Решения и определения судов

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской обл. от 15.02.2006 по делу N А50-38196/2005-Г25 Спорные нежилые помещения не были переданы арендатору и не использовались им, что говорит об отсутствии у него обязанности по уплате арендной платы; обеспечительный взнос, выплаченный арендатором арендодателю, подлежит возврату.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции

от 15 февраля 2006 г. Дело N А50-38196/2005-Г25“

(извлечение)

Арбитражный суд Пермской области рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - ООО “Каравелла“ - на решение Арбитражного суда Пермской области от 16 декабря 2005 года по делу N А50-38196/2005-Г25 по иску ООО “Торговый дом “БАСО“ к ООО “Каравелла“ о возврате обеспечительного взноса, уплаченного по договору субаренды в сумме 270000 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 19305 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 10000 руб. и расходов по уплате государственной пошлины и

УСТАНОВИЛ:

ООО “Торговый дом “БАСО“ (далее - ООО “ТД “БАСО“) обратилось в Арбитражный суд
Пермской области с иском к ООО “Каравелла“ о возврате обеспечительного взноса, уплаченного по договору субаренды в сумме 270000 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 19305 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 10000 руб. и расходов по уплате государственной пошлины.

Решением арбитражного суда от 16 декабря 2005 года иск удовлетворен частично. С ООО “Каравелла“ в пользу ООО “ТД “БАСО“ взыскано 270000 руб. основного долга, 16360 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 10000 руб. судебных издержек и 7227 руб. 02 коп. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик с решением суда от 16 декабря 2005 года не согласен, просит его отменить, в удовлетворении иска отказать.

ООО “Каравелла“ считает, что ООО “ТД “БАСО“ уклонялось от исполнения обязанности принять помещение, истец сам предложил зачесть обеспечительный взнос в счет арендной платы. У ответчика имелись основания для удержания обеспечительного взноса: неисполнение обязательств или ненадлежащее исполнение обязательств (статьи 401, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации); несвоевременная оплата (пункт 5.1 договора); несоблюдение срока начала коммерческой деятельности (пункт 5.1 договора); обеспечительный взнос при расторжении договора может быть зачтен за последний месяц аренды (пункт 5.10 договора).

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв ООО “ТД “БАСО“ от 9 февраля 2006 года).

ООО “ТД “БАСО“ не согласен с доводами апелляционной жалобы, поскольку считает, что субарендодатель уклонялся от исполнения обязанности по передаче имущества в субаренду; в срок до 1 июля 2004 года акт приема-передачи не подписан сторонами, поэтому обязанность по внесению арендной платы не возникла;
обеспечительный взнос в сумме 150000 руб. уплачен всего на 4 дня позже установленного срока, ответственность субарендатора по условиям договора наступает в случае нарушения сроков платежей более чем на 7 дней; субарендодателем нарушено условие о предоставлении помещения в аренду, а также статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства; удержание обеспечительного взноса в счет арендной платы недопустимо, так как фактического пользования помещением не было, в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование имуществом.

Дело рассмотрено судом в порядке статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует.

4 июня 2004 года между ООО “Каравелла“ (субарендодатель) и ООО “ТД “БАСО“ (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения N 90-о, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого субарендодатель предоставляет субарендатору за плату во временное пользование (субаренду) нежилое помещение N 37, площадью 143,7 кв. м, на первом этаже здания гипермаркета “СемьЯ“, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Революции, д. 13, и используемом как торговый центр (л.д. 8).

Из пунктов 2.1, 2.2 указанного договора следует, что договор заключен на срок с 4 июня 2004 года по 1 марта 2005 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 4 июня 2004 года N 90-о субарендодатель обязуется передать субарендатору помещение по акту сдачи-приема в течение 7 календарных дней с момента подписания договора при условии внесения субарендатором обеспечительного взноса в порядке, установленном разделом 7 договора.

Субарендатор обязуется принять помещение по акту сдачи-приема в течение 7 календарных дней с момента подписания договора при условии внесения обеспечительного взноса в порядке, установленном разделом
7 договора (пункт 4.2 названного договора).

Согласно пункту 5.1 договора от 4 июня 2004 года N 90-о субарендодатель имеет право в случае осуществления задержек выплаты любого из платежей, причитающихся с него по договору более чем на 7 календарных дней, прекращения коммерческой деятельности, а также нарушения пункта 5.4 договора, то есть неосуществления ремонта субарендатором или неподдержания помещения в нормальном состоянии, субарендодатель вправе прекратить действие настоящего договора до истечения срока субаренды.

