Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2006 N 17АП-1962/2006-ГК по делу N А60-25538/2005-С1 Крупной сделкой признается сделка, если стоимость отчуждаемого по ней имущества составляет более 25% стоимости имущества общества.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 27 ноября 2006 г. Дело N 17АП-1962/2006-ГК“

(извлечение)

Арбитражный суд, рассмотрев в заседании суда апелляционные жалобы ООО “С“ и ООО “Т“ на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 сентября 2006 г. по делу N А60-25538/2005-С1 по иску ООО “С“ к ООО “Т“ об обязании зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ООО “Т“ к ООО “С“ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2005,

УСТАНОВИЛ:

ООО “С“ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО “Т“ об обязании зарегистрировать переход права собственности на
нежилое помещение общей площадью 378,4 кв. м, состоящее из подвала N 1, на первом этаже N 1-9, на втором этаже N 1-7, находящееся в составе отдельно стоящего двухэтажного кирпичного здания производственного назначения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, переулок Красный, д. 7 (литер Б) по договору купли-продажи от 29.06.2005, заключенного между ООО “Т“ и ООО “С“ (т. 1, л.д. 2-4).

При подаче искового заявления истцом было заявлено ходатайство об обеспечении иска путем приостановления Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области государственной регистрации прав в отношении нежилого помещения общей площадью 378,4 кв. м, состоящее из подвала N 1, на первом этаже N 1-9, на втором этаже N 1-7, находящегося в составе отдельно стоящего двухэтажного кирпичного здания производственного назначения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, переулок Красный, д. 7 (литер Б) общей площадью 663,2 кв. м (площадь по документам 690,6 кв. м) (т. 1, л.д. 9-10).

Определением суда от 17.08.2005 ходатайство истца об обеспечении иска удовлетворено в полном объеме (т. 1, л.д. 16-17).

12.09.2005 ООО “Т“ предъявило встречное исковое заявление к ООО “С“ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2005, заключенного между ООО “С“ и ООО “Т“ (т. 1, л.д. 59-61).

Определением суда от 19.09.2005 встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском (т. 1, л.д. 55-56).

В ходе рассмотрения дела ответчиком по первоначальному иску заявлено ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы (т. 1, л.д. 93).

Определением суда от 10.01.2006 назначена почерковедческая экспертиза, в связи с чем производство по делу приостановлено (т. 1, л.д. 95-97).

07.07.2006 судом производство по делу возобновлено (т. 1, л.д. 102).

Решением суда от
15.09.2006 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного искового заявления отказано. Суд обязал ООО “Т“ в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 378, 4 кв. м, состоящее из подвала N 1, первого этажа N 1-9, второго этажа N 1-7, находящееся в составе отдельно стоящего двухэтажного кирпичного здания производственного назначения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, переулок Красный, дом 7 (литер Б), на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2005, заключенного между ООО “Т“ и ООО “С“ (т. 1, л.д. 149-154, 156-157).

ООО “С“ с решением суда не согласно по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе. В апелляционной жалобе просит решение суда изменить, изложив первый абзац резолютивной части судебного акта в следующей редакции: на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2005, заключенного между ООО “Т“ (продавцом) и ООО “С“ (покупателем), зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 378,4 кв. м, состоящее из подвала N 1, 1-го этажа N 1-9, 2-го этажа N 1-7, находящееся в составе отдельно стоящего двухэтажного кирпичного здания производственного назначения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, переулок Красный, дом 7 (литер Б), общей площадью 663,2 кв. м (площадь по документам 690,6 кв. м). Изменить решение, дополнив мотивированную часть судебного акта имеющейся в деле инвентарной карточкой учета основных средств на отдельно стоящее здание (литер Б), расположенное по адресу: г. Екатеринбург, переулок Красный, дом 7, на основании которой определена балансовая стоимость отчуждаемого имущества.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Б. на доводах, изложенных
в апелляционной жалобе, настаивал. С жалобой ООО “Т“ не согласно по основаниям, изложенным в отзыве. По мнению истца, по первоначальному иску решение суда в данной части необходимо оставить без изменения.

ООО “Т“ с решением суда также не согласно по основаниям, изложенным в жалобе. В апелляционной жалобе просит решение суда от 15.09.2006 отменить, в удовлетворении исковых требований ООО “С“ отказать, встречный иск ООО “Т“ удовлетворить. По мнению заявителя, сделка от 29.06.2005 является недействительной в соответствии со ст. 46 ФЗ РФ “Об обществах с ограниченной ответственностью“ ввиду отсутствия решения учредителя ООО “Т“ о совершении этой сделки.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску - К. доводы своей апелляционной жалобы поддержал.

Третье лицо - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области - представителя в судебное заседание не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, установил.

29.06.2005 между ООО “Т“ (продавцом) и ООО “С“ (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1, л.д. 32).

В соответствии с условиями договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество, согласно технической информации по объекту недвижимости и плану объекта, выданным ЕМУП БТИ администрации г. Екатеринбурга 20 июня 2005 г., заказ N 804951, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, дом N 7 (литер Б) инвентарный номер объекта 1/4918/Б/21, техническая характеристика нежилого объекта: отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание производственного назначения, общей площадью 663,2 кв. м (площадь по документам - 690,60 кв. м), включающее отчуждаемые нежилые помещения (объект N 1): подвала N
1, 1-го этажа N 1-9, 2-го этажа N 1-7 общей площадью 378,4 кв. м, в соответствии с заключением и планом ЕМУП БТИ администрации г. Екатеринбурга от 20 июня 2005 г. о выделении отдельными объектами недвижимости (далее - объект) (п.п. 1.1 договора).

