключения первоначального договора аренды) нормативных актов.

Ответчик заявленные требования не признал по основаниям, приведенным в отзыве, которые аналогичны доводам оспариваемого заявителем письма. По мнению ответчика, заключенный 30.09.1998 с ООО “Артемида“ Ветеринарное общество“ сроком на 3 года договор аренды N 2841-р/05 является ничтожным, поскольку он не зарегистрирован (запись о регистрации в ЕГРП отсутствует). Поэтому и договор аренды от 22.03.2006 N 05-00036/06 не может быть зарегистрирован, как вытекающий из первоначального договора. Поэтому ответчиком расценено как ничтожное и соглашение от 21.03.2006 к договору аренды от 30.09.1998, которым срок действия договора установлен менее года.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, отзыва на заявление не представило. Суд в соответствии с п. 3 ст. 156 АПК РФ рассматривает спор в отсутствие третьего лица.

Суд, исследовав письменные доказательства по делу, выслушав объяснения представителей сторон, находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Департамент обратился в ГУ ФРС с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 22.03.06
N 05-00036/06 на нежилое помещение - объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Марьинский б-р, д. 7 общей площадью 74,7 кв. м.

ГУ ФРС письмом N 04/039/2006-267 от 27.07.06 в государственной регистрации указанного договора аренды было отказано.

Позиция регистрирующего органа, как видно из письма, сводится к следующему:

...На государственную регистрацию представлен договор N 05-00036/06 от 22.03.2006 аренды нежилого помещения между Департаментом имущества г. Москвы и ООО “Артемида“ ветеринарное общество“, оформленный на основании договора аренды N 05-000371/04 от 27.08.2004.

Договор аренды N 05-00371/04 от 27.08.2004 в свою очередь заключен на срок менее одного года на основании договора аренды N 05-00064/04 от 24.02.2004, срок которого также составлял менее одного года.

Договор аренды N 05-00064/04 от 24.02.2004 был заключен на основании распоряжения N 2841-р/05 от 30.09.1998 и Договора аренды N 05-00533/98 от 16.11.1998.

Договор N 05-00533/98 от 16.11.1998 в свою очередь оформлен на основании распоряжения N 2841/05 от 30.09.1998.

Как указывает ГУ ФРС, данный договор, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Однако в ЕГРП отсутствует запись о регистрации данного договора. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

Следовательно, все последующие договоры аренды не имели оснований для их оформления.

Что касается Соглашения от 21.03.2006 к договору аренды N 05-00533/98 от 16.11.1998, согласно которому срок договора установлен с 30.09.1998 до 27.08.1999, то заключение соглашений, изменяющих условия договора аренды, не вступившего в силу и
прекращенного сторонами не имеет правовых оснований и не влечет правовых последствий.

Суд не соглашается с выводом ответчика о ничтожности договора аренды N 05-00533/98 от 16.11.1998 и всех последующих договоров.

Распоряжением префекта ЮВАО г. Москвы от 07.08.1998 N 1554 “О выделении помещений для организации ветеринарной клиники“ ООО “Артемида“ ветеринарное общество“ на бесконкурсной основе предоставлено нежилое помещение по адресу: г. Москва, Марьинский бульвар, д. 7, стр. 1. Территориальному агентству Комитета по управлению имуществом г. Москвы по ЮВАО поручено оформить в установленном порядке арендные отношения с ООО “Артемида“ ветеринарное общество“.

Распоряжением Директора Юго-Восточного территориального агентства Комитета “Об использовании помещения по Марьинскому бульвару, д. 7, стр. 1“ ООО “Артемида“ передано в аренду сроком на три года помещение первого этажа общей площадью 86,6 кв. м под ветеринарную лечебницу. Отделу аренды Юго-Восточного территориального агентства Комитета поручено оформить свидетельство на право аренды и Договор аренды в установленном порядке.

Во исполнение указанных выше распоряжений был заключен Договор на аренду нежилого помещения от 16.11.1998 N 05-00533/98.

В связи с передачей функций по регистрации договоров аренды (субаренды) от Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы Московскому комитету по регистрации прав, было заключено Соглашение об организации и порядке взаимодействия Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы и Московского комитета по регистрации прав при регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества от 25.11.1998. Соглашение было утверждено Первым заместителем Премьера Правительства Москвы.

Согласно пункту 13 Соглашения договоры аренды (субаренды), заключенные до принятия настоящего Соглашения, подлежат государственной регистрации в Комитете (Московский Комитет по регистрации прав) при их пролонгации или переоформлении.

Из этого пункта следует, что регистрация самого факта заключения договора
от 17.11.98 не являлась обязательной.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства г. Москвы от 01.12.1998 N 915 “О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ установлено: “Считать, что зарегистрированные до подписания соответствующих соглашений Москомимуществом, Московским земельным комитетом и Московской регистрационной палатой права, сделки и обременения по п. 1 признаются действительными и не подлежат дополнительной государственной регистрации в Московском комитете по регистрации прав (прежнее название ФРС)“.

Именно поэтому, договор аренды от 16.11.1998 N 05-00533/98 на момент его заключения на регистрацию в ГУ ФРС не представлялся, поскольку согласно п. 13 Соглашения от 25.11.1998, договоры аренды, заключенные до принятия настоящего Соглашения подлежат государственной регистрации в Комитете при их пролонгации или переоформлении.

В связи с этим суд считает вывод ответчика о ничтожности договора аренды от 16.11.1998 и последующих договоров, заключенных на срок менее года несостоятельным.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что в период с ноября 1998 г. по настоящее время ни одна из сторон договора аренды не потребовала его расторжения (досрочного, или в связи с истечением срока).

Договор аренды N 05-00036/06 от 22.03.06 является очередным договором, условия которого ничем не отличаются от условий предыдущих договоров, за исключением срока действия, который установлен 2 года. Именно это обстоятельство и побудило Департамент обратиться в ГУ ФРС по г. Москве с заявлением о регистрации данного договора.

Поскольку в основу доводов письма ответчика об отказе в государственной регистрации положена ничтожность первоначального договора и эти доводы признаны судом несостоятельными, оснований для отказа в регистрации договора N 05-00036/06 от 22.03.06 у ГУ ФРС не имелось.

С учетом
изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

признать отказ ГУ ФРС, выраженный в форме письма от 21.07.06 N 04/039/2006-267 в регистрации договора аренды от 22.03.2006 N 05-00036/06, заключенного с ООО “Артемида“ ветеринарное общество“ на нежилое помещение по адресу: г. Москва, Марьинский б-р, д. 7 общей площадью 74,7 кв. м неправомерным.

Обязать ГУ ФРС зарегистрировать договор аренды от 22.03.06 N 05-00036/06, заключенный с ООО “Артемида“ ветеринарное общество“ на нежилое помещение по адресу: г. Москва, Марьинский б-р, д. 7 общей площадью 74,7 кв. м.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.