В случае такого досрочного прекращения обеспечительный взнос, все арендные платежи, в том числе выплаченные, но на которые не выставлены счета субарендодателем, будут удержаны субарендодателем в полном объеме в качестве штрафа.

К прекращению коммерческой деятельности субарендатора относятся следующие действия (бездействия): необеспечение товарами и персоналом помещения для коммерческой деятельности; неосуществление коммерческой деятельности в помещении в течение срока субаренды; несоблюдение рабочих часов или отказ их соблюдать (пункт 5.2 договора от 4 июня 2004 года N 90-о).

В силу пункта 5.10 договора от 4 июня 2004 года N 90-о субарендодатель имеет право досрочно прекратить действие настоящего договора в одностороннем порядке с уведомлением субарендатора за 1 месяц. В данном случае обеспечительный взнос засчитывается за последний месяц субаренды.

Начисление арендных платежей начинается с даты подписания акта приемки помещения от субарендодателя к субарендатору, но не позднее даты начала работы торгового центра (пункт 7.2 названного договора).

Согласно пункту 7.3 договора от 4 июня 2004 года N 90-о (в редакции дополнительного соглашения от 4 июня 2004 года) арендная плата взимается субарендодателем с субарендатора с начала торговой деятельности (первый чек), но не позднее 1 июля 2004 года (л.д. 16).

Пунктом 7.6 указанного договора предусмотрено, что в течение 7
календарных дней с момента подписания договора субарендатор выплачивает субарендодателю обеспечительный взнос в сумме, равной арендной плате за один месяц, что составляет 270000 руб.

ООО “ТД “БАСО“ перечислило на расчетный счет ответчика 120000 руб. по платежному поручению от 11 июня 2004 года N 309 и 150000 руб. по платежному поручению от 15 июня 2004 года N 315 (л.д. 17, 18).

Уведомлением от 27 июля 2004 года N 195 ООО “Каравелла“ сообщило истцу, что досрочно расторгает договор от 4 июня 2004 года N 90-о с 1 августа 2004 года на основании пункта 5.1 договора и засчитывает обеспечительный платеж в сумме 270000 руб. в счет арендной платы за июль 2004 года (л.д. 19).

Данное уведомление получено ООО “ТД “БАСО“ 28 июля 2004 года, входящий N 125, согласно отметке на уведомлении.

Истец в ответ на уведомление ООО “Каравелла“ сообщил ответчику в письме от 29 июля 2004 года N 184, что считает невозможным расторжение договора, предлагает зачесть авансовый платеж в сумме 270000 руб. в счет платежей за июль 2004 года, намерен до 7 августа 2004 года обеспечить доступ покупателей на арендуемые площади, до 30 августа 2004 года - произвести завоз торгового оборудования и товаров, просит обеспечить доступ в торговый зал для проведения мероприятий по открытию магазина (л.д. 44).

Письмом от 30 июля 2004 года N 196 ООО “Каравелла“ ответило истцу, что намерено расторгнуть договор (л.д. 40).

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда от 16 декабря 2005 года, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что указанный судебный акт отмене не подлежит.

Согласно пункту 5.10 договора от 4 июня 2004 года N 90-о
названный договор досрочно прекращен с 28 августа 2004 года, то есть по истечении месяца с момента получения истцом уведомления от 27 июля 2004 года N 195 о расторжении договора.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.1 договора от 4 июня 2004 года N 90-о помещение не передано истцу по акту.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“).

Поскольку акт приемки помещения не подписан и субарендатор фактически не пользовался помещением, субарендодатель не вправе требовать внесения арендных платежей, согласно пункту 7.2 указанного договора.

При таких обстоятельствах у истца не возникло обязанности по внесению арендной платы в соответствии со статьями 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, основания, предусмотренные пунктом 5.1 договора от 4 июня 2004 года N 90-о, для удержания обеспечительного взноса отсутствуют. Оплата обеспечительного взноса в сумме 270000 руб. истцом произведена, что подтверждается платежными поручениями от 11 июня 2004 года N 309 и от 15 июня 2004 года N 315. Коммерческая деятельность ООО “ТД “БАСО“ в соответствии с пунктом 5.2 данного договора не прекращалась. Нарушения пункта 5.4 договора от 4 июня 2004 года N 90-о не было.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно взысканы с ООО “Каравелла“ в пользу ООО “ТД “БАСО“ 270000 руб. основного долга, 16360 руб. 17 коп.
процентов за пользование чужими денежными средствами со 2 марта 2005 года по 15 сентября 2005 года на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7227 руб. 20 коп. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного, решение арбитражного суда от 16 декабря 2005 года следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Каравелла“ - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермской области

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда от 16 декабря 2005 года по делу N А50-38196/2005-Г25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.