Общая стоимость объекта, указанного в п.п. 1.1 договора, составляет 11000000 (одиннадцать миллионов) рублей, в том числе НДС 1677966 (один миллион шестьсот семьдесят семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит. Оплата производится путем передачи банковских векселей продавцу (п.п. 2.1 договора).

Передача отчуждаемого объекта, указанного в п.п. 1.1 договора, продавцом и принятие его покупателем производится по акту приема-передачи до подписания договора (п.п. 3.1 договора).

27.06.2005 ООО “С“ передало, а ООО “Т“ приняло простые векселя в количестве 8 (восьми) штук, номинальной стоимостью на общую сумму 11000000,00 рублей (одиннадцать миллионов рублей) в счет оплаты за приобретение в собственность недвижимого имущества - нежилые помещения (объект N 1): подвала N 1, 1-го этажа N 1-9, 2-го этажа N 1-7 общей площадью 378,4 кв. м, производственного назначения, находящегося в отдельно стоящем здании по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, дом 7 (литер Б). В т.ч. НДС 18% - 1677966,10 руб. Данный факт подтверждается актом приема-передачи векселей от 27.06.2005 (т. 1, л.д. 43), п.п. 2.2 договора.

Согласно акту приема-передачи нежилых помещений от 27.06.2006 объект, указанный в п.п. 1.1 договора, был передан покупателю (т. 1, л.д. 44).

Во встречном исковом заявлении ООО “Т“ просит признать договор от 29.06.2005 недействительным, в связи с тем, что данный договор является крупной сделкой для ООО “Т“. Единственный участник ООО
“Т“ Р. решения о совершении крупной сделки по отчуждению нежилых помещений не принимал. Сделка совершена с нарушением положений ст. 46 ФЗ РФ “Об обществах с ограниченной ответственностью“.

В соответствии со ст. 46 ФЗ РФ “Об обществах с ограниченной ответственностью“ крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (п. 1).

Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения (п. 2 ст. 46 ФЗ РФ “Об обществах с ограниченной ответственностью“).

Согласно п. 1 и п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 марта 2001 г. N 62 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность“, крупной сделкой признается сделка, если стоимость отчуждаемого по ней имущества составляет более 25% стоимости имущества общества. При решении вопроса об отнесении сделки к крупной необходимо сопоставлять стоимость имущества, являющегося предметом сделки, с балансовой стоимостью активов общества, а не с размером его уставного капитала.

По данным бухгалтерского баланса на 31 марта 2005 г. ООО “Т“, утвержденного Инспекцией ФНС России по Ленинскому району г. Екатеринбурга Свердловской области, внеоборотные активы составляют
7930 тыс. руб., оборотные активы - 150200 тыс. руб. Итого стоимость активов общества составляет 158130 тыс. руб. (7930 тыс. руб. + 150200 тыс. руб.) (т. 1, л.д. 73).

Стоимость отчуждаемого по договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2005 нежилых помещений, состоящих из подвала N 1, 1-го этажа N 1-9, 2-го этажа N 1-7, общей площадью 378,4 кв. м, составляет 11 млн. руб., или 7% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период.

Не состоятелен довод ООО “Т“ о том, что при определении крупности спорной сделки должны учитываться только данные в разделе I баланса в сумме 7930000 руб., так как эта сумма отражает стоимость внеоборотных активов без учета оборотных активов общества.

Следовательно, верен вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 29.06.2005 не является крупной сделкой, и решения единственного участника общества об одобрении совершения сделки не требовалось.

При таких условиях, встречный иск правомерно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения.

Согласно п.п. 3.2 договора право собственности на объект возникает у покупателя с момента регистрации настоящего договора в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Регистрация перехода права собственности должна быть произведена не позднее 10 дней с момента подписания договора, в случае уклонения одной из сторон от регистрации перехода права собственности на объект, другая сторона вправе обратиться в суд (п.п. 4.3 договора).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию
другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Статьей 16 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон по договору или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (п. 1 ст. 16 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

Как следует из материалов дела, ООО “С“ неоднократно обращалось к ООО “Т“ с просьбой явиться в ГУ ФРС по Свердловской области для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (письмо от 03.08.2005 (т. 1, л.д. 45), телеграмма от 11.08.2005 (т. 1, л.д. 46).

Однако продавец уклонялся от регистрации перехода права собственности на спорный объект. Иного в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца по первоначальному иску об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение.

Требования ООО “С“ об изменении решения в резолютивной части судебного акта не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Единственным
ответчиком по делу является ООО “Т“.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно обязал ООО “Т“, как сторону по сделке, в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект.

Кроме того, на основании ст. 46 ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью“ суд оценивает стоимость отчуждаемого по сделке имущества и стоимость всех активов общества. Балансовая стоимость, по которой учитывается спорное имущество в инвентарной карточке, не имеет значения при рассмотрении данных требований.

Таким образом, отсутствие в решении суда оценки инвентарной карточки N 11 учета основных средств (т. 1, л.д. 142), не является основанием для изменения решения суда.

Учитывая изложенное, решение суда отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.09.2006 по делу N А60-25538/05-С1 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.