Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 14.06.2006 N КГ-А41/3864-06 по делу N А41-К1-5764/05 Суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством здания, находящегося на чужом земельном участке, т.к. истцом не представлено доказательств изменения условий пользования земельным участком в связи с отчуждением находящегося на нем объекта недвижимости и, в частности, доказательств перевода земельного участка в другую категорию.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 14 июня 2006 г. Дело N КГ-А41/3864-06“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Шебановой Н.А., судей Балахничевой Р.Г., Волковым С.В., при участии в заседании от истца: ОАО “Мячковские авиационные услуги“ (неявка, извещено); от ответчиков: 1) ООО “Автопрайт“ (П. - дов. б/н от 15.08.2005), 2) ГУ ФРС по Московской области (неявка, извещено); от третьего лица: Росимущество (неявка, извещено), рассмотрев в судебном заседании 8 июня 2006 г. кассационную жалобу ОАО “Мячковские авиационные услуги“ (истец) на решение от 23 ноября 2005 г. Арбитражного суда Московской
области по делу N А41-К1-5764/05, принятое судьей Матеенковым А.В., и постановление от 22 марта 2006 г. Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Черниковой Е.В., Быковым В.П., Юдиной Н.С., по иску ОАО “Мячковские авиационные услуги“ о признании сделки недействительной к ООО “Автопрайт“, ГУ ФРС по Московской области, третье лицо - Росимущество,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество ОАО “Мячковские авиационные услуги“ обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Автопрайт“ и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - ГУ ФРС по МО) о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между истцом и “Автопрайт“ договора от 7 апреля 2004 года купли-продажи незавершенного строительством объекта - здания механической мойки, инв. N 71-34729, кадастровый номер 50:23:24:0914:015, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, аэропорт Мячково; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции; признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на этот объект недвижимости и об обязании ГУ ФРС по Московской области зарегистрировать право собственности истца на спорное здание.

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор противоречит требованиям пунктам 2, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 40, 41 Воздушного кодекса РФ, поскольку объект недвижимости не мог быть продан без согласия собственника земельного участка, так как ответчик не является держателем сертификата соответствия аэропорта, ответчик не занимается аэропортовой деятельностью, продажа объекта недвижимости такому лицу противоречит условиям использования земельного участка и требует согласия собственника земельного участка.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2005 г. по делу N А41-К1-5764/05, оставленным без
изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2006 г., в удовлетворении иска отказано.

Решение и постановление мотивированы тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования; согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для использования недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости; из материалов дела не усматривается изменения условий пользования земельным участком в связи с продажей объектов недвижимости, целостность земельного участка, выделенного под аэропорт, нарушена не была, так как условия пользования землей под спорным зданием остались прежними; доказательств перевода земли в другую категорию без разрешения собственника не представлено; статьи 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации не устанавливают условия пользования земельным участком при продаже недвижимости.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда и постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что фактически по оспариваемому договору были проданы два объекта недвижимости: здание и земельный участок (права на участок), при этом не были предусмотрены цена, площадь земельного участка и другие существенные условия; представитель государства - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом - не был привлечен к участию в деле; на земельный участок, расположенный под проданным объектом, существовали ограничения в силу закона; при продаже
спорного объекта произошло изменение целевого назначения земельного участка; ответчик не имеет права заниматься аэропортовой деятельностью.

В заседание кассационной инстанции представитель заявителя, уведомленного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, равно как и представители ГУ ФРС по МО, Росимущества, представитель ООО “Автопрайт“ возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на несостоятельность ее доводов и полагая судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции и апелляционный суд правомерно отклонили довод истца, ссылавшегося на ничтожность оспариваемого договора, как не соответствующего требованиям части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку судом установлено, что условия пользования земельным участком под проданным по договору объектом недвижимости не изменились, земельный участок не переведен из земель транспорта в другую категорию, этот участок был и остался после продажи здания объектом эксплуатации транспорта.

Суды правильно применили пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и указали на то, что земельный участок, расположенный под проданным зданием, приобретен покупателем в пользование на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал продавец здания.

Установив указанные обстоятельства, суды правомерно сослались на отсутствие оснований для квалификации оспариваемого договора как ничтожной сделки.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что по договору было продано не только здание, но и земельный участок, являющийся ограниченным в обороте, который не мог быть продан без
согласия собственника, что произошло изменение целевого назначения земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.

Из содержания договора от 7.04.2003 следует, что его предметом являлась продажа зданий, а не земельных участков (том 1, л. д. 23 - 25).

Из пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут представляться в частную собственность, но могут быть предметом гражданско-правовых сделок.

В данном случае земельный участок не являлся предметом продажи в частную собственность, а при заключении оспариваемого договора купли-продажи здания к покупателю перешло право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, поскольку таким правом в отношении земельного участка обладал продавец, что установлено судом.

Неправомерным является довод кассационной жалобы о том, что при переходе права собственности на спорное здание от истца к ООО “Автопрайт“ не была произведена государственная регистрация перехода прав на земельный участок, вследствие чего оспариваемый договор является ничтожной сделкой.

Проверяя данный довод, суд обеих инстанций сослался на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005, пункт 13 которого гласит: если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 статьи 268, п. 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона “О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.

Таким образом, при указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода прав на земельный участок не требуется.

Не может быть признан обоснованным довод жалобы о том, что произошло изменение целевого назначения земельного участка, по той причине, что ответчик не вправе заниматься аэропортовой деятельностью.

Проверяя данный довод, суды сослались на то, что истцом не представлено доказательств изменения условий пользования земельным участком в связи с отчуждением находящегося на нем объекта недвижимости и, в частности, доказательств перевода земельного участка в другую категорию.

Правомерно отклонены судом и доводы истца со ссылками на статьи 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации. С мотивами, приведенными в обоснование отклонения, кассационная инстанция соглашается.

На основании изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что судом обеих инстанций полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, установлены все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, правильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2005 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2006 г. по делу N А41-К1-5764/05 оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО “Мячковские авиационные услуги“ - без удовлетворения.